Prodaja nepremičnine v Italiji: kontrolni seznam dokumentov

Načrtujete prodajo stanovanja v Italiji? Vaše prve skrbi so najverjetneje povezane s tržno vrednostjo in časom prodaje. In to upravičeno. Več kot nekaj nepremičninskih agentov (in njihovih prevarantov) vam bo z veseljem podalo oceno vrednosti, da bi pridobili vaš posel . Vendar pa mora biti profesionalna ocena vrednosti nepremičnine več kot le dvominutna vaja; predvsem mora vključevati pregled vse ustrezne dokumentacije. Dokumentacijo, ki mora biti na voljo potencialnim kupcem za vpogled. Poleg tega je določena dokumentacija zakonsko zahtevana za predhodno in/ali zaključno/sklepno prodajno pogodbo.

Slišal sem stok. Res je, postopek zbiranja dokumentov je lahko nekoliko naporen, zlasti če ste že več let lastnik svojega doma. Verjemite mi, da nisem vesel, da sem prinašalec slabe novice! Prepogosto se zgodi, da prodajalec za te zahteve izve šele, ko se bliža čas zaprtja/zaključka. Vendar ima zgodnje zbiranje dokumentov o nepremičnini več prednosti:

1. natančnejša ocena vam zagotavlja mirno vest, da boste za svojo nepremičnino v razumnem času dobili pošteno ceno.
2. če se s težavo soočite prej kot pozneje, ne boste tvegali izgube prodaje, ko se pojavi verjetni kupec; kupec ne bo želel čakati več tednov, da bi videl dokumente. Če ste vnaprej opozorjeni, ste vnaprej oboroženi!

Tukaj je opisano, kaj morate zbrati in zakaj:

• Potrdilo iz zemljiške knjige (Visura catastale) in tloris lahko vsak lastnik nepremičnine brezplačno prenese iz registra nepremičnin (catasto), ki je del notranjega davčnega urada (Agenzia delle Entrate). Po zakonu mora prodajalec v okviru notarsko overjene predhodne prodajne pogodbe in v dokončni pogodbi o prenosu nepremičnine izjaviti, da podatki iz zemljiške knjige, vključno s tlorisom, natančno odražajo trenutno stanje (conformità catastale) ¹ . Če iz kakšnega razloga obstaja neskladje, ga je treba odpraviti pred zaključkom prodaje.
Nepremičninski
• posrednik lahko za vas pridobi tudi tloris
.
• notarsko listino o prenosu nepremičnine na vas ( in morebitne solastnike). Če ste lastnik nepremičnine manj kot 20 let, bo koristno, in v primeru, da kupec potrebuje hipoteko, potrebno, dokumentirati predhodno lastništvo, ki sega vsaj 20 let nazaj. Rok 20 let je posledica pravne pravice skvoterja, da pod določenimi pogoji postane lastnik, ki je znana kot pridobitvena pravica ali uzurpacija. Pogosta težava se pojavi, kadar je bila nepremičnina podedovana, vendar prenos listine ni bil izveden. To bo treba opraviti.
• poročilo o zastavnih pravicah in bremenih (ispezione ipotecaria). Vsak od lastnikov lahko brezplačno natisne kopijo iz službe za informacije o nepremičninah, ki jo vodi inland revenue. Potrebovali boste poverilnice za prijavo, na primer SPID, kar je v Italiji zapleteno. Kupec bo želel vedeti, ali je nepremičnina trenutno obremenjena s hipoteko ali drugo zastavno pravico. Dokončno preverjanje bo opravil notar med sklepanjem pogodbe.
V
• nekaterih primerih lahko obstaja predkupna pravica
, na
• primer pri lastnikih sosednjih kmetijskih zemljišč ali trenutnih najemnikih.
• potrdila o skladnosti storitvenih sistemov ^{2 ali} izjava, da niso skladni, če je to primerno. To velja za vsako od komunalnih storitev (impianti), npr. plin, elektrika, ogrevanje in hlajenje, vodovod in kanalizacija, dvigala, tv sprejem, požarni alarmi, avtomatska vrata in vrata, nameščena po 27. marcu 2008 in v nekaterih primerih za sisteme, nameščene po 13. marcu 1990. Ob namestitvi ali zamenjavi sistemov mora tehnik predložiti potrdilo, da so bila dela opravljena v skladu s prevladujočimi standardi. To dokumentacijo je treba predložiti, da kupec ve, kaj je dobil, in da pozneje ne more uveljavljati nasprotnih zahtevkov, kar je prednost tako za kupca kot za prodajalca. Ne pozabite priložiti zapisov o vzdrževanju ogrevalnega in hladilnega sistema (libretto d'impianto
).
• Energetska izkaznica (APE: attestato di prestazione energetica) je potrebna za pregled potencialnim kupcem in mora biti priložena k dokončni prodajni pogodbi; če ni priložena, se kaznuje z globo od 3 000 do 18 000 EUR, ki si jo razdelita kupec in prodajalec^{. 3.} Tehnik ⁴ si bo želel ogledati vaš tloris ter evidence o vzdrževanju ogrevalnih in hladilnih sistemov (libretto d'impianto). Upoštevajte, da je treba izkaznico ponovno izdelati, če pride do sprememb, ki bi lahko vplivale na energijsko učinkovitost ( prenova, zamenjava opreme), sicer velja 10 let. Stroški se razlikujejo glede na stavbo in njeno lokacijo; lahko pričakujete, da boste plačali od 150 do 300 EUR.
Ne
• pozabite, da plačujete za strokovno znanje tehnika, njegov čas ( vključno s potjo na oddaljene lokacije) in pravno odgovornost.
• gradbeno dovoljenje certifikat o gradnji ^{5 ali} pardon (condono). To zagotavlja vaša mestna uprava, pogosto na spletu. Zanj lahko zaprosite neposredno ali pa plačate strokovnjaku, da ga pridobi za vas.
Za
• stavbe, zgrajene pred 1. septembrom 1967, je možna alternativna izjava, saj obstaja domneva, da starejši zapisi manjkajo ali so slabe kakovosti ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Potrdilo o primernosti za bivanje (certificato di agibilità) Na voljo na mestnem uradu. Ni potrebno za stavbe, dokončane pred 1934 ⁷ . Za prodajo ni nujno potrebno, vendar je koristno, če je na voljo.

