Huis verkopen in Italië: een checklist met documenten

Bent u van plan uw huis in Italië te verkopen? Uw eerste zorgen hebben waarschijnlijk te maken met de marktwaarde en het tijdstip van verkoop. Terecht. U zult meer dan een paar makelaars(en hun bedriegers) vinden die u graag een schatting geven om uw bedrijf binnen te halen. Maar een professionele taxatie moet meer zijn dan een oefening van 2 minuten; het moet met name een beoordeling van alle relevante documentatie omvatten. Documentatie die beschikbaar moet zijn voor raadpleging door potentiële kopers. Bovendien is bepaalde documentatie wettelijk verplicht voor de voorlopige en/of definitieve koopovereenkomst.

Dat hoorde ik kreunen. Klopt, het verzamelen van documenten kan een beetje vervelend zijn, vooral als je je huis al jaren bezit. Geloof me, ik ben niet graag de brenger van slecht nieuws. Maar al te vaak komt een verkoper pas op de hoogte van deze vereisten als het moment van sluiting/afronding nadert. Toch zijn er verschillende voordelen aan het vroegtijdig verzamelen van eigendomsdocumenten:

1. een nauwkeurigere taxatie geeft u de zekerheid dat u binnen een redelijke termijn een eerlijke prijs voor uw eigendom krijgt.
2. Door het probleem eerder vroeger dan later aan te pakken, loopt u niet het risico de verkoop te verliezen zodra een mogelijke koper zich aandient; de koper zal geen weken willen wachten om de documenten te zien. Gewaarschuwd is gewaarschuwd!

Dit is wat je moet verzamelen en waarom:

• Het kadastraal certificaat (Visura catastale) en de plattegrond kan door elke eigenaar gratis worden gedownload van het kadaster (catasto), dat deel uitmaakt van de belastingdienst (Agenzia delle Entrate). Bij wet moet de verkoper, als onderdeel van een notariële voorlopige koopovereenkomst en in de definitieve eigendomsoverdrachtsovereenkomst, verklaren dat de kadastrale gegevens, met inbegrip van de plattegrond, de huidige stand van zaken nauwkeurig weergeven (conformità catastale) ^1. Als er om de een of andere reden een discrepantie is, zal deze moeten worden aangepakt voordat de verkoop kan worden afgerond. Uw makelaar kan ook de plattegrond voor u regelen.
• De notariële akte die het onroerend goed aan u (en eventuele mede-eigenaren) overdraagt. Als u het eigendom minder dan 20 jaar in bezit hebt, zal het nuttig zijn, en in het geval dat de koper een hypotheek nodig heeft, vereist, om voorafgaand eigendom te documenteren dat ten minste 20 jaar teruggaat. De grens van 20 jaar is het gevolg van het wettelijke recht van een kraker om eigenaar te worden onder bepaalde voorwaarden, bekend als verkrijgende verjaring of usucaption. Een veel voorkomend probleem doet zich voor wanneer een eigendom werd geërfd maar de akteoverdracht niet werd uitgevoerd. Deze zal moeten worden voltooid.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). Elke eigenaar kan een gratis exemplaar afdrukken bij de vastgoedinformatiedienst van de fiscus. U hebt inloggegevens nodig, bijvoorbeeld SPID, wat ingewikkeld is in Italië. Een koper zal willen weten of er een hypotheek of ander pandrecht op het pand rust. Een definitieve controle wordt uitgevoerd door de notaris tijdens de sluiting. In sommige gevallen kan een voorkeursrecht bestaan, zoals bij naburige eigenaren van landbouwgrond of huidige huurders.
• Overeenstemmingscertificaten ² van de dienstsystemen of een verklaring dat ze niet overeenstemmen, indien van toepassing. Dit geldt voor elk van de nutsvoorzieningen (impianti), bv. gas, elektriciteit, verwarming en koeling, water en riool, liften, tv-ontvangst, brandalarmen, automatische poorten en deuren geïnstalleerd na 27 maart 2008 en in sommige gevallen voor systemen geïnstalleerd na 13 maart 1990. Wanneer de systemen worden geïnstalleerd of vervangen, moet de technicus een certificaat overleggen dat het werk is uitgevoerd volgens de geldende normen. Deze documentatie moet worden verstrekt zodat de koper weet wat hij krijgt en later niet het tegendeel kan beweren. Vergeet niet de onderhoudsgegevens van het verwarmings- en koelsysteem mee te sturen (libretto d,impianto).
• Een energiecertificaat (APE: attestato di prestazione energetica) is vereist voor inspectie door potentiële kopers en moet bij de definitieve koopovereenkomst worden gevoegd, met een boete van €3000 tot €18.000, te verdelen tussen koper en verkoper, als het niet wordt bijgevoegd ^3. De technicus ⁴ zal de plattegrond en de onderhoudsgegevens van de verwarmings- en koelingssystemen willen zien (libretto d,impianto). Het certificaat moet opnieuw worden opgesteld als er veranderingen zijn die van invloed kunnen zijn op de energiebeoordeling (renovaties, veranderingen aan apparatuur), anders is het 10 jaar geldig. De kosten variëren afhankelijk van het gebouw en de locatie; u kunt rekenen op een bedrag van 150 tot 300 euro. Denk eraan dat u betaalt voor de expertise van de technicus, zijn tijd (inclusief reizen naar afgelegen locaties) en zijn juridische verantwoordelijkheid.
• Bouwvergunning bouwcertificaat ⁵ of pardon (condono). Uw gemeentehuis verstrekt dit, vaak online. U kunt er rechtstreeks om vragen, of een vakman betalen om het voor u te verkrijgen. Een alternatieve verklaring is mogelijk voor gebouwen die vóór 1 september 1967 zijn gebouwd, omdat men ervan uitgaat dat oudere registers ontbreken of van slechte kwaliteit zijn ⁶ . (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Woonbaarheidscertificaat (certificato di agibilità) Verkrijgbaar op het gemeentehuis. Niet vereist voor gebouwen die vóór 1934 ⁷ zijn voltooid ^. Niet strikt vereist voor een verkoop, maar nuttig indien beschikbaar.

