Certificados de Habitabilidade de Imóveis (certificato di agibilità) em Itália: O que saber

Na conclusão de uma construção ou de uma renovação significativa em Itália, o construtor notificará a cidade ou o município de que os trabalhos foram concluídos de acordo com as autorizações e desvios emitidos e certificará que os trabalhos cumprem os requisitos de saúde e segurança. Esta notificação de certificação de saúde e segurança é designada por Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Muitas vezes traduzido como certificado de habitabilidade, o certificado atestará a saúde, a segurança e a eficiência energética do edifício e dos sistemas nele instalados e, se for caso disso, a conformidade com os requisitos de infra-estruturas digitais(por exemplo, cablagem de fibra ótica), de acordo com a regulamentação em vigor.

O município tem 180 dias para enviar um inspetor sanitário para verificar a veracidade do certificado do profissional. O certificado de habitabilidade incide sobre a saúde, o saneamento e a segurança, e não sobre os pormenores das licenças de construção em si. É revelador o facto de serem as autoridades sanitárias que podem realizar uma inspeção.

Antes da introdução da Lei 69/2013, era necessário apresentar um pedido para que o município emitisse o certificado, em vez do atual processo de notificação certificada.

O regime geral do certificado de habitabilidade está definido no texto único do regulamento de construção, DPR 380, de 6 de junho de 2001, que especifica a necessidade de certificar a habitabilidade para

1. construção nova;
2. reconstrução ou adição de pisos adicionais, total ou parcial
3. intervenções em edifícios existentes que possam afetar as condições de segurança, saneamento, saúde e/ou a eficiência energética do edifício e dos sistemas nele instalados.

DPR 380-2001 entrou em vigor a 30 de junho de 2003; os imóveis construídos antes desta data e que não tenham sofrido alterações significativas desde então não precisam de ter um certificado agibilità, conhecido como agibilità formale: esta lei revogou as leis anteriores. No entanto, as propriedades têm de ter um certificado abitabilità sostanziale, ou seja, se uma propriedade for vendida como casa, tem de cumprir os requisitos básicos de uma casa, pelo menos os que existiam na altura da sua construção: os tectos das divisões principais(aquelas em que passamos muito tempo, não as divisões de serviço, como as casas de banho) devem ter (desde 1975) pelo menos 2,7 metros de altura, estas divisões devem ter janelas que possam ser abertas, tem de haver pelo menos uma casa de banho.

O certificado de abitabilidade foi introduzido pela primeira vez pelo Decreto Real 1265 de 1934. O certificado chamava-se abitabilità no caso de uma propriedade residencial, agibilità para tudo o resto. DPR O Decreto 380-2001 introduziu o termo agibilità para todos os imóveis, tornando-se sinónimo de abitabilità.

Uma vez que o certificado de habitabilidade documenta a situação no momento da sua emissão, o valor de um certificado histórico, mesmo que disponível, é algo limitado. O que era verdade há 30 anos pode não ser verdade atualmente. As normas evoluíram e um edifício terá sido sujeito à passagem do tempo.

Requisitos do certificado de habitabilidade na compra ou venda de imóveis

Apenas os edifícios construídos ou significativamente modificados desde 30 de junho de 2003 devem ter um certificado formal de habitação. O notário (notaio) é obrigado a recolher declarações sob juramento do vendedor relativamente às licenças de construção emitidas e à exatidão dos registos da administração fiscal, incluindo a planta do edifício, mas não é necessário mencionar o certificado agibilità.

Como é que a certidão italiana agibilità italiano se compara a um certificado Occupancy Permit na América do Norte ou um Certificate of Compliance on Completion na Irlanda e no Reino Unido?

A certidão italiana agibilità centra-se na saúde, no saneamento e na segurança; não certifica o que foi construído em conformidade com as licenças registadas num município. Atualmente, não existe um certificado deste tipo no sistema italiano, para além das declarações que um construtor faz ao concluir um projeto específico.

No momento da venda, o vendedor deve declarar que a propriedade tem todas as licenças de construção necessárias e que está em conformidade com essas licenças. Como a maioria dos vendedores não está tecnicamente habilitada a fazer esta declaração, na prática, os notai (notários) de algumas zonas, como a maior parte da Toscânia, pedem um relatório sob juramento de um profissional técnico qualificado, como um geómetra. O relatório leva tempo a preparar, em parte devido à lentidão das autarquias em fornecer cópias da documentação em arquivo, e custará mais de 1000 euros, razão pela qual ainda não é prática corrente em todo o país.

O que é o Attestazione di idoneità abitativa?

No mínimo, o Attestazione di idoneità abitativa certificado, emitido por um município, indica quantas pessoas podem viver numa casa. É exigido pelos cidadãos não comunitários para efeitos de imigração. Em alguns casos, inclui também a verificação de que a propriedade cumpre os requisitos mínimos de saúde e saneamento. Este certificado não é utilizado para comprar ou vender uma casa.

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O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.