在意大利出售房产：文件清单

打算在意大利出售房产？您首先关心的很可能是房屋的市场价值和出售时间。这是正确的。您会发现有很多房地产中介 （以及他们的冒牌货）为了得到您的业务，很乐意给您做一个 纸上谈兵式的价值评估。然而，专业的房产评估不应仅仅是 2 分钟的工作；特别是，它应包括 对所有相关文件的审查。这些文件 应可供潜在买家查阅。此外，法律还要求在初步和/或成交/完成销售协议中提供某些文件。

我听到了呻吟声。的确，文件收集过程可能有点繁琐，尤其是如果您已经拥有房屋多年。相信我，我并不乐于成为坏消息的传播者！通常情况下，卖家直到过户/完工时间临近时才会发现这些要求。然而，及早收集房产文件有几个好处：

1. 更准确的估价让您 放心，您的房产将在合理的时间内获得合理的价格。
2. 尽早面对问题， 您就不会在可能的买家出现后 冒着失去销售的风险；买家不会希望等待数周才能看到文件。有备无患！

以下是您应该收集的资料及其原因：

• 土地登记证(Visura catastale) 和 平面图，任何房产所有者都可以从房产登记处 (catasto)免费下载，房产登记处隶属于税务局 (Agenzia delle Entrate)。根据法律规定，作为经公证的初步销售协议和最终房产转让协议的一部分，卖方必须声明 土地登记数据（ 包括平面图）准确反映了当前的状况(conformità catastale) ^1。 如果由于某种原因存在差异，则需要在完成销售之前加以解决。您的房地产经纪人也可以为您提供平面图。
• 将房产过户给您（ 以及共同所有人，如果适用）
的
• 公证行为。如果您拥有该房产的时间不足 20 年，则需要提供至少 20 年以前的所有权证明文件。20年是指在某些条件下，擅自占地者有合法权利成为业主，即所谓的 " 取得时效"（acquisitiveprescription）或 " 使用权"（usucaption）。经常出现的一个问题是，房产被继承，但未办理过户手续。这需要填写
• 留置权和抵押权报告 (ispezione ipotecaria)。任何业主都可以从内陆税收局提供的房产信息服务中免费打印一份。您需要登录凭证，如SPID，这在意大利很复杂。买方希望了解房产目前是否有抵押或其他留置权。公证人将在过户时进行明确检查。在某些情况下可能存在 优先购买权
，
• 如邻近的农业业主
• ^或
• 当前租户
• 。这适用于 2008 年 3 月 27 日之后安装的每种公用设施 (impianti)，如天然气、电力、供暖和制冷、供水和排污、电梯、电视接收、火灾报警、自动门和门，在某些情况下也适用于 1990 年 3 月 13 日之后安装的系统。在安装或更换系统时，技术人员应提供一份证书，证明施工符合现行标准。需要提供这些文件，以便买方知道他们得到的是什么，并且以后不能提出相反的要求，这样对买方和卖方都有好处。不要忘了包括供暖和 制冷系统的维护记录 (libretto d'impianto
)。
• 能源评级证书(APE: attestato di prestazione energetica) 是潜在买家检查的必备文件，必须附在最终销售协议中，如果不包括在内，将被处以 3000 欧元至 18000 欧元的罚款，由买卖双方平分 ^3。 技术人员 ⁴ 希望查看您的平面图以及供暖和制冷系统的维护记录 (libretto d'impianto)。请注意，如果发生可能影响能效等级的变化（ 装修、设备变化），则必须重做证书，否则证书有效期为 10 年。费用因建筑和地点而异，预计在 150-300 欧元之间。
请记住，
• 您需要支付技术人员的专业知识、时间（ 包括前往偏远地区的差旅费）和法律责任
。
• 规划许可建筑证书 ^5或 赦免 (condono)。市政府通常会在网上提供。您可以直接索取，也可以花钱请专业人员代为获取。对于 1967 年 9 月 1 日之前建造的建筑物，可以采用其他申报方式，因为有一种假设是，旧的记录缺失或质量不佳 ⁶
。
• (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
)
• .
• 可居住性证书（certificato di agibilità）可从市政厅获取。在 1934 ⁷ 之前建成的建筑不需要。并非严格意义上的销售要求，但如果可以提供，则非常有用。

如果是公寓单元：

• 公寓条例。
• 过去一年或最好是两年的共管公寓 会议记录（ 特别会议和临时会议），包括过去的开支和计划的 预算。买方希望了解预期的 年费。
• 楼宇管理人关于 公寓付款现状的声明。
• Tabelle millesimali：可能有一张或多张表格，说明用于划分某些分摊费用的‰。

如果房产目前已出租：

• 租赁合同。

关于每个卖方：

• 合法身份证件。该文件必须有效（未过期）。
• 税号（codice fiscale，通常翻译为 财政代码。
• 婚姻状况证明，如果已婚，还需提供婚姻制度（regime patrimoniale）。居住在意大利境外的外国人可能不需要此项证明。

脚注

¹ Decree Law 31 May 2010, № 78

² Decree 22 January 2008, № 37

³ Decree Law 23 December 2013, № 145

⁴ Who can perform the energy certification（意大利语）

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia。Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R.D. 27/07/34 № 1265 artt.220

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关于作者

肖恩-迈克尔-卡洛斯在美国罗德岛长大。他曾在美国、英国和德国学习，后来定居意大利，在三个不同的地区生活了二十五年。

肖恩是意大利的执业房地产经纪人，在该行业拥有 10 多年的经验，如果您想在意大利购买或出售房产，欢迎与我们联系。