Brauche ich einen Anwalt, um Immobilien in Italien zu kaufen?

Im italienischen Rechtssystem des Zivilgesetzbuches ist der Notaio (Notar), ein öffentlicher Beamter, für die juristische Arbeit beim Verkauf einer Immobilie zuständig, nicht ein Rechtsanwalt. Der Notaio führt die juristische Due-Diligence-Prüfung durch, wie z. B. die Titelrecherche, und stellt die Integrität des Titels und der Übertragung einer Immobilie sicher. Der Notaio des Zivilgesetzbuchs hat nichts mit dem Notary Public zu tun, der im Rechtssystem des Common Law in den englischsprachigen Ländern verwendet wird, was für Englischsprachige eine verständliche Verwirrung darstellt. Im Common-Law-Rechtssystem wird normalerweise ein Solicitor zur Durchführung der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung herangezogen, wenn nicht sogar vorgeschrieben.

Italiener ziehen beim Kauf von Wohneigentum nur selten einen Anwalt hinzu. Infolgedessen kennen sich nur wenige Anwälte in Italien mit den Feinheiten des Immobilienrechts aus, da Recht ein weites Feld ist und Immobilien nicht ihr tägliches Brot sind. Notai haben direkten Online-Zugang zu den Grundbucheinträgen, ebenso wie bessere Immobilienmakler wie ich. Die meisten Anwälte haben das nicht.

Wer wählt den Notaio beim Immobilienkauf in Italien?

Der Käufer wählt den Notaio aus und zahlt für ihn. Der Notaio soll unparteiisch sein und Käufer und Verkäufer gleichermaßen vertreten, aber in stillschweigender Anerkennung der Tatsache, dass der Käufer die schwächere Partei in der Transaktion ist (der Käufer gibt etwas leicht Verständliches auf, nämlich Bargeld für etwas Komplexes, nämlich die Immobilie), lässt die Praxis den Käufer den Notaio wählen. Natürlich sollte der Käufer die Situation des Verkäufers im Auge behalten: Wenn der Verkäufer in der Toskana wohnt, ist er vielleicht nicht sehr erfreut, wenn der Käufer einen Notaio in Mailand oder Palermo wählen möchte.

Wie wählt man einen Notaio beim Kauf einer Immobilie in Italien aus?

Die meisten Notai sind kompetent, aber wie bei allen Fachleuten gibt es einige, die besser sind als andere. Idealerweise sollte man vertrauenswürdige Freunde um Empfehlungen bitten. Die meisten Immobilienmakler haben Notai, mit denen sie regelmäßig zusammenarbeiten, was gut oder schlecht sein kann. Es ist möglich, von einem oder mehreren Notai vorab einen Kostenvoranschlag anzufordern, der in der Regel auch die vom Staat zu zahlenden Steuern enthält; sie müssen einen genauen Überblick über den Verkauf haben, um einen genauen Kostenvoranschlag erstellen zu können.

Wann sollte der Käufer den Notaio einschalten?

Der Käufer sollte sich idealerweise mit seinem Notaio in Verbindung setzen und mit ihm sprechen, bevor er eine Verpflichtung zum Kauf einer bestimmten Immobilie eingeht. Der Notaio steht in einer beratenden Funktion zur Verfügung. Der Käufer kann sich dafür entscheiden, den Notaio mit der Überwachung eines Vorvertrags zu beauftragen, wenn ein solcher erforderlich ist. Nur wenige tun dies aufgrund der zusätzlichen Kosten, aber es ist keine schlechte Idee für diejenigen, die sich zusätzliche Sicherheit verschaffen wollen.

Wie man einen Anwalt für den Immobilienkauf in Italien wählt

Die Einschaltung eines Anwalts kann sinnvoll sein, um die Korrektheit der Arbeit des Notaio zu überwachen; ein Anwaltshonorar kann eine ausgezeichnete Versicherungspolice sein. Ein Anwalt kann auch im Namen des Käufers handeln, falls dieser bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein kann und/oder kein Italienisch spricht. Bei der Auswahl eines Anwalts ist es wichtig, sich zu vergewissern, ob er über umfangreiche Erfahrungen im Immobilienrecht verfügt: Das ist nur bei wenigen der Fall. Der Wert eines Anwalts ist sehr begrenzt, wenn er nur wenig Erfahrung mit Immobilienrecht hat.

Kann ein Rechtsanwalt beim Kauf einer Immobilie in Italien ein Treuhandkonto einrichten?

Ein Rechtsanwalt darf keinen Treuhandservice anbieten: Nur ein Notaio kann einen rechtlich geschützten Treuhandkontodienst anbieten.

Führt ein Notaio oder Rechtsanwalt eine technische Due Diligence durch?

Ein Notaio ist ein Jurist, ein Experte für Recht, ebenso wie ein Rechtsanwalt. Keiner von ihnen ist ein Experte für Bauwesen. Sie besichtigen eine Immobilie nicht. Er prüft nicht, ob die Immobilie über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt. Ein Notaio nimmt diesbezügliche Erklärungen des Verkäufers entgegen und nimmt sie in den Kaufvertrag auf. Mehr verlangt das Gesetz nicht. Die Durchführung einer Gebäudeinspektion und die Überprüfung der Baugenehmigungen ist die Aufgabe eines technischen Fachmanns wie eines Geometras oder eines Architekten. In einigen wenigen Teilen Italiens, wie etwa in weiten Teilen der Toskana, verlangt der Notaio einen beglaubigten Bericht eines technischen Fachmanns über die Einhaltung der Vorschriften.

Kann ein Immobilienmakler in Italien eine rechtliche Due Diligence durchführen?

Bessere Immobilienmakler in Italien sind in der Lage, im Auftrag des Käufers eine erste rechtliche Due-Diligence-Prüfung vorzunehmen. Ein Immobilienmakler in Italien kann sich dafür entscheiden, laufende Gebühren für den Zugang zu offiziellen Informationen des Finanzamts (Catasto) und zu Rechten (Titel, Pfandrechte) an Immobilien in Italien zu zahlen. Viele zahlen für Catasto-Steuerunterlagen; nur bessere Immobilienmakler haben Zugang zu den Rechtsinformationen, da das System umständlich und teuer ist.

Kann ich mir meinen Immobilienmakler in Italien aussuchen?

In der Regel arbeitet ein Immobilienkäufer in Italien mit dem Makler zusammen, den der Verkäufer ausgewählt hat. Das Gesetz schreibt vor, dass der Immobilienmakler unparteiisch sein muss, aber praktisch gesehen gibt es nur eine Immobilie und die Beziehung des Maklers zum Verkäufer kann dies widerspiegeln. Die meisten Immobilienmakler in Italien arbeiten mit anderen Kollegen zusammen, aber es ist wichtig, dass der Käufer seinen Makler mit dem Makler in Verbindung setzt, um Verwirrung darüber zu vermeiden, wer wem die Provision zahlt. Entgegen der landläufigen Meinung vertritt ein Immobilienmakler in Italien NICHT nur die Immobilien in seinem eigenen Portfolio. Praktisch gesehen ist ein Makler, der eine Immobilie anbietet, eher dazu motiviert, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen, als dem Käufer dabei zu helfen, die beste Immobilie zu finden. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf, um mehr darüber zu erfahren, wie ich Ihnen als Käufermakler helfen kann.

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.