Selg av eiendom i Italia: en dokumentsjekkliste

Planser du å selge boligen din i Italia? Dine første bekymringer er mest sannsynlig knyttet til markedsverdien og salgstiden. Med rette. Du vil finne mer enn noen få eiendomsmeglere (og deres bedragere) som gjerne gir deg en bakside av servietten verdivurdering for å få virksomheten din. Likevel bør en profesjonell eiendomsvurdering være mer enn en 2-minutters øvelse; spesielt bør den inneholde en gjennomgang av all relevant dokumentasjon. Dokumentasjon som bør være tilgjengelig for konsultasjon av potensielle kjøpere. I tillegg er det lovpålagt viss dokumentasjon for den foreløpige og/eller avsluttende/fullførte salgsavtalen.

Jeg hørte det stønn. Riktignok kan dokumentinnsamlingsprosessen være litt kjedelig, spesielt hvis du har eid hjemmet ditt i årevis. Tro meg, jeg er ikke glad for å være bærer av dårlige nyheter! Altfor ofte finner ikke en selger ut om disse kravene før slutt-/gjennomføringstiden nærmer seg. Likevel er det flere fordeler ved å samle eiendomsdokumenter tidlig:

1. en mer nøyaktig vurdering gir deg ro i sinnet om at du vil få en rimelig pris for eiendommen din i løpet av rimelig tid.
2. ved å møte problemet før heller enn senere, vil du ikke risikere å miste salget når en sannsynlig kjøper dukker opp; kjøperen vil ikke vente flere uker på å se dokumenter. Forvarslet er forearmed!

Her er hva du bør samle og hvorfor:

• Matrikkelsertifikatet (Visura catastale) og Planet kan være lastet ned gratis av noen av eiendommens eiere fra eiendomsregisteret (catasto), som er en del av inntektene fra innlandet (Agenzia delle Entrate ). Ved lov må selgeren erklære, som en del av en attestert foreløpig salgsavtale og i den endelige eiendomsoverdragelsesavtalen, at matrikkeldataene, inkludert plantegningen, nøyaktig gjenspeiler den nåværende situasjonen (conformità catastale) ¹ . Hvis det av en eller annen grunn er et avvik, må det løses før salget kan gjennomføres. Din eiendomsmegler kan også skaffe plantegningen din for deg.
• Notarloven som overfører eiendommen til deg (og medeiere hvis aktuelt). Hvis du har eid eiendommen i mindre enn 20 år, vil det være nyttig, og i tilfelle kjøperen krever et pantelån, påkrevd, for å dokumentere tidligere eierskap som går tilbake minst 20 år. 20-årsmarkeringen skyldes en husokkuperers juridiske rett til å bli eier under visse betingelser, kjent som ervervsresept eller usucaption. Et hyppig problem oppstår når en eiendom ble arvet, men skjøteoverføringen ikke ble utført. Dette må fullføres.
Rapporten
• Lens og heftelser (ispezione ipotecaria). Enhver av eierne kan skrive ut en gratis kopi fra eiendomsinformasjonstjenesten drives av inntekter fra innlandet. Du trenger påloggingsinformasjon, f.eks. SPID, som er komplisert i Italia. En kjøper vil ønske å vite om eiendommen i dag har pantelån eller annen panterett. En endelig kontroll vil bli utført av notarius publicus under lukkingen. En forkjøpsrett kan eksistere i noen tilfeller, for eksempel naboeiere av landbrukseiendommer eller nåværende leietakere.
• Tjeneste systemsamsvarssertifikater ² eller en erklæring om at de ikke samsvar hvis det er aktuelt. Dette gjelder for hvert av verktøyene (impianti), f.eks. gass, elektrisitet, varme og kjøling, vann og avløp, heiser, tv-mottak, brannalarm, automatiske porter og dører montert etter 27. mars 2008 og i noen tilfeller for anlegg installert etter 13. mars 1990. Når anleggene er montert eller skiftet ut, skal tekniker skal gi en attest på at arbeidet er utført i samsvar med gjeldende standarder. Denne dokumentasjonen må fremlegges slik at kjøperen vet hva de får og ikke kan komme med påstander om det motsatte senere, og dermed er det en fordel for både kjøper og selger. Ikke glem å inkludere oppvarming og kjøling systemvedlikehold (libretto d'impianto).
• Et energivurderingssertifikat (APE: attestato di prestazione energetica) kreves for inspeksjon av potensielle kjøpere og må vedlegges den endelige salgsavtalen, med en bot på €3000 til €18.000, for å deles mellom kjøper og selger, hvis den ikke er inkludert ³ . Teknikeren ⁴ vil se plantegningen og vedlikeholdspostene for varme- og kjølesystemer (libretto d'impianto). Merk at sertifikatet må gjøres på nytt hvis det er endringer som kan påvirke energimerkingen (renovering, utstyrsendringer), ellers er den gyldig i 10 år. Kostnaden vil variere basert på bygningen og dens plassering; du kan forvente å betale et sted i området €150-300. Husk at du betaler for teknikerens ekspertise, tid (inkludert reise til avsidesliggende steder) og juridisk ansvar.
• Bygningssertifikat for planlegging ⁵ eller benådning (condono). Rådhuset ditt tilbyr dette, ofte på nett. Du kan be om det direkte, eller betale en profesjonell for å få det for deg. En alternativ erklæring er mulig for bygninger bygget før 1. september 1967 da det er en antagelse om at eldre poster mangler eller er av dårlig kvalitet ⁶ . (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Hvilebevis (certificato di agibilità) Tilgjengelig fra rådhuset. Ikke nødvendig for bygninger ferdigstilt før 1934 ⁷ . Ikke strengt tatt påkrevd for et salg, men nyttig hvis tilgjengelig.

Ved en enhet i et sameie:

• sameieforskriften. Kjøper vil ønske å vite hvilke begrensninger, om noen, er fastsatt i regelverket, dersom de eksisterer.
• Condominium møtereferat for det siste året eller bedre, to, (ordinære og ekstraordinære møter) inkludert tidligere utgifter og det planlagte budsjettet. En kjøper vil gjerne vite hvilke årlige avgifter du kan forvente. De vil også ønske å vite om ekstraordinære utgifter som pågår.
• En erklæring fra bygningsadministratoren angående nåværende tilstand for sameiebetalinger. Hvis selgeren er på etterskudd med å foreta betalinger, vil kjøperen vite det.
• Tabelle millesimali: muligens én eller flere tabeller som indikerer ‰ som skal brukes til å dele visse delte kostnader.

Hvis det gjelder en eiendom som for øyeblikket er leid ut:

• Leiekontrakten. Kjøperen vil gjerne vite når den utløper og hvilken inntekt han kan forvente.

Angående hver av selgerne:

• Juridisk ID-dokument. Dette må være gyldig (ikke utløpt). Dette kreves for å bekrefte hvem som signerer salgsavtalen (foreløpig og/eller avsluttende/fullføring).
• Skatte-ID-nummer (codice fiscale, ofte dårlig oversatt som fiscale code) .
• Sivilstand-attest, og hvis gift, ekteskapsregime (regime patrimoniale). Dette er kanskje ikke nødvendig for utlendinger bosatt utenfor Italia.

Fotnoter

¹ Dekret lov 31. mai 2010, № 78

² Dekret 22. januar 2008, № 37

³ Dekret lov 23. desember 2013, № 145

⁴ Hvem kan utføre energisertifiseringen (i italiensk)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28. febbraio 1985, № 47 Norme in materia-attiveditali'llistic,' urban sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220+

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.