Behöver jag en advokat för att köpa en fastighet i Italien?

I det civilrättsliga rättssystem som används i Italien är det Notaio (notarius publicus ), en offentlig tjänsteman, som ansvarar för det juridiska arbetet när fastigheter säljs, inte en advokat. Notaio utför juridisk due diligence, såsom titelsökning, och försäkrar integriteten hos en fastighets titel och överföring. Den civila koden Notaio har inget att göra med Notary Public som finns i common law rättssystemet som används i engelsktalande länder, en punkt av förståelig förvirring för engelsktalande. I common law rättssystem används normalt en advokat, om inte krävs, för att utföra juridisk due diligence.

Italienare anlitar sällan en advokat när de köper en bostadsfastighet. Som ett resultat är få advokater i Italien väl insatta i invecklingarna i fastighetsrätten eftersom lagen är ett brett område och fastigheter inte är deras bröd och smör. Notai har direkt online-åtkomst till fastighetsregister samt gör bättre fastighetsmäklare som jag. De flesta advokater inte.

Vem väljer Notaio när man köper en fastighet i Italien?

Köparen väljer Notaio, och betalar för dem. Notaio är tänkt att vara opartisk och representera både köparen och säljaren, men i ett tyst erkännande av att köparen är den svagare parten i transaktionen (köparen ger upp något lätt att förstå, kontanter för något komplicerat, fastigheten), är det praxis att köparen väljer Notaio. Köparen bör naturligtvis ha säljarens situation i åtanke: om säljaren bor i Toscana, kanske säljaren inte är så glad över en köpare som vill välja en Notaio i Milano eller Palermo.

Hur man väljer en Notaio när man köper fastighet i Italien

De flesta Notai är kompetenta, men som alla proffs är vissa bättre än andra. Helst bör man be betrodda vänner om rekommendationer. De flesta fastighetsmäklare har Notai som de regelbundet arbetar med, vilket kan vara både bra och dåligt. Det är möjligt att be om en prisuppgift, som vanligtvis inkluderar skatter till staten, i förväg från en eller flera Notai; de måste ha en väldefinierad översikt över försäljningen för att kunna ge en korrekt prisuppgift.

När bör köparen kontakta Notaio?

Köparen bör helst anlita och tala med sin Notaio innan de gör ett åtagande att köpa en specifik fastighet. Notaio är tillgänglig i en konsultroll. Köparen kan välja att låta Notaio övervaka ett preliminärt avtal om det finns behov av ett sådant. Få gör detta på grund av den extra kostnaden, men det är inte en dålig idé för dem som letar efter ytterligare sinnesro.

Hur man väljer en advokat när man köper fastighet i Italien

Att anlita en advokat kan vara värdefullt för att övervaka riktigheten i Notaio's arbete; en advokats avgift kan vara en utmärkt försäkring. En advokat kan också agera på en köpares vägnar om köparen inte kan vara närvarande för att underteckna och / eller inte talar italienska. När man väljer advokat är det viktigt att ta reda på om advokaten har någon större erfarenhet av fastighetsrätt, vilket få har. En advokats värde kommer att vara mycket begränsat om de har liten erfarenhet av fastighetsrätt.

Kan en advokat tillhandahålla escrow-kontotjänst vid köp av fastighet i Italien?

En advokat får inte tillhandahålla en escrow-tjänst: endast en Notaio kan tillhandahålla en juridiskt skyddad escrow-kontotjänst.

Utför en Notaio eller advokat teknisk due diligence?

En Notaio är en jurist, en expert på juridik, liksom en advokat. Ingen av dem är expert på byggnation. De besöker inte en fastighet. De kontrollerar inte att fastigheten har alla nödvändiga tillstånd på plats. En Notaio kommer att ta emot uttalanden om detta från säljaren och kommer att inkludera dem i försäljningsavtalet. Lagen kräver inte mer. Att utföra en byggnadsinspektion och verifiera bygglov är en uppgift för en teknisk yrkesutövare, t.ex. en geometra eller en arkitekt. I några få begränsade delar av Italien, till exempel mycket av Toscana, kommer Notaio att be om en svuren teknisk efterlevnadsrapport från en teknisk professionell.

Kan en fastighetsmäklare i Italien utföra juridisk due diligence?

Bättre fastighetsmäklare i Italien kan utföra inledande juridisk due diligence på köparens vägnar. En fastighetsmäklare i Italien kan välja att betala löpande avgifter för att få tillgång till officiella skattekontor (Catasto) och rättigheter (titel, panträtt) information om fastigheter i Italien. Många betalar för Catasto skattekontorets register; endast bättre fastighetsmäklare har tillgång till information om rättigheter eftersom systemet är besvärligt och dyrt.

Kan jag välja min fastighetsmäklare i Italien?

Som standard kommer en fastighetsköpare i Italien att arbeta med listningsagenten, den agent som säljaren väljer. Lagen kräver att mäklaren är opartisk, men i praktiken finns det bara en fastighet och mäklarens relation till säljaren kan återspegla detta. De flesta fastighetsmäklare i Italien samarbetar med andra kollegor, men det är viktigt för köparen att låta sin mäklare kontakta mäklaren för att undvika förvirring om vem som betalar provisionen. I motsats till vad många tror representerar en fastighetsmäklare i Italien INTE bara fastigheterna i sin egen portfölj. I praktiken tenderar en mäklare att vara mer motiverad att sälja en specifik fastighet snarare än att hjälpa köparen att hitta den bästa fastigheten totalt sett. Kontakta mig för mer information om hur jag kan hjälpa dig som din köpares agent.

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.