Vender una propiedad en Italia: lista de comprobación de documentos

¿Está pensando en vender su casa en Italia? Lo más probable es que sus primeras preocupaciones estén relacionadas con su valor de mercado y el tiempo necesario para venderla. Y con razón. No son pocos los agentes inmobiliarios(y sus impostores) que se complacen en ofrecerle una tasación improvisada para hacerse con su negocio. Sin embargo, una tasación profesional debe ser algo más que un ejercicio de dos minutos; en particular, debe incluir una revisión de toda la documentación pertinente. Documentación que debe estar a disposición de los posibles compradores para su consulta. Además, cierta documentación es requerida por la ley para el acuerdo de venta preliminar y/o de cierre/finalización.

He oído ese gemido. Es cierto, el proceso de recopilación de documentos puede ser un poco tedioso, especialmente si ha sido propietario de su casa durante años. Créame, no me alegra ser portador de malas noticias. Con demasiada frecuencia, el vendedor no se entera de estos requisitos hasta que se acerca el momento del cierre/la finalización. Sin embargo, reunir los documentos de la propiedad con antelación tiene varias ventajas:

1. una tasación más precisa le proporciona la tranquilidad de saber que obtendrá un precio justo por su propiedad en un plazo razonable.
2. Al enfrentarse al problema antes que después, no se arriesgará a perder la venta una vez que aparezca un probable comprador; el comprador no va a querer esperar semanas para ver los documentos. ¡Prevenido vale por dos!

Esto es lo que debes reunir y por qué:

• El certificado del Registro de la Propiedad (Visura catastale) y El plano de la vivienda pueden ser descargados gratuitamente por cualquier propietario del Registro de la Propiedad (catasto), que depende de Hacienda (Agenzia delle Entrate). Por ley, el vendedor debe declarar, como parte de un acuerdo preliminar de venta ante notario y en el acuerdo definitivo de transferencia de la propiedad, que los datos del registro de la propiedad, incluido el plano de planta, reflejan con exactitud el estado actual de las cosas (conformità catastale) ^1. Si por alguna razón hay alguna discrepancia, habrá que resolverla antes de que pueda completarse la venta. Su agente
inmobiliario
• también puede conseguirle el plano.
• El acta notarial
por
• la que se le transfiere la propiedad a usted ( y a los copropietarios, si procede). Si ha sido propietario del inmueble durante menos de 20 años, será útil, y en el caso de que el comprador requiera una hipoteca, obligatorio, documentar la propiedad anterior remontándose al menos 20 años. La marca de los 20 años se debe al derecho legal del ocupante ilegal a convertirse en propietario en determinadas condiciones, lo que se conoce como prescripción adquisitiva o usucapión. Un problema frecuente se produce cuando se hereda una propiedad pero no se realiza la transferencia de la escritura.
Será necesario
• cumplimentar este trámite.
• Informe
de
• cargas y gravámenes (ispezione ipotecaria). Cualquiera de los propietarios puede imprimir una copia gratuita desde el servicio de información sobre la propiedad gestionado por la Agencia Tributaria. Necesitará credenciales de acceso, por ejemplo SPID, lo cual es complicado en Italia. Un comprador querrá saber si la propiedad tiene actualmente una hipoteca u otro gravamen. El notario realizará una comprobación definitiva durante el cierre. Puede existir un derecho de t
anteo
• en algunos casos, como el de los propietarios agrícolas vecinos o los inquilinos actuales.
• Certificados de conformidad de los sistemas de
servicios
• ^{2 o} una declaración de que no son conformes, si procede. Esto se aplica a cada uno de los servicios públicos (impianti), por ejemplo, gas, electricidad, calefacción y refrigeración, agua y alcantarillado, ascensores, recepción de televisión, alarmas contra incendios, puertas y portones automáticos instalados después del 27 de marzo de 2008 y, en algunos casos, para los sistemas instalados después del 13 de marzo de 1990. Cuando se instalan o sustituyen los sistemas, el técnico debe presentar un certificado de que el trabajo se ha realizado de acuerdo con las normas vigentes. Es necesario facilitar esta documentación para que el comprador sepa lo que adquiere y no pueda alegar lo contrario más adelante, con lo que se obtiene una ventaja tanto para el comprador como para el vendedor.
No
• olvide incluir los registros de mantenimiento de los sistemas de calefacción y refrigeración (libretto d'impianto
).
• Se requiere un certificado de calificación
energética
• (APE: attestato di prestazione energetica) para que lo inspeccionen los posibles compradores y debe adjuntarse al contrato de compraventa definitivo, con una multa de 3000 a 18.000 euros, a repartir entre el comprador y el vendedor, si no se incluye ^3. El técnico ⁴ querrá ver su plano y los registros de mantenimiento de los sistemas de calefacción y refrigeración (libretto d'impianto). Tenga en cuenta que el certificado debe rehacerse si se producen cambios que puedan afectar a la calificación energética ( renovaciones, cambios de equipos); de lo contrario, es válido durante 10 años. El coste variará en función del edificio y su ubicación; puede esperar pagar entre 150 y 300 euros.
Ten en cuenta que
• estás pagando por la experiencia del técnico, su tiempo ( incluidos los desplazamientos a lugares remotos) y su responsabilidad legal.
• Licencia de obras certificado ^{5 o} indulto (condono). El ayuntamiento lo facilita, a menudo por internet. Puede solicitarlo directamente o pagar a un profesional para que se lo obtenga. Una declaración alternativa es posible para los edificios construidos antes del 1 de septiembre de 1967, ya que existe la presunción de que los registros más antiguos faltan o son de mala
calidad
• ⁶
• ^.
(
• permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Certificado de habitabilidad (certificato di agibilità) Disponible en el ayuntamiento. No se exige para edificios terminados antes de 1934 7 . No es estrictamente necesario para una venta pero es útil si está disponible.

En el caso de una unidad en un condominio:

• El reglamento del condominio. El comprador querrá saber qué limitaciones, si las hubiera, se establecen en el reglamento, en caso de que existan.
• Las actas de las juntas del condominio del último año o, mejor, de dos, ( juntas ordinarias y extraordinarias) incluyendo los gastos pasados y el presupuesto previsto. Un comprador querrá saber qué cuotas anuales puede esperar. También querrá saber si hay gastos extraordinarios en marcha.
• Una declaración del administrador del edificio sobre el estado actual de los pagos del condominio. Si el vendedor se retrasa en los pagos, el comprador va a querer saberlo.
• Tabelle millesimali: posiblemente una o varias tablas que indiquen el ‰ que se utilizará para dividir ciertos gastos compartidos.

En el caso de una propiedad actualmente alquilada:

• El contrato de alquiler. El comprador querrá saber cuándo vence y qué ingresos puede esperar.

Respecto a cada uno de los vendedores:

• Documento de identificación legal. Este tiene que ser válido (no caducado). Es necesario para dar fe de quién firma el contrato de compraventa (preliminar y/o de cierre/finalización).
• Número de Identificación Fiscal (código fiscal, a menudo mal traducido como código fiscal).
• Certificado de estado civil y, si está casado, régimen matrimonial (regime patrimoniale). Esto puede no ser necesario para los extranjeros residentes fuera de Italia.

Notas

¹ Decreto Ley 31 mayo 2010, № 78

² Decreto 22 de enero de 2008, № 37

³ Decreto Ley 23 diciembre 2013, № 145

⁴ Quién puede realizar la certificación energética (en italiano)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attività' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.

Sobre el Autor

Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.

Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.