Na kratko o italijanskem sistemu zemljiške knjige

Spletna stran Catasto

V Italiji je Catasto (Cadaster) zemljiška knjiga, ki vsebuje grafične, popisne in upravne podatke o nepremičninah v večjem delu ^države1. Spletna stran Catasto je razdeljena na dva dela: prvi zajema mestne nepremičnine, drugi pa podeželska zemljišča. Spletna stran Catasto se uporablja predvsem za davčne namene.

Sčasoma je bila večina papirnih evidenc pretvorjena v digitalno obliko, posodobitve pa se zdaj izvajajo elektronsko. V preteklosti je bilo pri vzdrževanju evidenc Catasto veliko težav, kar je pogosta težava tudi drugod. S prihodom digitalizacije so bili sprejeti različni zakoni s ciljem bistveno izboljšati tako kakovost kot svežino podatkov Catasto.

Register listin, pravic in zastavnih pravic

V Sloveniji je bil vzpostavljen poseben register listin, pravic in zastavnih pravic, tj. banca dati ipotecaria, vsebuje podatke o lastništvu nepremičnin, v katerih je navedeno, kdo ima ali je imel pravne pravice do nepremičnine, vključno s hipotekarnimi zastavnimi pravicami in drugimi omejitvami lastništva. Nekoliko zmedeno se ta register pogosto imenuje z več alternativnimi imeni:

• registri immobiliari - "registri nepremičnin", ki izvirajo iz časov, ko so po vsej državi vodili ločene ročne registre.
• conservatoria dei registri immobiliari - nekdanji vzdrževalec evidenc lastništva, ki je bil del zdaj že ukinjenega Agenzia del Territorio.
• pubblicità immobiliare - "property public notices", je funkcija podatkovne zbirke in je terminologija, ki jo pogosto uporablja sedanji vzdrževalec evidenc, davčna agencija, Agenzia delle Entrate (Inland Revenue / IRS).

Opomba: čeprav beseda ipotecaria morda spominja na besedo za hipotekarno zastavno pravico, je v tem primeru njen pomen širši in zajema vrsto lastninskih pravic in omejitev. Mnogi prevajajo banca dati ipotecaria kot zbirko podatkov o hipotekah, kar je velika, čeprav razumljiva napaka.

Nasvet: Sistem evidenc Catasto vsebuje podatke o lastništvu nepremičnin, vendar ne predstavlja dokazila o lastništvu (probatorio). Ne iščite na napačnem mestu!

Danes oba registra vzdržuje Agenzia delle Entrate, kar je del stalnih prizadevanj za zagotavljanje boljše celovitosti in kakovosti podatkov. Pri vzdrževanju evidenc Catasto imajo pomembno vlogo tudi mesta in kraji. Od 1. julija 2010 morajo lastniki nepremičnin ob zaključku/zapolnitvi izjaviti, da dokumenti Catasto (vključno s tlorisom ali načrtom parcele) odražajo dejansko trenutno stanje nepremičnine.

Nasvet: Kupci naj razmislijo o zahtevi zapriseženega tehničnega poročila, ki potrjuje skladnost gradbenega dovoljenja in davčnega urada. To je postala standardna praksa v Toskani (razen v pokrajini Lucca) in v nekaterih delih Emilije-Romanje.

Ker trenutno obstajata dva ločena registra nepremičnin, bodo morali kupci zahtevati dve ločeni evidenci, da preverijo, kaj kupujejo in kdo ima do tega zakonite pravice:

• visura ipotecaria je evidenca o lastništvu nepremičnine, ki vključuje zastavne pravice in druge omejitve. Pomembno je, da pridobite evidenco, ki vključuje zgodovino za zadnjih 20 let.
• To lahko poskusite storiti sami, lahko pa prosite boljšega nepremičninskega agenta ali notaio, da to stori za vas(za to je treba plačati).
• visura catastale se nanaša na dokumentacijo zemljiškega katastra, ki vključuje upravne identifikatorje nepremičnine, ocenjeno vrednost za davčne namene (rendita catastale), velikost in grafični prikaz nepremičnine (tloris ali načrt parcele).

Lastniki lahko brezplačno prenesejo spletno stran visure za nepremičnine, za katere imajo interes.

Ponujamo vam storitev iskanja lastništva italijanskih nepremičnin za nepremičnine, za katere menite, da bi lahko bile v vaši lasti. Ne oklevajte in se obrnite na nas, če imate vprašanja o prodajnem postopku in/ali želite, da vam pri nakupu nepremičnine v Italiji pomagamo kot zastopnik kupca (iskalec nepremičnine).

Opombe pod črto

¹ Ta razprava izključuje območja Italije, ki so bila prej del avstro-ogrskega cesarstva, bolj ali manj pokrajine Trento, Bolzano, Trst in Gorica. V teh pokrajinah in nekaterih sosednjih mestih v pokrajinah Videm, Brescia, Belluno in Vicenza je Catasto enotna zbirka podatkov, ki dokazuje tudi lastništvo.

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.