Att sälja en fastighet i Italien: en checklista med dokument

Planerar du att sälja din bostad i Italien? Dina första funderingar handlar sannolikt om marknadsvärdet och hur lång tid det tar att sälja. Och det med rätta. Du kommer att hitta mer än ett fåtal fastighetsmäklare (och deras bedragare) som gärna ger dig en uppskattning av värdet för att få ditt företag. Men en professionell fastighetsvärdering bör vara mer än en 2 minuters övning, särskilt bör den omfatta en granskning av all relevant dokumentation. Dokumentation som bör vara tillgänglig för potentiella köpare. Dessutom krävs viss dokumentation enligt lag för det preliminära och/eller avslutande/kompletterande försäljningsavtalet.

Jag hörde det där stönandet. Det är sant att dokumentinsamlingen kan vara lite tråkig, särskilt om du har ägt ditt hem i flera år. Tro mig, jag är inte glad över att vara bärare av dåliga nyheter! Alltför ofta får en säljare inte reda på dessa krav förrän det närmar sig stängning/avslut. Det finns dock flera fördelar med att samla in fastighetsdokumenten tidigt:

1. en mer korrekt värdering ger dig trygghet i att du kommer att få ett rimligt pris för din fastighet inom rimlig tid.
2. Genom att ta itu med problemet förr snarare än senare riskerar du inte att förlora försäljningen när en trolig köpare dyker upp; köparen kommer inte att vilja vänta i veckor på att få se dokument. Förberedd är förberedd!

Här är vad du bör samla på dig och varför:

• Fastighetsregistreringsbeviset (Visura catastale) och planritningen kan laddas ner gratis av alla fastighetsägare från fastighetsregistret (catasto), som är en del av skattemyndigheten (Agenzia delle Entrate). Enligt lag måste säljaren, som en del av ett notarized preliminärt försäljningsavtal och i det slutgiltiga avtalet om fastighetsöverföring, förklara att fastighetsregistrets uppgifter, inklusive planritningen, korrekt återspeglar det aktuella
läget
• (conformità catastale
)
• ^1. Om det av någon anledning finns en avvikelse måste den åtgärdas innan försäljningen kan slutföras. Din fastighetsmäklare kan också
skaffa en planritning åt
• dig
• .
• Notariehandlingen
som
• överför fastigheten till dig ( och eventuella delägare). Om du har ägt fastigheten i mindre än 20 år kommer det att vara användbart, och i fallet med köparen kräver en inteckning, krävs, att dokumentera tidigare ägande som går tillbaka minst 20 år. 20-årsgränsen beror på att en ockupant har laglig rätt att bli ägare under vissa förutsättningar, så kallad förvärvspreskription eller usucaption. Ett vanligt problem uppstår när en fastighet har ärvts men lagfarten inte har upprättats. Detta måste fyllas i.
Rapport om inteckningar
• och belastningar (ispezione ipotecaria). Alla ägare kan skriva ut en kostnadsfri kopia från fastighetsinformationstjänsten som drivs av Inland Revenue. Du behöver inloggningsuppgifter, t.ex. SPID, vilket är komplicerat i Italien. En köpare kommer att vilja veta om fastigheten för närvarande har en inteckning eller annan panträtt i den. En definitiv kontroll utförs av notarien i samband med tillträdet. Förköpsrätt kan föreligga i vissa fall, t.ex. för angränsande jordbruksfastighetsägare eller nuvarande hyresgäster.
• Konformitetscertifikat för servicesystem ^{2 eller} en förklaring om att de inte överensstämmer, om tillämpligt. Detta gäller för var och en av de nyttigheter (impianti), t. ex. gas, el, värme och kyla, vatten och avlopp, hissar, tv-mottagning, brandlarm, automatiska portar och dörrar som installerats efter den 27 mars 2008 och i vissa fall för system som installerats efter den 13 mars 1990. När systemen installeras eller byts ut ska teknikern tillhandahålla ett intyg om att arbetet utförts i enlighet med gällande standarder. Denna dokumentation måste tillhandahållas så att köparen vet vad de får och inte kan göra anspråk på motsatsen senare, vilket är en fördel för både köparen och säljaren. Glöm inte att inkludera underhållsrapporter
för
• värme- och kylsystem (libretto d'impianto).
• Ett energicertifikat (APE: attestato di prestazione energetica) krävs för inspektion av potentiella köpare och måste bifogas det slutgiltiga försäljningsavtalet, med böter på 3 000-18 000 euro, som delas mellan köpare och säljare, om det inte inkluderas ^3. Teknikern ^{4 kommer att} vilja se din planritning och underhållsrapporter för värme- och kylsystem (libretto d'impianto). Observera att certifikatet måste göras om vid förändringar som kan påverka energimärkningen ( renoveringar, byte av utrustning), annars är det giltigt i 10 år. Kostnaden varierar beroende på byggnaden och dess läge, men du kan förvänta dig att betala mellan 150-300 euro.
Tänk på att
• du betalar för teknikerns expertis, tid ( inklusive resor till avlägsna platser) och juridiska ansvar.
• planeringstillstånd byggnadsintyg ^{5 eller} pardon (condono). Ditt stadshus tillhandahåller detta, ofta online. Du kan be om det direkt eller betala en fackman för att skaffa det åt dig. En alternativ deklaration är möjlig för byggnader som byggdes före
den
• 1 september 1967, eftersom det antas att äldre handlingar saknas eller är av dålig kvalitet ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Boendeintyg (certificato di agibilità) Kan fås från stadshuset. Krävs inte för byggnader som färdigställdes före 1934 ⁷ . Inte absolut nödvändigt för en försäljning men användbart om det finns tillgängligt.

När det gäller en enhet i en bostadsrätt:

• reglerna för bostadsrätter. Köparen kommer att vilja veta vilka eventuella begränsningar som anges i stadgarna, om sådana finns.
• Bostadsrättens stämmoprotokoll för det senaste året eller bättre, två, ( ordinära och extra stämmor) inklusive tidigare utgifter och den planerade budgeten. En köpare vill veta vilka årsavgifter som kan förväntas. De kommer också att vilja veta om extraordinära utgifter är på gång.
• Ett uttalande från byggnadsadministratören om det aktuella läget för bostadsrättsbetalningar. Om säljaren ligger efter med betalningarna kommer köparen att vilja veta det.
• Tabelle millesimali: eventuellt en eller flera tabeller som anger de ‰ som ska användas för att dela upp vissa gemensamma kostnader.

När det gäller en fastighet som för närvarande hyrs ut:

• Hyreskontraktet. Köparen vill veta när det löper ut och vilken inkomst som kan förväntas.

För var och en av säljarna:

• Legalt ID-dokument. Denna måste vara giltig (inte utgången). Detta krävs för att intyga vem som undertecknar försäljningsavtalet (preliminärt och/eller avslutande).
• Skattenummer (codice fiscale, ofta dåligt översatt som fiscal code).
• Utdrag om civilstånd och om du är gift, civilstånd (regime patrimoniale). Detta kanske inte krävs för utlänningar som är bosatta utanför Italien.

Fotnoter

¹ Lagdekret 31 maj 2010, № 78

² Dekret 22 januari 2008, nr 37

³ Lagdekret 23 december 2013, nr 145

⁴ Vem kan utföra energicertifieringen (på italienska)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.