Potrdila o primernosti nepremičnine za bivanje (certificato di agibilità) v Italiji: Kaj morate vedeti?

Ob zaključku gradnje ali večje prenove v Italiji bo graditelj obvestil mesto, da so bila dela opravljena v skladu z izdanimi dovoljenji in odstopanji, ter potrdil, da dela izpolnjujejo zdravstvene in varnostne zahteve. To obvestilo o zdravstvenem in varnostnem potrdilu se imenuje Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Potrdilo, ki se pogosto prevaja kot potrdilo o primernosti za bivanje, bo potrjevalo zdravje, varnost in energetsko učinkovitost stavbe in v njej nameščenih sistemov ter po potrebi skladnost z zahtevami glede digitalne infrastrukture (npr. optične napeljave) v skladu z veljavnimi predpisi.

Občina ima 180 dni časa, da pošlje zdravstvenega inšpektorja, da preveri verodostojnost potrdila strokovnjaka. Potrdilo o primernosti za bivanje se osredotoča na zdravje, sanitarne razmere in varnost, ne pa na podrobnosti gradbenega dovoljenja kot takega. Zgovoren je podatek, da so zdravstveni organi tisti, ki lahko opravijo inšpekcijski pregled.

Pred uvedbo zakona 69/2013 je bilo treba vložiti vlogo, da bi občina izdala potrdilo, in ne sedanjega postopka certificirane prijave.

Splošna ureditev potrdila o bivalnosti je določena v enotnem besedilu gradbenih predpisov, DPR 380, 6. junij 2001, ki določa, da je treba potrdilo o bivalnosti izdati za

1. novogradnje;
2. obnovo ali dodajanje dodatnih nadstropij, v celoti ali delno;
3. posege v obstoječe stavbe, ki lahko vplivajo na varnostne, sanitarne in zdravstvene pogoje in/ali energetsko učinkovitost stavbe in v njej nameščenih sistemov.

DPR 380-2001 je začel veljati 30. junija 2003; za nepremičnine, zgrajene pred tem datumom, ki od takrat niso bile bistveno spremenjene, ni treba imeti potrdila agibilità, znanega kot agibilità formale: ta zakon je razveljavil prejšnje zakone. Nepremičnine pa morajo imeti abitabilità sostanziale, z drugimi besedami, če se nepremičnina prodaja kot dom, mora izpolnjevati osnovne zahteve za dom, vsaj tiste, ki so veljale v času njene gradnje: stropi osnovnih prostorov (tistih, v katerih preživimo več časa, ne pa servisnih prostorov, kot so kopalnice) morajo biti (od leta 1975) visoki vsaj 2,7 metra, ti prostori morajo imeti okna, ki se lahko odprejo, v njih mora biti vsaj ena kopalnica.

Potrdilo abitabilità je bilo prvič uvedeno s kraljevim odlokom 1265 leta 1934. Potrdilo se je imenovalo abitabilità v primeru stanovanjske nepremičnine, agibilità pa za vse druge nepremičnine. DPR Z zakonom št. 380-2001 je bil uveden izraz agibilità za vse nepremičnine, ki je postal sinonim za abitabilità.

Ker potrdilo o primernosti za bivanje dokumentira stanje, ko je bilo izdano, je vrednost zgodovinskega potrdila, tudi če je na voljo, nekoliko omejena. Kar je veljalo pred 30 leti, morda ne velja danes. Standardi so se razvili in stavba je bila podvržena toku časa.

Zahteve za potrdilo o bivališču pri nakupu ali prodaji nepremičnine

Samo stavbe, zgrajene ali bistveno spremenjene po 30. juniju 2003, morajo imeti uradno potrdilo o bivanju. Notar (notaio) mora od prodajalca sprejeti zaprisežene izjave o izdanih gradbenih dovoljenjih in o pravilnosti evidenc davčnega urada, vključno s tlorisom, vendar ni zahteve za omenjeno potrdilo agibilità.

Kako se italijanski agibilità potrdilo primerljivo z italijanskim potrdilom Occupancy Permit v Severni Ameriki ali Certificate of Compliance on Completion na Irskem in v Združenem kraljestvu?

Italijanski certifikat agibilità je osredotočen na zdravje, higieno in varnost; ne potrjuje, kaj je bilo zgrajeno, ustreza dovoljenjem, ki so v evidenci občine. Takšno potrdilo v italijanskem sistemu trenutno ne obstaja, razen izjav, ki jih graditelj poda ob zaključku določenega projekta.

Ob prodaji mora prodajalec izjaviti, da ima nepremičnina vsa potrebna gradbena dovoljenja in da je skladna s temi dovoljenji. Ker večina prodajalcev ni tehnično usposobljena za takšno izjavo, v praksi notarji na nekaterih območjih, kot je večina Toskane, zahtevajo zapriseženo poročilo kvalificiranega tehničnega strokovnjaka, kot je geometra. Priprava poročila je dolgotrajna, deloma zaradi počasnosti občin pri zagotavljanju kopij dokumentacije v spisu, in stane več kot 1 000 EUR, kar je razlog, da to še ni standardna praksa po vsej državi.

Kaj je Attestazione di idoneità abitativa?

Najmanj Attestazione di idoneità abitativa potrdilo, ki ga izda občina, je navedeno, koliko oseb lahko živi v stanovanju. Potrebujejo ga državljani držav, ki niso članice EU, za namene priseljevanja. V nekaterih primerih vključuje tudi potrdilo, da nepremičnina izpolnjuje minimalne zdravstvene in sanitarne zahteve. To potrdilo se ne uporablja pri nakupu ali prodaji stanovanja.

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.