İtalya'da mülk satışı: belge kontrol listesi

İtalya'daki evinizi satmayı mı planlıyorsunuz? İlk endişeleriniz büyük olasılıkla piyasa değeri ve satış zamanı ile ilgilidir. Haklı olarak öyle. Birkaç emlakçının (ve onların sahtekarlarının) işinizi almak için size peçetenin arkasından bir değer biçmekten mutluluk duyacağını göreceksiniz. Ancak profesyonel bir mülk değerlendirmesi 2 dakikalık bir çalışmadan daha fazlası olmalıdır; özellikle ilgili tüm belgelerin incelenmesini içermelidir. Bu belgeler potansiyel alıcılar tarafından incelenebilir olmalıdır. Buna ek olarak, ön ve/veya kapanış/tamamlama satış sözleşmesi için kanunen belirli belgeler gereklidir.

Bu iniltiyi duydum. Doğru, belge toplama süreci biraz sıkıcı olabilir, özellikle de evinize yıllardır sahipseniz. İnanın bana, kötü haberlerin taşıyıcısı olmaktan mutlu değilim! Çoğu zaman bir satıcı, kapanış/tamamlama zamanı yaklaşana kadar bu gerekliliklerden haberdar olmaz. Oysa mülk belgelerini erkenden toplamanın birkaç avantajı vardır:

1. Daha doğru bir ekspertiz, mülkünüz için makul bir süre içinde adil bir fiyat alacağınız konusunda içinizin rahat olmasını sağlar.
2. Sorunla geç değil erken yüzleşerek, olası bir alıcı ortaya çıktığında satışı kaybetme riskini al mazsınız; alıcı belgeleri görmek için haftalarca beklemek istemeyecektir. Önceden uyarılmış, önceden silahlanmış demektir!

İşte toplamanız gerekenler ve nedenleri:

• Tapu sicil belgesi (Visura catastale) ve kat planı, mülk sahiplerinden herhangi biri tarafından, iç gelirlerin (Agenzia delle Entrate) bir parçası olan emlak sicilinden (catasto) ücretsiz olarak indirilebilir. Yasaya göre satıcı, noter onaylı ön satış sözleşmesinin bir parçası olarak ve kesin mülk devir sözleşmesinde, kat planı da dahil olmak üzere tapu kayıt verilerinin mevcut durumu doğru bir şekilde yansıttığını beyan etmelidir (conformità catastale) ^1. Herhangi bir nedenle bir tutarsızlık varsa, satış tamamlanmadan önce bunun ele alınması gerekecektir. Emlak danışmanınız sizin için kat planınızı da temin edebilir
.
• Mülkün size ( ve varsa ortak sahiplere) devrine
ilişkin
• noter
işlemi.
• Mülkün 20 yıldan daha kısa bir süredir sahibi iseniz, en az 20 yıl öncesine dayanan önceki mülkiyeti belgelemek yararlı olacaktır ve alıcının ipotek talep etmesi durumunda gereklidir. 20 yıl işareti, bir işgalcinin belirli koşullar altında mal sahibi olma konusundaki yasal hakkından kaynaklanmaktadır ve bu hak, müktesep zamanaşımı veya usucaption olarak bilinmektedir. Bir mülk miras kaldığında ancak tapu devri yapılmadığında sık karşılaşılan bir sorun ortaya çıkar. Bunun tamamlanması gerekecektir.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). Mülk sahiplerinden herhangi biri, iç gelir tarafından işletilen mülk bilgi hizmetinden ücretsiz bir kopya yazdırabilir. İtalya'da karmaşık olan SPID gibi oturum açma kimlik bilgilerine ihtiyacınız olacaktır. Bir alıcı, mülkün üzerinde ipotek veya başka bir haciz olup olmadığını bilmek isteyecektir. Kapanış sırasında noter tarafından kesin bir kontrol yapılacaktır. Komşu tarımsal mülk sahipleri veya mevcut kiracılar gibi bazı durumlarda ilk reddetme hakkı mevcut olabilir
.
• Hizmet sistemleri uygunluk sertifikaları ^{2 veya} varsa uygun olmadıklarına dair bir beyan. Bu, 27 Mart 2008 tarihinden sonra ve bazı durumlarda 13 Mart 1990 tarihinden sonra kurulan gaz, elektrik, ısıtma ve soğutma, su ve kanalizasyon, asansörler, televizyon alımı, yangın alarmları, otomatik kapılar ve kapılar gibi kamu hizmetlerinin her biri için geçerlidir (impianti). Sistemler kurulduğunda veya değiştirildiğinde, teknisyen işin geçerli standartlara uygun olarak yapıldığına dair bir sertifika sunmalıdır. Alıcının ne aldığını bilmesi ve daha sonra aksini iddia edememesi için bu belgenin sağlanması gerekir, böylece hem alıcı hem de satıcı için bir avantaj sağlanmış olur. Isıtma ve soğutma sistemi bakım kayıtlarını (libretto d'impianto) eklemeyi unutmayın
.
• Enerji derecelendirme sertifikası (APE: attestato di prestazione energetica) muhtemel alıcılar tarafından incelenmek üzere gereklidir ve kesin satış sözleşmesine eklenmelidir; eklenmemesi halinde alıcı ve satıcı arasında paylaştırılmak üzere 3000 ila 18.000 € arasında bir ceza
söz konusudur
• ^3. Teknisyen ⁴ kat planınızı ve ısıtma ve soğutma sistemleri bakım kayıtlarınızı görmek ^isteyecektir (libretto d'impianto). Enerji derecelendirmesini etkileyebilecek değişiklikler ( tadilat, ekipman değişiklikleri) olması halinde sertifikanın yeniden yapılması gerektiğini, aksi takdirde 10 yıl süreyle geçerli olduğunu unutmayın. Maliyet binaya ve bulunduğu yere göre değişecektir; 150-300 € aralığında bir ödeme yapmayı bekleyebilirsiniz. Teknisyenin uzmanlığı, zamanı ( uzak yerlere seyahat dahil) ve yasal sorumluluğu için ödeme yaptığınızı unutmayın.
• Planlama izni yapı sertifikası ^{5 veya} pardon (condono). Belediyeniz bunu genellikle çevrimiçi olarak sağlar. Bunu doğrudan isteyebilir veya sizin için alması için bir profesyonele ödeme yapabilirsiniz.
Daha
• eski kayıtların eksik ya da kalitesiz olduğu varsayıldığından, 1 Eylül 1967
'den
• önce inşa edilen binalar için alternatif bir beyan mümkündür ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Yaşanabilirlik Sertifikası (certificato di agibilità) Belediyeden temin edilebilir. 1934 ⁷ yılından önce tamamlanmış binalar için gerekli değildir. Satış için kesinlikle gerekli değildir ancak mevcutsa yararlıdır.

