Prodej nemovitosti v Itálii: kontrolní seznam dokumentů

Plánujete prodat svůj dům v Itálii? Vaše první obavy se pravděpodobně týkají jeho tržní hodnoty a doby prodeje. Je to tak správně. Najdete více než jen několik realitních agentů (a jejich podvodníků), kteří vám rádi poskytnou odhad hodnoty na zadní straně ubrousku, aby získali vaši zakázku. Přesto by profesionální ocenění nemovitosti mělo být více než dvouminutové cvičení; mělo by zejména zahrnovat přezkoumání veškeré relevantní dokumentace. Dokumentace, která by měla být k dispozici k nahlédnutí potenciálním kupujícím. Kromě toho je určitá dokumentace vyžadována zákonem pro předběžnou a/nebo závěrečnou/kompletní kupní smlouvu.

Slyšel jsem to sténání. Je pravda, že proces shromažďování dokumentů může být poněkud zdlouhavý, zejména pokud vlastníte svůj dům již několik let. Věřte mi, že nejsem rád poslem špatných zpráv! Až příliš často se prodávající o těchto požadavcích dozví až ve chvíli, kdy se blíží doba uzavření/uzavření. Přesto má včasné shromáždění dokumentů k nemovitosti několik kladů:

1. přesnější odhad vám poskytne jistotu, že za svou nemovitost získáte v rozumném čase spravedlivou cenu.
2. tím, že se k problému postavíte čelem dříve než později, nebudete riskovat ztrátu prodeje, jakmile se objeví pravděpodobný kupující; kupující nebude chtít čekat týdny, než uvidí dokumenty. Předem varován je předem vyzbrojen!

Zde je uvedeno, co byste měli shromáždit a proč:

• Výpis z katastru nemovitostí (Visura catastale) a Půdorys nemovitosti si může každý z vlastníků nemovitosti zdarma stáhnout z katastru nemovitostí (catasto), který je součástí vnitrozemských finančních úřadů (Agenzia delle Entrate). Podle zákona musí prodávající v rámci notářsky ověřené předběžné kupní smlouvy a v konečné smlouvě o převodu nemovitosti prohlásit, že údaje v katastru nemovitostí včetně půdorysu přesně odrážejí současný stav (conformità catastale) ^1. Pokud z nějakého důvodu existuje nesrovnalost, je třeba ji před dokončením prodeje vyřešit. Půdorys vám může obstarat i váš realitní makléř
.
• notářský zápis o převodu nemovitosti na vás ( a případně na spoluvlastníky). Pokud vlastníte nemovitost méně než 20 let, bude užitečné, a v případě, že kupující vyžaduje hypotéku, nutné, doložit předchozí vlastnictví sahající alespoň 20 let zpět. Hranice 20 let je dána zákonným právem squattera stát se vlastníkem za určitých podmínek, známým jako nabývací titul nebo lichva. Častý problém nastává, když byla nemovitost zděděna, ale nebyl proveden převod listiny. Ten bude třeba doplnit.
• zpráva o zástavních právech a věcných břemenech (ispezione ipotecaria). Každý z vlastníků si může vytisknout bezplatnou kopii z informační služby o nemovitostech, kterou provozuje inland revenue. Budete potřebovat přihlašovací údaje, například SPID, což je v Itálii složité. Kupující bude chtít vědět, zda na nemovitosti v současné době vázne hypotéka nebo jiné zástavní právo. Definitivní kontrolu provede notář při uzavírání smlouvy.
V
• některých případech může existovat předkupní právo, např. u vlastníků sousedních zemědělských nemovitostí nebo současných nájemců.
• certifikáty o shodě systémů služeb ² nebo případně prohlášení, že nejsou v souladu. To platí pro každou ze sítí (impianti), např. plyn, elektřina, vytápění a chlazení, vodovod a kanalizace, výtahy, televizní příjem, požární signalizace, automatické brány a dveře instalované po 27. březnu 2008 a v některých případech pro systémy instalované po 13. březnu 1990. Při instalaci nebo výměně systémů by měl technik předložit osvědčení, že práce byly provedeny v souladu s platnými normami. Tuto dokumentaci je třeba poskytnout, aby kupující věděl, co dostává, a nemohl později tvrdit opak, což je výhodné jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Nezapomeňte přiložit záznamy o údržbě topného a chladicího systému (libretto d'impianto
).
• Průkaz energetické náročnosti (APE: attestato di prestazione energetica) je vyžadován pro kontrolu potenciálními kupujícími a musí být přiložen ke konečné kupní smlouvě, přičemž pokud není přiložen, hrozí pokuta ve výši 3000 až 18 000 EUR, která se rozdělí mezi kupujícího a prodávajícího^{. 3.} Technik ⁴ bude chtít vidět váš půdorys a záznamy o údržbě topných a chladicích systémů (libretto d'impianto). Všimněte si, že průkaz musí být přepracován, pokud dojde ke změnám, které by mohly ovlivnit energetickou třídu ( rekonstrukce, změny zařízení), jinak je platný 10 let. Náklady se liší podle budovy a jejího umístění; můžete očekávat, že zaplatíte někde v rozmezí 150-300 EUR.
Mějte na
• paměti, že platíte za odborné znalosti technika, jeho čas ( včetně cestování do vzdálených lokalit) a právní odpovědnost.
• stavební povolení stavební osvědčení ⁵ nebo pardon (condono). Poskytuje ho váš městský úřad, často online. Můžete o něj požádat přímo, nebo si zaplatit odborníka, který ho pro vás získá. Alternativní ohlášení je možné u staveb postavených před 1. zářím
1967,
• protože existuje předpoklad, že starší záznamy chybí nebo jsou nekvalitní ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Osvědčení o obyvatelnosti (certificato di agibilità) K dispozici na městském úřadě. Nevyžaduje se u staveb dokončených před 1934 ⁷ . Není pro prodej striktně vyžadováno, ale je užitečné, pokud je k dispozici.