In het geval van een eenheid in een condominium:

• Het condominium reglement. De koper zal willen weten welke beperkingen er eventueel in het reglement zijn opgenomen.
• Notulen van de condominiumvergaderingen van het afgelopen jaar of beter twee, (gewone en buitengewone vergaderingen) met inbegrip van de uitgaven in het verleden en de geplande begroting. Een koper zal willen weten welke jaarlijkse kosten hij kan verwachten. Hij zal ook willen weten of er buitengewone uitgaven op stapel staan.
• Een verklaring van de beheerder van het gebouw over de huidige stand van de condominium betalingen. Als de verkoper een betalingsachterstand heeft, wil de koper dat weten.
• Tabelle millesimali: eventueel een of meer tabellen met het ‰ dat moet worden gebruikt om bepaalde gedeelde kosten te verdelen.

In het geval van een woning die momenteel wordt verhuurd:

• Het huurcontract. De koper zal willen weten wanneer het afloopt en welke inkomsten hij kan verwachten.

Met betrekking tot elk van de verkopers:

• Wettelijk identiteitsbewijs. Dit moet geldig zijn (niet verlopen). Dit is nodig om te bevestigen wie de koopovereenkomst ondertekent (voorlopig en/of sluiting/afsluiting).
• Tax ID Number (codice fiscale, vaak slecht vertaald als fiscale code).
• Huwelijksakte, en indien gehuwd, huwelijksregime (regime patrimoniale). Dit is mogelijk niet vereist voor buitenlanders die buiten Italië wonen.

Voetnoten

¹ Wetsdecreet 31 mei 2010, № 78

² Decreet 22 januari 2008, № 37

³ Wetsdecreet 23 december 2013, № 145

⁴ Wie mag de energiecertificering uitvoeren (in het Italiaans)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell,attivita, urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, VS. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij al meer dan vijfentwintig jaar woont, in drie verschillende regio's.

Sean is een gelicentieerd makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed te kopen of te verkopen in Italië.