Ali za nakup nepremičnine v Italiji potrebujem odvetnika?

V pravnem sistemu civilnega zakonika, ki se uporablja v Italiji, je za pravno delo pri prodaji nepremičnine odgovoren javni uslužbenec Notaio (notar) in ne odvetnik. Notar Notaio opravi pravni pregled, kot je iskanje lastništva, ter zagotovi celovitost lastništva in prenosa nepremičnine. Civilni zakonik Notaio nima nič skupnega z notarjem, ki ga najdemo v pravnem sistemucommon law , ki se uporablja v angleško govorečih državah, kar je razumljiva zmeda za angleško govoreče osebe. V pravnem sistemu common law se za izvedbo pravnega skrbnega pregleda običajno uporablja, če ne celo zahteva, odvetnik.

Italijani bi pri nakupu stanovanjske nepremičnine redko angažirali odvetnika. Zato je le malo odvetnikov v Italiji dobro poučenih o zapletih nepremičninskega prava, saj je pravo široko področje in nepremičnine niso njihov kruh. Notai imajo neposreden spletni dostop do evidenc o lastništvu nepremičnin, prav tako kot boljši nepremičninski posredniki, kot sem jaz. Večina odvetnikov tega nima.

Kdo izbere Notaio pri nakupu nepremičnine v Italiji?

Kupec izbere Notaio, ki ga tudi plača. Notaio naj bi bil nepristranski in naj bi enakovredno zastopal tako kupca kot prodajalca, vendar praksa v tihem priznavanju, da je kupec šibkejša stranka v transakciji (kupec se odpove nečemu lahko razumljivemu, gotovini, za nekaj zapletenega, nepremičnino), narekuje, da kupec izbere Notaio. Vsekakor mora kupec upoštevati položaj prodajalca: če prodajalec živi v Toskani, morda ne bo preveč zadovoljen s kupcem, ki želi izbrati Notaio v Milanu ali Palermu.

Kako izbrati Notaio pri nakupu nepremičnine v Italiji

Večina Notai je kompetentna, vendar so kot vsi strokovnjaki nekateri boljši od drugih. Najbolje bi bilo, če bi za priporočila povprašali zaupanja vredne prijatelje. Večina nepremičninskih posrednikov ima Notai, s katerimi redno sodelujejo, kar je lahko dobro ali slabo. Za cenovno ponudbo, ki običajno vključuje tudi davke, ki jih je dolžna plačati država, je mogoče vnaprej zaprositi enega ali več Notai; da lahko pripravijo natančno ponudbo, morajo imeti dobro opredeljen pregled nad prodajo.

Kdaj mora kupec angažirati Notaio?

Najbolje je, da kupec sodeluje in se pogovori z Notaio, preden se zaveže k nakupu določene nepremičnine. Notaio je na voljo v vlogi svetovalca. Kupec se lahko odloči, da bo Notaio nadzoroval predhodno pogodbo, če je ta potrebna. Zaradi dodatnih stroškov to stori le malokdo, vendar to ni slaba zamisel za tiste, ki si želijo dodatnega miru.

Kako izbrati odvetnika pri nakupu nepremičnine v Italiji

Angažiranje odvetnika je lahko dragoceno za nadzor pravilnosti dela Notaio's; odvetniški honorar je lahko odlična zavarovalna polica. Odvetnik lahko deluje tudi v imenu kupca, če ta ne more biti navzoč pri podpisu in/ali ne govori italijansko. Pri izbiri odvetnika se je treba prepričati, ali ima veliko izkušenj na področju nepremičninskega prava: le redki jih imajo. Vrednost odvetnika bo zelo omejena, če ima malo izkušenj z nepremičninskim pravom.

Ali lahko odvetnik pri nakupu nepremičnine v Italiji zagotovi storitev skrbniškega računa?

Odvetnik ne more zagotoviti storitve skrbniškega računa: samo Notaio lahko zagotovi pravno zaščiteno storitev skrbniškega računa.

Ali Notaio ali odvetnik opravi tehnični skrbni pregled?

Notaio je pravni strokovnjak, strokovnjak za pravo, tako kot odvetnik. Nobeden od njiju ni strokovnjak na področju gradbeništva. Ne obiščeta nepremičnine. Ne preverjata, ali ima nepremičnina vsa ustrezna dovoljenja. Portal Notaio bo od prodajalca sprejel ustrezne izjave in jih vključil v prodajno pogodbo. Zakon ne zahteva več. Izvajanje gradbenega pregleda in preverjanje gradbenih dovoljenj je v domeni tehničnega strokovnjaka, kot je npr. geometra ali arhitekt. V nekaterih omejenih delih Italije, kot je večji del Toskane, bo Notaio od tehničnega strokovnjaka zahteval zapriseženo poročilo o tehnični skladnosti.

Ali lahko nepremičninski posrednik v Italiji opravi pravni skrbni pregled?

Boljši nepremičninski posredniki v Italiji lahko v imenu kupca opravijo začetni pravni skrbni pregled. Nepremičninski posrednik v Italiji se lahko odloči za plačilo tekočih pristojbin za dostop do uradnega davčnega urada (Catasto) in informacij o pravicah (lastništvo, zastavna pravica) o nepremičninah v Italiji. Mnogi plačujejo za Catasto evidence davčnega urada; le boljši nepremičninski posredniki imajo dostop do informacij o pravicah, saj je sistem okoren in drag.

Ali lahko izberem svojega nepremičninskega posrednika v Italiji?

Privzeto bo kupec nepremičnine v Italiji sodeloval z agentom, ki je naveden na seznamu, torej z agentom, ki ga je izbral prodajalec. Zakon zahteva, da je nepremičninski posrednik nepristranski, vendar praktično gledano obstaja samo ena nepremičnina in odnos posrednika s prodajalcem lahko to odraža. Večina nepremičninskih agentov v Italiji bo sodelovala z drugimi sodelavci, vendar je pomembno, da kupec dovoli svojemu agentu, da stopi v stik z agentom, ki ponuja nepremičnine, da se izogne nejasnostim glede tega, kdo komu plačuje provizijo. V nasprotju s splošnim mnenjem nepremičninski agent v Italiji NE zastopa samo nepremičnin iz svojega portfelja. Praktično gledano je agent, ki je uvrščen na seznam, bolj motiviran za uveljavljanje določene nepremičnine, kot da bi kupcu pomagal najti najboljšo nepremičnino na splošno. Za več informacij o tem, kako vam lahko pomagam kot zastopnik kupca, me kontaktirajte.

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.