V případě jednotky v bytovém domě:

• Podle předpisů o bytovém domě. Kupující bude chtít vědět, jaká případná omezení jsou v předpisech stanovena, pokud existují.
• Zápis z schůze kondominia za poslední rok nebo lépe dva, ( řádné a mimořádné schůze) včetně minulých výdajů a plánovaného rozpočtu. Kupující bude chtít vědět, s jakými ročními poplatky má počítat. Bude také chtít vědět o připravovaných mimořádných výdajích.
• Vyjádření správce budovy ohledně aktuálního stavu plateb za kondominium. Pokud je prodávající v prodlení s platbami, kupující to bude chtít vědět.
• Tabulka millesimali: případně jedna nebo více tabulek s uvedením ‰, které se použijí k rozdělení některých společných nákladů.

V případě nemovitosti, která je v současné době pronajímána:

• Nájemní smlouva. Kupující bude chtít vědět, kdy vyprší její platnost a jaký příjem může očekávat.

V případě každého z prodávajících:

• Právní doklad totožnosti. Ten musí být platný (nesmí mu skončit platnost). Je nutný k osvědčení, kdo podepisuje kupní smlouvu (předběžnou a/nebo uzavírací/kompletní).
• Daňové identifikační číslo (codice fiscale, často špatně překládáno jako fiskální kód).
• Osvědčení o rodinném stavu, a pokud jste ženatý/ vdaná, manželský režim (regime patrimoniale). To nemusí být vyžadováno u cizinců s bydlištěm mimo Itálii.

Poznámky pod čarou

¹ Zákonný dekret ze dne 31. května 2010, č. 78

² Vyhláška 22. ledna 2008, č. 37

³ Zákonný dekret ze dne 23. prosince 2013, č. 145

⁴ Kdo může provádět energetickou certifikaci (v italštině)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Výše uvedené je nabízeno jako obecný návod bez záruky; od jeho napsání mohly nastat změny. Před nákupem nemovitosti se poraďte s příslušnými kvalifikovanými odborníky ohledně vaší konkrétní situace.

O autorovi

Sean Michael Carlos vyrostl na Rhode Islandu v USA. Studoval v USA, Velké Británii a Německu, než se usadil v Itálii, kde žije již více než dvacet pět let ve třech různých regionech.

Sean je licencovaný realitní makléř v Itálii s více než desetiletou praxí v oboru a rád se vám ozve, pokud chcete v Itálii koupit nebo prodat nemovitost.