Kiinteistön myynti Italiassa: asiakirjojen tarkistuslista

Suunnitteletko asuntosi myyntiä Italiassa? Ensimmäiset huolenaiheesi liittyvät todennäköisesti sen markkina-arvoon ja myyntiaikaan. Syystäkin. Useat kiinteistönvälittäjät (ja heidän huijareitaan) antavat mielellään arviolappuarvion saadakseen sinut asiakkaaksi. Ammattimaisen kiinteistöarvion pitäisi kuitenkin olla enemmän kuin kahden minuutin harjoitus, ja siihen pitäisi sisältyä kaikkien asiaankuuluvien asiakirjojen tarkastelu. Asiakirjat, joiden pitäisi olla mahdollisten ostajien saatavilla. Lisäksi laki edellyttää tiettyjä asiakirjoja alustavaa ja/tai lopullista/täydentävää myyntisopimusta varten.

Kuulin tuon huokauksen. On totta, että asiakirjojen kerääminen voi olla hieman työlästä, varsinkin jos olet omistanut kotisi jo vuosia. Usko pois, en ole mielelläni huonojen uutisten kantaja! Aivan liian usein myyjä saa tietää näistä vaatimuksista vasta, kun sulkemis-/valmistumisaika lähestyy. Kiinteistöasiakirjojen keräämisessä ajoissa on kuitenkin useita etuja:

1. Tarkempi arvio antaa sinulle mielenrauhan siitä, että saat kiinteistöstäsi kohtuullisen hinnan kohtuullisessa ajassa.
2. kohtaamalla ongelman ennemmin kuin myöhemmin, et ole vaarassa menettää kauppaa, kun todennäköinen ostaja ilmaantuu; ostaja ei halua odottaa viikkoja asiakirjojen näkemistä. Ennakkovaroitus on varautunut!

Seuraavassa kerrotaan, mitä sinun pitäisi kerätä ja miksi:

• Kiinteistörekisteritodistus (Visura catastale) ja Pohjapiirros ovat kaikkien kiinteistön omistajien ladattavissa ilmaiseksi kiinteistörekisteristä (catasto), joka on osa sisämaan verovirastoa (Agenzia delle Entrate). Lain mukaan myyjän on vakuutettava osana notaarin vahvistamaa alustavaa kauppasopimusta ja lopullisessa kiinteistönluovutussopimuksessa, että kiinteistörekisteritiedot, mukaan lukien pohjapiirros, kuvaavat tarkasti nykytilannetta (conformità catastale) ^1. Jos jostain syystä on ristiriita, se on korjattava ennen kuin kauppa voidaan saattaa päätökseen. Kiinteistönvälittäjäsi voi myös hankkia pohjapiirroksen puolestasi.
• notaarin asiakirja, jolla kiinteistö siirretään sinulle ( ja mahdollisille osaomistajille). Jos olet omistanut kiinteistön alle 20 vuotta, on hyödyllistä, ja jos ostaja vaatii asuntolainaa, vaaditaan, dokumentoida aikaisempi omistus vähintään 20 vuoden ajalta. Tämä 20 vuoden raja johtuu siitä, että talonvaltaajalla on laillinen oikeus tulla omistajaksi tietyin edellytyksin, joita kutsutaan nimellä acquisitive prescription tai usucaption. Usein ongelma ilmenee, kun kiinteistö on peritty, mutta kauppakirjaa ei ole siirretty. Tätä on täydennettävä.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). Kuka tahansa omistajista voi tulostaa ilmaisen kopion sisämaan veroviraston ylläpitämästä kiinteistötietopalvelusta. Tarvitset kirjautumistunnukset, esim. SPID-tunnuksen, mikä on Italiassa monimutkaista. Ostaja haluaa tietää, onko kiinteistössä tällä hetkellä kiinnitys tai muu panttioikeus. Lopullisen tarkistuksen tekee notaari sulkemisen yhteydessä. Joissakin tapauksissa voi olla etuosto-oikeus, kuten naapurimaiden maatalouskiinteistöjen omistajilla tai nykyisillä vuokralaisilla.
• ² . Palvelujärjestelmien vaatimustenmukaisuustodistukset ^tai tarvittaessa ilmoitus siitä, että ne eivät ole vaatimustenmukaisia. Tämä koskee jokaista yleishyödyllistä laitetta (impianti), esim . kaasua, sähköä, lämmitystä ja jäähdytystä, vettä ja viemäröintiä, hissejä, televisiovastaanottoa, palohälyttimiä, automaattisia portteja ja ovia, jotka on asennettu 27. maaliskuuta 2008 jälkeen, ja joissakin tapauksissa 13. maaliskuuta 1990 jälkeen asennettujen järjestelmien osalta. Kun järjestelmiä asennetaan tai vaihdetaan, teknikon on annettava todistus siitä, että työ on tehty voimassa olevien standardien mukaisesti. Tämä dokumentaatio on toimitettava, jotta ostaja tietää, mitä hän on hankkimassa, eikä hän voi myöhemmin esittää päinvastaista väitettä, mikä on eduksi sekä ostajalle että myyjälle. Älä unohda liittää mukaan lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmän huoltokirjaa (libretto d'impianto).
• Energialuokitustodistus (APE: attestato di prestazione energetica) vaaditaan ostajaehdokkaiden tarkastusta varten, ja se on liitettävä lopulliseen kauppasopimukseen, ja jos sitä ei liitetä mukaan, sakko on 3000-18 000 euroa, joka jaetaan ostajan ja myyjän kesken ^3. Teknikko ⁴ haluaa nähdä pohjapiirroksen ja lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien huoltokirjanpidon (libretto d'impianto). Huomaa, että todistus on laadittava uudelleen, jos tehdään muutoksia, jotka voivat vaikuttaa energialuokitukseen ( remontit, laitemuutokset), muuten se on voimassa 10 vuotta. Kustannukset vaihtelevat rakennuksen ja sen sijainnin mukaan; voit odottaa maksavasi noin 150-300 euroa. Muista, että maksat teknikon asiantuntemuksesta, ajasta ( mukaan lukien matkat syrjäisiin paikkoihin) ja oikeudellisesta vastuusta.
• rakennuslupa rakennustodistus ^{5 tai} armahdus (condono). Kaupungintalosi antaa tämän, usein verkossa. Voit pyytää sitä suoraan tai maksaa ammattilaiselle sen hankkimisesta puolestasi. Vaihtoehtoinen ilmoitus on mahdollinen ennen 1. syyskuuta 1967 rakennetuille rakennuksille, koska oletetaan, että vanhemmat asiakirjat puuttuvat tai ovat huonolaatuisia ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Asumiskelpoisuustodistus (certificato di agibilità) Saatavilla kaupungintalolta. Ei vaadita ennen 1934 ^{valmistuneilta rakennuksilta 7} . Ei välttämättä vaadita myyntiä varten, mutta hyödyllinen, jos saatavilla.

