Bewoningscertificaten (certificato di agibilità) in Italië: Wat u moet weten

Aan het einde van de bouw of een significante renovatie in Italië, zal de bouwer de stad of gemeente informeren dat het werk is voltooid volgens de afgegeven vergunningen en variaties en zal hij verklaren dat het werk voldoet aan de gezondheids- en veiligheidseisen. Deze kennisgeving van gezondheids- en veiligheidscertificering heet Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Het certificaat, vaak vertaald als bewoonbaarheidscertificaat, bevestigt de gezondheid, veiligheid en energie-efficiëntie van het gebouw en de daarin geïnstalleerde systemen en, indien van toepassing, de naleving van de vereisten inzake digitale infrastructuur (bv. glasvezelbedrading), overeenkomstig de geldende voorschriften.

Een gemeente heeft 180 dagen de tijd om een gezondheidsinspecteur te sturen om de juistheid van de verklaring van de professional te controleren. De nadruk van het bewoonbaarheidscertificaat ligt op gezondheid, sanitaire voorzieningen en veiligheid, niet op de details van bouwvergunningen op zich. Het is veelzeggend dat het de gezondheidsautoriteiten zijn die een inspectie mogen uitvoeren.

Vóór de invoering van wet 69/2013 moest een aanvraag worden ingediend voor de afgifte van het certificaat door de gemeente in plaats van het huidige proces van gecertificeerde kennisgeving.

De algemene regeling voor het bewoningscertificaat wordt uiteengezet in de enige tekst van de bouwvoorschriften, DPR 380, 6 juni 2001, waarin de noodzaak wordt gespecificeerd om de bewoonbaarheid te certificeren voor:

1. nieuwbouw;
2. verbouwing of toevoeging van extra verdiepingen, geheel of gedeeltelijk;
3. ingrepen in bestaande gebouwen die gevolgen kunnen hebben voor de veiligheid, de hygiëne, de gezondheid en/of de energie-efficiëntie van het gebouw en de daarin geïnstalleerde systemen.

DPR 380-2001 trad in werking op 30 juni 2003; gebouwen die vóór deze datum zijn gebouwd en sindsdien geen significante wijzigingen hebben ondergaan, hoeven geen agibilità certificaat te hebben, bekend als agibilità formale: deze wet heeft eerdere wetten ingetrokken. Woningen moeten echter wel beschikken over abitabilità sostanziale, met andere woorden, als een woning wordt verkocht als woning, moet zij voldoen aan de basisvereisten voor een woning, althans aan die welke golden ten tijde van de bouw ervan: de plafonds van de primaire kamers(de kamers waarin we veel tijd doorbrengen, niet de dienstruimten zoals badkamers) moeten (sinds 1975) ten minste 2,7 meter hoog zijn, deze kamers moeten ramen hebben die kunnen worden geopend, er moet ten minste één badkamer zijn.

Het abitabiliteitsattest werd voor het eerst ingevoerd bij Koninklijk Besluit 1265 in 1934. Het certificaat heette abitabilità in het geval van een woning, agibilità voor al het andere. DPR 380-2001 introduceerde agibilità als de term voor alle eigendommen, en werd een synoniem voor abitabilità.

Aangezien het bewoonbaarheidscertificaat de situatie op het moment van afgifte documenteert, is de waarde van een historisch certificaat, zelfs indien beschikbaar, enigszins beperkt. Wat 30 jaar geleden gold, geldt nu misschien niet meer. De normen zijn geëvolueerd en een gebouw zal onderhevig zijn geweest aan het verstrijken van de tijd.

Eisen voor wooncertificaten bij aan- of verkoop van onroerend goed

Alleen gebouwen die sinds 30 juni 2003 zijn gebouwd of ingrijpend zijn gewijzigd, moeten over een formeel bewoningscertificaat beschikken. De notaris (notaio) is verplicht om beëdigde verklaringen van de verkoper af te nemen betreffende bouwvergunningen die zijn afgegeven en betreffende de juistheid van de administratie van het belastingkantoor, met inbegrip van de plattegrond, maar er is geen verplichting om het agibilità certificaat te vermelden.

Hoe verhoudt het Italiaanse agibilità certificaat te vergelijken met een Occupancy Permit in Noord-Amerika of een Certificate of Compliance on Completion in Ierland en het Verenigd Koninkrijk?

Een Italiaans agibilità certificaat is gericht op gezondheid, sanitaire voorzieningen en veiligheid; het certificeert niet wat gebouwd is in overeenstemming met vergunningen die bij een gemeente zijn ingediend. Een dergelijk certificaat bestaat momenteel niet in het Italiaanse systeem buiten de verklaringen die een bouwer aflegt bij de voltooiing van een specifiek project.

Bij de verkoop moet een verkoper verklaren dat een onroerend goed over alle vereiste bouwvergunningen beschikt en aan die vergunningen voldoet. Aangezien de meeste verkopers technisch niet gekwalificeerd zijn om deze verklaring af te leggen, zullen notarissen in sommige gebieden, zoals het grootste deel van Toscane, in de praktijk vragen om een beëdigd rapport van een gekwalificeerde technische deskundige zoals een geometra. Het opstellen van het rapport kost tijd, deels door de traagheid van gemeenten om kopieën van documentatie in het dossier te verstrekken, en kost meer dan € 1000, redenen waarom het nog niet de standaardpraktijk is in het hele land.

Wat is de Attestazione di idoneità abitativa?

Het Attestazione di idoneità abitativa certificaat, afgegeven door een gemeente, geeft aan hoeveel mensen er in een woning mogen wonen. Niet-EU-burgers hebben het nodig voor immigratiedoeleinden. In sommige gevallen wordt ook nagegaan of de woning voldoet aan de minimale gezondheids- en sanitaire vereisten. Dit certificaat wordt niet gebruikt bij het kopen of verkopen van een woning.

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, VS. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij al meer dan vijfentwintig jaar woont, in drie verschillende regio's.

Sean is een gelicentieerd makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed te kopen of te verkopen in Italië.