V primeru enote v kondominiju:

• Predpisi kondominija. Kupec bo želel vedeti, kakšne morebitne omejitve so določene v predpisih, če ti obstajajo.
• Zapisi sestankov kondominija za zadnje leto ali bolje dva, ( redni in izredni sestanki), vključno s preteklimi stroški in načrtovanim proračunom. Kupec bo želel vedeti, kakšne letne pristojbine lahko pričakuje. Prav tako bo želel vedeti o izrednih izdatkih, ki so v pripravi.
• Izjava upravnika stavbe o sodobnem stanju plačevanja kondominija. Če prodajalec zamuja s plačili, bo kupec to želel vedeti.
• Tabelle millesimali: po možnosti ena ali več tabel z navedbo ‰, ki se uporablja za delitev nekaterih skupnih stroškov.

V primeru nepremičnine, ki se trenutno oddaja:

• najemna pogodba. Kupec bo želel vedeti, kdaj se izteče in kakšen dohodek lahko pričakuje.

Pri vsakem od prodajalcev:

• Pravni osebni dokument. Ta mora biti veljaven (ne sme mu potekati veljavnost). Potreben je za potrditev, kdo podpisuje prodajno pogodbo (predhodno in/ali zaključno/sklepno).
• Davčna številka (codice fiscale, pogosto slabo prevedeno kot fiskalna oznaka).
• Potrdilo o zakonskem stanu in, če je poročen, zakonski režim (regime patrimoniale). Za tujce, ki prebivajo zunaj Italije, to morda ni potrebno.

Napotnice

¹ Zakonski odlok z dne 31. maja 2010, št. 78

² Uredba z dne 22. januarja 2008, št. 37

³ Zakonski odlok z dne 23. decembra 2013, št. 145

⁴ Kdo lahko izvede energetsko certificiranje (v italijanščini)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.