Cédulas de Habitabilidad (certificato di agibilità) en Italia: Lo que hay que saber
Al término de la construcción o de una reforma importante en Italia, el constructor notificará a la ciudad o al municipio que la obra se ha completado de acuerdo con los permisos y desviaciones expedidos y certificará que la obra cumple los requisitos de salud y seguridad. Esta notificación de certificación de salud y seguridad se denomina Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.
A menudo traducido como cédula de habitabilidad, el certificado dará fe de la salubridad, seguridad y eficiencia energética del edificio y de los sistemas instalados en él y, en su caso, del cumplimiento de los requisitos de infraestructura digital (por ejemplo, cableado de fibra óptica), según la normativa vigente.
El ayuntamiento dispone de 180 días para enviar un inspector de sanidad que compruebe la veracidad de la certificación del profesional. La cédula de habitabilidad se centra en la salud, el saneamiento y la seguridad, no en los detalles de los permisos de construcción en sí. Es revelador que sean las autoridades sanitarias las que puedan realizar una inspección.
Antes de la introducción de la ley 69/2013, había que presentar una solicitud para que el ayuntamiento emitiera el certificado, en lugar del actual proceso de notificación certificada.
El régimen general de la cédula de habitabilidad se establece en el texto único de ordenación de la edificación, DPR 380, de 6 de junio de 2001, que especifica la necesidad de certificar la habitabilidad para:
- nueva construcción;
- reconstrucción o adición de plantas, total o parcial;
- intervenciones en edificios existentes que puedan afectar a las condiciones de seguridad, salubridad, salud y/o eficiencia energética del edificio y de los sistemas instalados en él.
DPR La ley 380-2001 entró en vigor el 30 de junio de 2003; los inmuebles construidos antes de esta fecha que no hayan sufrido modificaciones significativas desde entonces no tienen que tener un certificado agibilità, conocido como agibilità formale: esta ley derogó las leyes anteriores. Sin embargo, las viviendas sí tienen que tener abitabilità sostanziale, es decir, si una vivienda se vende como tal, tiene que cumplir los requisitos básicos de una vivienda, al menos los vigentes en el momento de su construcción: los techos de las habitaciones principales(aquellas en las que pasamos mucho tiempo, no las de servicio, como los cuartos de baño) deben tener (desde 1975) al menos 2,7 metros de altura, estas habitaciones deben tener ventanas que se puedan abrir, tiene que haber al menos un cuarto de baño.
El certificado de abitabilità se introdujo por primera vez mediante el Real Decreto 1265 de 1934. El certificado se denominaba abitabilità en el caso de una propiedad residencial, agibilità para todo lo demás. DPR El 380-2001 introdujo agibilità como término para todas las propiedades, convirtiéndose en sinónimo de abitabilità.
Dado que la cédula de habitabilidad documenta la situación en el momento de su expedición, el valor de un certificado histórico, aunque esté disponible, es algo limitado. Lo que era cierto hace 30 años puede no serlo hoy. Las normas han evolucionado y un edificio habrá estado sometido al paso del tiempo.
Requisitos de la cédula de habitabilidad al comprar o vender un inmueble
Sólo los edificios construidos o modificados significativamente desde el 30 de junio de 2003 deben disponer de una cédula de habitabilidad. El notario de la ley (notaio) está obligado a tomar declaraciones juradas del vendedor sobre los permisos de construcción que se han emitido y sobre la exactitud de los registros de la oficina de impuestos, incluyendo plano de planta, pero no hay ningún requisito para el certificado agibilità mencionar.
¿Qué diferencia hay entre el certificado agibilità con un certificado Occupancy Permit en Norteamérica o un Certificate of Compliance on Completion en Irlanda y el Reino Unido?
Un certificado italiano agibilità se centra en la salud, el saneamiento y la seguridad; no certifica lo que se construyó coincide con los permisos archivados en un municipio. Este tipo de certificado no existe actualmente en el sistema italiano más allá de las declaraciones que hace un constructor al finalizar un proyecto específico.
En el momento de la venta, el vendedor debe declarar que la propiedad tiene todos los permisos de construcción necesarios y que se ajusta a ellos. Como la mayoría de los vendedores no están técnicamente cualificados para hacer esta declaración, en la práctica los notai (notarios) de algunas zonas, como la mayor parte de la Toscana, pedirán un informe jurado de un profesional técnico cualificado, como un geometra. La elaboración del informe lleva tiempo, en parte debido a la lentitud de los ayuntamientos a la hora de facilitar copias de la documentación archivada, y costará más de 1.000 euros, razones por las que aún no es una práctica habitual en todo el país.
¿Qué es el Attestazione di idoneità abitativa?
Como mínimo, el Attestazione di idoneità abitativa certificado, expedido por un municipio, indica cuántas personas pueden vivir en una vivienda. Lo necesitan los ciudadanos no comunitarios a efectos de inmigración. En algunos casos también incluye la verificación de que la vivienda cumple los requisitos mínimos de salubridad y saneamiento. Este certificado no se utiliza para comprar o vender una vivienda.
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Sobre el Autor
Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.
Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.
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