¿Necesito un abogado para comprar un inmueble en Italia?

En el sistema jurídico del código civil utilizado en Italia, es el Notaio (notario), un funcionario público, quien se encarga del trabajo jurídico cuando se vende una propiedad inmobiliaria, no un abogado. El Notaio lleva a cabo las diligencias legales debidas, como la búsqueda de títulos, y asegura la integridad del título y la transferencia de una propiedad. El código civil Notaio no tiene nada que ver con el Notario Público que se encuentra en el sistema legal common law utilizado en los países de habla inglesa, un punto de comprensible confusión para los angloparlantes. En el sistema jurídico de common law se recurre normalmente a un abogado, si no se le exige, para llevar a cabo la diligencia legal debida.

Los italianos rara vez contratan a un abogado para comprar una vivienda. Como resultado, pocos abogados en Italia están bien versados en las complejidades de la ley de bienes raíces como el derecho es un campo amplio y de bienes raíces no es su pan y mantequilla. Notai tienen acceso directo en línea a los registros de títulos de propiedad, así como hacer mejores agentes de bienes raíces como yo. La mayoría de los abogados no lo tienen.

¿Quién elige Notaio al comprar una propiedad en Italia?

El comprador elige el Notaio, y paga por ellos. Se supone que el Notaio es imparcial y representa por igual al comprador y al vendedor, pero en un reconocimiento tácito de que el comprador es la parte más débil de la transacción (el comprador renuncia a algo fácil de entender, dinero en efectivo por algo complejo, la propiedad), la práctica hace que el comprador elija el Notaio. Ciertamente, el comprador debe tener en cuenta la situación del vendedor: si el vendedor vive en la Toscana, puede que al vendedor no le haga mucha gracia que un comprador quiera elegir un Notaio en Milán o Palermo.

Cómo elegir un Notaio al comprar una propiedad en Italia

La mayoría de los Notai son competentes, pero como todos los profesionales, algunos son mejores que otros. Lo ideal es pedir recomendaciones a amigos de confianza. La mayoría de los agentes inmobili arios tienen Notai con los que trabajan habitualmente, lo que puede ser bueno o malo. Es posible pedir un presupuesto, que suele incluir los impuestos que debe pagar el Estado, por adelantado a uno o varios Notai; deben tener una visión bien definida de la venta para poder ofrecer un presupuesto exacto.

¿Cuándo debe el comprador ponerse en contacto con Notaio?

Lo ideal es que el comprador contrate y hable con su Notaio antes de comprometerse a comprar una propiedad concreta. Notaio está disponible en calidad de asesor. El comprador puede optar por que Notaio supervise un acuerdo preliminar si es necesario. Pocos lo hacen debido al coste adicional, pero no es una mala idea para quienes buscan una mayor tranquilidad.

Cómo elegir un abogado al comprar una propiedad en Italia

Contratar a un abogado puede ser valioso para supervisar la corrección del trabajo de Notaio; los honorarios de un abogado pueden ser una excelente póliza de seguros. Un abogado también puede actuar en nombre del comprador en caso de que éste no pueda estar presente para firmar y/o no hable italiano. A la hora de elegir un abogado, es importante averiguar si tiene una experiencia significativa en derecho inmobiliario: pocos la tienen. El valor de un abogado será muy limitado si tiene poca experiencia en derecho inmobiliario.

¿Puede un abogado proporcionar un servicio de cuenta de garantía bloqueada al comprar una propiedad en Italia?

Un abogado no puede proporcionar un servicio de custodia: sólo un Notaio puede proporcionar un servicio de cuenta de custodia legalmente protegido.

¿Realiza un Notaio o un abogado la diligencia técnica debida?

Un Notaio es un profesional del derecho, un experto en leyes, al igual que un abogado. Ninguno de los dos es experto en construcción. No visitan un inmueble. No verifican que el inmueble cuente con todos los permisos necesarios. Un Notaio tomará declaraciones en este sentido del vendedor y las incluirá en el contrato de compraventa. La ley no exige más. Realizar una inspección de edificios y verificar los permisos de construcción es competencia de un profesional técnico como un geometra o un arquitecto. En algunas zonas limitadas de Italia, como gran parte de la Toscana, la Notaio pedirá un informe de conformidad técnica jurada a un profesional técnico.

¿Puede un agente inmobiliario en Italia llevar a cabo la diligencia debida legal?

Los mejores agentes inmobiliarios de Italia pueden realizar la diligencia debida legal inicial en nombre del comprador. Un agente inmobiliario en Italia puede optar por pagar tasas continuas para acceder a la oficina oficial de impuestos (Catasto) y derechos (título, gravamen) información sobre las propiedades en Italia. Muchos pagan por los registros de la oficina de impuestos Catasto; sólo los mejores agentes inmobiliarios tienen acceso a la información sobre derechos, ya que el sistema es engorroso y caro.

¿Puedo elegir a mi agente inmobiliario en Italia?

Por defecto, un comprador de bienes inmuebles en Italia trabajará con el agente de la lista, el agente que el vendedor elija. La ley exige que el agente inmobiliario sea imparcial, pero en la práctica sólo hay una propiedad y la relación del agente con el vendedor puede reflejarlo. La mayoría de los agentes inmobiliarios en Italia colaboran con otros colegas, pero es importante que el comprador deje que su agente se ponga en contacto con el agente de la propiedad para evitar confusiones sobre quién paga la comisión a quién. Contrariamente a la opinión popular, un agente inmobiliario en Italia NO representa sólo las propiedades de su propia cartera. En la práctica, un agente inmobiliario tendería a estar más motivado para promocionar una propiedad específica que para ayudar al comprador a encontrar la mejor propiedad en general. Póngase en contacto conmigo para obtener más información sobre cómo podría ayudarle como agente del comprador.

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Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.

Sobre el Autor

Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.

Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.