Сертифікати придатності нерухомості для проживання (certificato di agibilità) в Італії: Що потрібно знати

Після завершення будівництва або капітального ремонту в Італії забудовник повинен повідомити населений пункт або місто про те, що роботи були завершені відповідно до виданих дозволів та відхилень, а також засвідчити, що робота відповідає вимогам охорони здоров'я та безпеки. Це повідомлення про сертифікацію охорони здоров'я та безпеки називається Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Цей сертифікат, який часто перекладають як сертифікат придатності для проживання, засвідчує стан здоров'я, безпеки та енергоефективності будівлі та встановлених у ній систем, а також, де це можливо, відповідність вимогам цифрової інфраструктури (наприклад, волоконно-оптичної проводки) згідно з чинними нормами.

Муніципалітет має 180 днів, щоб направити санітарного інспектора для перевірки достовірності сертифікації фахівця. Основна увага в сертифікаті придатності для проживання зосереджена на питаннях охорони здоров'я, санітарії та безпеки, а не на деталях дозволів на будівництво як таких. Показово, що саме органи охорони здоров'я можуть здійснювати перевірку.

До прийняття закону 69/2013 необхідно було подати заяву до муніципалітету на видачу сертифіката, а не проходити нинішню процедуру сертифікованого повідомлення.

Загальний режим видачі сертифіката придатності для проживання викладено в єдиному тексті будівельних норм, DPR 380, 6 червня 2001 року, який визначає необхідність сертифікації придатності для

1. нового будівництва;
2. перебудови або надбудови додаткових поверхів, повної або часткової;
3. втручання в існуючі будівлі, які можуть вплинути на умови безпеки, санітарії, здоров'я та/або енергоефективність будівлі та встановлених в ній систем.

DPR 380-2001 набув чинності 30 червня 2003 року; об'єкти нерухомості, побудовані до цієї дати, які не зазнали значних змін з того часу, не повинні мати сертифікат agibilità, відомий як agibilità formale: цей закон скасував попередні закони. Однак об'єкти нерухомості повинні мати сертифікат abitabilità sostanziale, тобто якщо нерухомість продається як житло, вона повинна відповідати основним вимогам до житла, принаймні тим, які існували на момент її будівництва: стелі основних кімнат (тих, в яких ми проводимо значний час, а не службових приміщень, таких як ванні кімнати) повинні бути (з 1975 року) щонайменше 2,7 метра заввишки, ці кімнати повинні мати вікна, які можна відчиняти, в них повинна бути принаймні одна ванна кімната.

Вперше сертифікат abitabilità був запроваджений Королівським декретом 1265 у 1934 році. Сертифікат називався abitabilità у випадку житлової нерухомості, agibilità для всього іншого. DPR 380-2001 запровадив agibilità як термін для всіх об'єктів нерухомості, ставши синонімом abitabilità.

Оскільки сертифікат придатності для проживання документує ситуацію, коли він був виданий, цінність історичного сертифіката, навіть якщо він доступний, дещо обмежена. Те, що було правдою 30 років тому, може не відповідати дійсності сьогодні. Стандарти змінилися, і будівля буде піддаватися впливу часу.

Вимоги до сертифікату придатності для проживання при купівлі або продажу нерухомості

Офіційний сертифікат придатності для проживання повинні мати лише будівлі, побудовані або суттєво модифіковані після 30 червня 2003 року. Нотаріус (notaio) зобов'язаний взяти у продавця під присягою свідчення про видані дозволи на будівництво та про правильність записів податкової інспекції, включаючи поверховий план, але не вимагає згадки про сертифікат agibilità.

Як італійський agibilità сертифікат в порівнянні з Occupancy Permit в Північній Америці або Certificate of Compliance on Completion в Ірландії та Великобританії?

Італійський сертифікат agibilità зосереджений на питаннях охорони здоров'я, санітарії та безпеки; він не засвідчує, що побудований об'єкт відповідає дозволам, які зберігаються в муніципалітеті. Такого сертифікату в італійській системі наразі не існує, окрім декларацій, які будівельник робить при завершенні конкретного проекту.

Під час продажу продавець повинен заявити, що об'єкт нерухомості має всі необхідні дозволи на будівництво і відповідає цим дозволам. Оскільки більшість продавців не мають технічної кваліфікації, щоб зробити таку заяву, на практиці нотаріуси в деяких регіонах, наприклад, у Тоскані, вимагають надання звіту під присягою від кваліфікованого технічного фахівця, наприклад, геометра. Підготовка такого звіту займає певний час, частково через повільність муніципалітетів у наданні копій документації, і коштуватиме понад 1000 євро, що є причиною того, що це ще не є стандартною практикою на національному рівні.

Що таке Attestazione di idoneità abitativa?

Як мінімум Attestazione di idoneità abitativa довідка, видана муніципалітетом, вказує, скільки людей може проживати в помешканні. Вона потрібна громадянам країн, що не входять до ЄС, для цілей імміграції. У деяких випадках він також включає перевірку того, що нерухомість відповідає мінімальним санітарно-гігієнічним вимогам. Цей сертифікат не використовується при купівлі або продажу житла.

❖ ❖ ❖

Наведене вище пропонується як загальне керівництво без гарантії; зміни могли відбутися з моменту написання. Перед покупкою будь-якої нерухомості проконсультуйтеся з відповідними кваліфікованими фахівцями щодо вашої конкретної ситуації.

Про автора

Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.

Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.