Kat mülkiyetinde bir birim söz konusu olduğunda:

• kat mülkiyeti yönetmelikleri. Alıcı, varsa, yönetmeliklerde hangi sınırlamaların belirlendiğini bilmek isteyecektir.
• Geçmiş harcamalar ve planlanan bütçe dahil olmak üzere son bir veya daha iyi iki yıla ait toplantı tutanakları ( olağan ve olağanüstü toplantılar). Bir alıcı hangi yıllık ücretleri bekleyeceğini bilmek isteyecektir. Ayrıca, yapılmakta olan olağanüstü harcamaları da bilmek isteyeceklerdir.
• Bina yöneticisinden kat mülkiyeti ödemelerinin mevcut durumu ile ilgili bir beyan. Satıcı ödemeleri geciktirmişse, alıcı bunu bilmek isteyecektir.
• Tabelle millesimali: muhtemelen belirli ortak maliyetleri bölmek için kullanılacak ‰'yı gösteren bir veya daha fazla tablo.

Şu anda kiraya verilen bir mülk durumunda:

• Kira sözleşmesi. Alıcı ne zaman sona ereceğini ve ne kadar gelir beklediğini bilmek isteyecektir.

Satıcıların her biri ile ilgili olarak:

• Yasal kimlik belgesi. Bunun geçerli olması gerekir (süresi dolmamış). Bu, satış sözleşmesini (ön ve/veya kapanış/tamamlama) kimin imzaladığını kanıtlamak için gereklidir.
• Vergi Kimlik Numarası (codice fiscale, genellikle mali kod olarak kötü çevrilir).
• Medeni durum belgesi ve evli ise evlilik rejimi (regime patrimoniale). İtalya dışında ikamet eden yabancılar için bu gerekli olmayabilir.

Footnotes

¹ Kanun Hükmünde Kararname 31 Mayıs 2010, № 78

² Kararname 22 Ocak 2008, № 37

³ Kanun Hükmünde Kararname 23 Aralık 2013, № 145

⁴ Enerji sertifikasyonunu kim yapabilir (İtalyanca)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Yukarıdakiler, garanti olmaksızın genel rehberlik olarak sunulmaktadır; yazıldığından bu yana değişiklikler olmuş olabilir. Herhangi bir gayrimenkul satın almadan önce özel durumunuzla ilgili olarak uygun nitelikli profesyonellere danışın.

Yazar hakkında

Sean Michael Carlos Rhode Island, ABD'de büyüdü. Üç farklı bölgede yirmi beş yılı aşkın bir süredir yaşadığı İtalya'ya yerleşmeden önce ABD, İngiltere ve Almanya'da eğitim gördü.

Sean, sektörde 10 yılı aşkın deneyime sahip İtalya'd a lisanslı bir emlakçıdır ve İtalya'da mülk satın almak veya satmak istiyorsanız sizden haber almak ister.