Certyfikaty zamieszkiwania nieruchomości (certificato di agibilità) we Włoszech: Co należy wiedzieć

Po zakończeniu budowy lub znaczącego remontu we Włoszech, budowniczy powiadomi miasto, że prace zostały zakończone zgodnie z wydanymi pozwoleniami i odstępstwami oraz zaświadczy, że prace spełniają wymogi bezpieczeństwa i higieny pracy. To powiadomienie o certyfikacji w zakresie zdrowia i bezpieczeństwa nosi nazwę Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Certyfikat, często tłumaczony jako świadectwo zamieszkania, poświadcza zdrowie, bezpieczeństwo i efektywność energetyczną budynku i zainstalowanych w nim systemów oraz, w stosownych przypadkach, zgodność z wymogami infrastruktury cyfrowej (np. okablowanie światłowodowe), zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Gmina ma 180 dni na wysłanie inspektora sanitarnego w celu zweryfikowania prawdziwości zaświadczenia wydanego przez specjalistę. Zaświadczenie o możliwości zamieszkania koncentruje się na kwestiach zdrowotnych, sanitarnych i bezpieczeństwa, a nie na szczegółach pozwolenia na budowę jako takiego. Znamienne jest to, że to organy służby zdrowia mogą przeprowadzić inspekcję.

Przed wprowadzeniem ustawy 69/2013 konieczne było złożenie wniosku o wydanie zaświadczenia przez gminę, a nie obecny proces certyfikowanego powiadomienia.

Ogólny reżim certyfikatu zamieszkiwania jest określony w jednolitym tekście przepisów budowlanych, DPR 380, 6 czerwca 2001 r., który określa potrzebę poświadczenia zamieszkiwania dla:

1. nowego budownictwa;
2. przebudowy lub dodania dodatkowych pięter, całkowitych lub częściowych;
3. ingerencji w istniejące budynki, które mogą mieć wpływ na warunki bezpieczeństwa, warunki sanitarne, zdrowie i/lub efektywność energetyczną budynku i zainstalowanych w nim systemów.

Ustawa DPR 380-2001 weszła w życie 30 czerwca 2003 r.; nieruchomości wybudowane przed tą datą, które od tego czasu nie zostały poddane znaczącym modyfikacjom, nie muszą posiadać certyfikatu agibilità, znanego jako agibilità formale: ustawa ta uchyliła poprzednie przepisy. Nieruchomości muszą jednak posiadać abitabilità sostanziale, innymi słowy, jeśli nieruchomość jest sprzedawana jako dom, musi spełniać podstawowe wymagania dotyczące domu, przynajmniej te, które obowiązywały w momencie jej budowy: sufity głównych pomieszczeń (tych, w których spędzamy dużo czasu, a nie pomieszczeń usługowych, takich jak łazienki) powinny mieć (od 1975 r.) co najmniej 2,7 metra wysokości, pomieszczenia te muszą mieć otwierane okna, musi być co najmniej jedna łazienka.

Certyfikat abitabilità został po raz pierwszy wprowadzony dekretem królewskim 1265 w 1934 roku. Certyfikat był nazywany abitabilità w przypadku nieruchomości mieszkalnych, agibilità dla wszystkich innych. DPR 380-2001 wprowadził agibilità jako termin dla wszystkich nieruchomości, stając się synonimem abitabilità.

Ponieważ świadectwo zamieszkania dokumentuje sytuację, w której zostało wydane, wartość historycznego świadectwa, nawet jeśli jest dostępne, jest nieco ograniczona. To, co było prawdą 30 lat temu, może nie być prawdą dzisiaj. Standardy ewoluowały, a budynek podlegał upływowi czasu.

Wymagania dotyczące certyfikatu zamieszkania przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości

Jedynie budynki wybudowane lub znacząco zmodyfikowane od 30 czerwca 2003 r. muszą posiadać formalne świadectwo zamieszkania. Notariusz (notaio) jest zobowiązany do odebrania od sprzedającego zaprzysiężonych oświadczeń dotyczących wydanych pozwoleń na budowę i poprawności rejestrów urzędu skarbowego, w tym planu piętra, ale nie ma wymogu, aby wspomnieć o certyfikacie agibilità.

Jak włoski certyfikat agibilità ma się do pozwolenia na użytkowanie (Occupancy Permit) w Ameryce Północnej lub certyfikatu zgodności (Certificate of Compliance on Completion) w Irlandii i Wielkiej Brytanii?

Włoski certyfikat agibilità koncentruje się na kwestiach zdrowotnych, sanitarnych i bezpieczeństwa; nie poświadcza on, co zostało zbudowane zgodnie z pozwoleniami znajdującymi się w aktach gminy. Taki certyfikat nie istnieje obecnie we włoskim systemie poza deklaracjami składanymi przez budowniczych podczas realizacji konkretnego projektu.

W momencie sprzedaży sprzedający musi oświadczyć, że nieruchomość posiada wszystkie wymagane pozwolenia na budowę i jest z nimi zgodna. Ponieważ większość sprzedawców nie posiada technicznych kwalifikacji do złożenia takiego oświadczenia, w praktyce notai (notariusze) w niektórych obszarach, takich jak większość Toskanii, poproszą o zaprzysiężony raport sporządzony przez wykwalifikowanego specjalistę technicznego, takiego jak geometra. Przygotowanie raportu wymaga czasu, częściowo ze względu na powolność gmin w dostarczaniu kopii dokumentacji znajdującej się w aktach, i będzie kosztować ponad 1000 euro, co powoduje, że nie jest to jeszcze standardowa praktyka w całym kraju.

Czym jest Attestazione di idoneità abitativa?

Zaświadczenie Attestazione di idoneità abitativa, wydawane przez gminę, wskazuje co najmniej, ile osób może mieszkać w domu. Jest ono wymagane przez obywateli spoza UE do celów imigracyjnych. W niektórych przypadkach obejmuje również weryfikację, czy nieruchomość spełnia minimalne wymagania zdrowotne i sanitarne. Certyfikat ten nie jest wykorzystywany przy zakupie lub sprzedaży domu.

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.