Certificering af ejendommens beboelighed (certificato di agibilità) i Italien: Hvad du skal vide

Ved afslutningen af et byggeri eller en større renovering i Italien skal bygherren underrette byen om, at arbejdet er afsluttet i henhold til udstedte tilladelser og afvigelser, og han skal attestere, at arbejdet opfylder sundheds- og sikkerhedskravene. Denne sundheds- og sikkerhedscertificering kaldes Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Certifikatet, der ofte oversættes til beboelsescertifikat, attesterer bygningens og de installerede systemers sundhed, sikkerhed og energieffektivitet og, hvor det er relevant, overholdelse af krav til digital infrastruktur (f.eks. fiberoptiske ledninger) i henhold til gældende regler.

En kommune har 180 dage til at sende en sundhedsinspektør for at verificere rigtigheden af den professionelles certificering. Fokus for beboelsescertifikatet er på sundhed, sanitet og sikkerhed, ikke på detaljerne i selve byggetilladelsen. Det er sigende, at det er sundhedsmyndighederne, der kan udføre en inspektion.

Før indførelsen af lov 69/2013 skulle man ansøge kommunen om at udstede certifikatet i stedet for den nuværende certificerede anmeldelsesproces.

Den overordnede ordning for beboelsescertifikatet er beskrevet i den fælles bygningsreglementstekst, DPR 380, 6. juni 2001, som specificerer behovet for at certificere beboelighed for:

1. nybyggeri;
2. ombygning eller tilføjelse af ekstra etager, helt eller delvist;
3. indgreb i eksisterende bygninger, der kan påvirke sikkerheden, saniteten, sundheden og/eller energieffektiviteten i bygningen og de systemer, der er installeret i den.

DPR 380-2001 trådte i kraft den 30. juni 2003; ejendomme, der er bygget før denne dato, og som ikke har undergået væsentlige ændringer siden da, behøver ikke at have et agibilità certifikat, kendt som agibilità formale: denne lov ophævede tidligere love. Ejendomme skal dog have abitabilità sostanziale, med andre ord, hvis en ejendom sælges som et hjem, skal den opfylde de grundlæggende krav til et hjem, i det mindste dem, der var gældende på opførelsestidspunktet: lofterne i primære rum (dem, vi tilbringer meget tid i, ikke servicerum som badeværelser) skal (siden 1975) være mindst 2,7 meter høje, disse rum skal have vinduer, der kan åbnes, og der skal være mindst ét badeværelse.

Abitabilità-certifikatet blev først indført ved kongeligt dekret 1265 i 1934. Certifikatet blev kaldt abitabilità, hvis der var tale om en beboelsesejendom, og agibilità for alt andet. DPR 380-2001 indførte agibilità som betegnelse for alle ejendomme og blev et synonym for abitabilità.

Da beboelsescertifikatet dokumenterer situationen, da det blev udstedt, er værdien af et historisk certifikat, selv hvis det er tilgængeligt, noget begrænset. Hvad der var sandt for 30 år siden, er måske ikke sandt i dag. Standarderne har udviklet sig, og en bygning vil have været udsat for tidens tand.

Krav til beboelsescertifikat ved køb eller salg af ejendom

Kun bygninger, der er bygget eller væsentligt ændret siden 30. juni 2003, skal have et formelt beboelsescertifikat. Notaren (notaio) er forpligtet til at tage edsvorne erklæringer fra sælgeren vedrørende byggetilladelser, der er blevet udstedt, og vedrørende rigtigheden af skattekontorets optegnelser, herunder grundplan, men der er ikke noget krav om, at agibilità certifikatet skal nævnes.

Hvordan er det italienske agibilità certifikat i forhold til et Occupancy Permit i Nordamerika eller et Certificate of Compliance on Completion i Irland og Storbritannien?

Et italiensk agibilità certifikat er fokuseret på sundhed, sanitet og sikkerhed; det certificerer ikke, hvad der blev bygget i overensstemmelse med de tilladelser, der er arkiveret hos en kommune. Et sådant certifikat findes i øjeblikket ikke i det italienske system ud over de erklæringer, en bygherre afgiver, når han færdiggør et specifikt projekt.

På salgstidspunktet skal en sælger erklære, at en ejendom har alle nødvendige byggetilladelser og er i overensstemmelse med disse tilladelser. Da de fleste sælgere ikke er teknisk kvalificerede til at afgive denne erklæring, vil notai (notarius publicus) i nogle områder, som f.eks. det meste af Toscana, bede om en edsvoren rapport fra en kvalificeret teknisk fagmand som f.eks. en geometra. Rapporten tager tid at udarbejde, til dels på grund af kommunernes langsommelighed med at udlevere kopier af dokumentation, og den koster mere end 1000 euro, hvilket er grunden til, at det endnu ikke er standardpraksis i hele landet.

Hvad er den? Attestazione di idoneità abitativa?

Som et minimum er Attestazione di idoneità abitativa som udstedes af en kommune, angiver, hvor mange mennesker der må bo i et hjem. Det kræves af ikke-EU-borgere til immigrationsformål. I nogle tilfælde indeholder den også en bekræftelse af, at boligen opfylder minimumskravene til sundhed og sanitet. Dette certifikat bruges ikke, når man køber eller sælger en bolig.

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.