Osakeyhtiössä sijaitsevan yksikön osalta:

• Osakeyhtiön säännöt. Ostaja haluaa tietää, millaisia rajoituksia säännöissä mahdollisesti on asetettu, jos niitä on olemassa.
• Yhteisöosakeyhtiön kokousten pöytäkirjat viimeiseltä vuodelta tai paremminkin kahdelta, (säännönmukaiset ja ylimääräiset kokoukset), mukaan lukien aiemmat menot ja suunniteltu budjetti. Ostaja haluaa tietää, mitä vuosimaksuja on odotettavissa. Hän haluaa myös tietää suunnitteilla olevista poikkeuksellisista menoista.
• Taloyhtiön isännöitsijän lausunto kiinteistön maksujen nykytilasta. Jos myyjä on maksujen suorittamisessa jäljessä, ostaja haluaa tietää.
• Taulukko millesimali: mahdollisesti yksi tai useampi taulukko, jossa ilmoitetaan tiettyjen yhteisten kustannusten jakamiseen käytettävä ‰.

Jos kyseessä on kiinteistö, joka on tällä hetkellä vuokrattu:

• Vuokrasopimus. Ostaja haluaa tietää, milloin se päättyy ja millaisia tuloja on odotettavissa.

Kummankin myyjän osalta:

• laillinen henkilöllisyystodistus. Tämän on oltava voimassa (ei vanhentunut). Tätä tarvitaan todistamaan, kuka allekirjoittaa myyntisopimuksen (alustavan ja/tai lopullisen/täydentävän).
• Verotunnusnumero (codice fiscale, usein huonosti käännettynä verokoodi).
• Siviilisäätytodistus ja jos naimisissa, avioliitto-oikeus (regime patrimoniale). Tätä ei välttämättä vaadita ulkomaalaisilta, jotka asuvat Italian ulkopuolella.

Alaviitteet

¹ Laki 31. toukokuuta 2010, nro 78

² asetus 22. tammikuuta 2008, nro 37

³ Lakiasetus 23. joulukuuta 2013, № 145

⁴ Kuka voi suorittaa energiatodistuksen (italiaksi)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Yllä oleva tarjotaan yleisohjeena ilman takuuta; muutoksia on voinut tapahtua sen kirjoittamisen jälkeen. Keskustele asianmukaisten pätevien ammattilaisten kanssa tilanteestasi ennen kuin teet mitään kiinteistön ostoa.

Kirjailijasta

Sean Michael Carlos kasvoi Rhode Islandilla, Yhdysvalloissa. Hän opiskeli Yhdysvalloissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Saksassa ennen kuin hän asettui Italiaan, jossa hän on asunut yli kaksikymmentäviisi vuotta kolmella eri alueella.

Sean on Italiassa toimiluvan saanut kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 10 vuoden kokemus alalta, ja hän haluaisi kuulla sinusta, jos haluat ostaa tai myydä kiinteistön Italiassa.