意大利土地登记系统简介
意大利土地登记系统Catasto
在意大利，Catasto (Cadaster) 是 土地登记系统，其中包含全国大部分地区房产的图形、普查和行政数据 1。Catasto 分为两部分：一部分涵盖 城市房产，另一部分涵盖 农村土地。Catasto 主要用于 税收目的。
随着时间的推移，大多数纸质记录都已转换为数字格式，更新工作也以电子方式进行。从历史上看，Catasto 记录的维护有很多不尽如人意的地方，这也是其他地方普遍存在的问题。随着数字化的到来，颁布了各种法律，目的是大幅提高Catasto 数据的质量和新鲜度。
契约、权利和留置权登记处
一个单独的 契约、权利和留置权登记处，即 banca dati ipotecaria地契、权利和留置权登记册包含有关财产 所有权的信息，表明谁拥有或曾经拥有财产的合法权利，包括抵押留置权和对所有权的其他限制。令人困惑的是，该登记处通常有一系列不同的名称：
- registri immobiliari - "财产登记处"，源于当时全国各地都有单独的手工登记处。
- conservatoria dei registri immobiliari - 产权登记处的前身是所有权记录的维护者，隶属于现已解散的 "产权登记处"。Agenzia del Territorio.
- pubblicità immobiliare - "财产公告 "是数据库的功能，也是目前的记录维护者--税务机构Agenzia delle Entrate （Inland Revenue /IRS）经常使用的术语。
注意：虽然ipotecaria 这个词可能会让人联想到抵押留置权，但在这里它的含义更为广泛，涵盖了各种财产权利和限制。许多人将banca dati ipotecaria 翻译为抵押数据库，这是一个重大错误，即使可以理解。
提示： Catasto 记录系统包含财产所有权信息，但并不构成所有权证明 (probatorio)。不要找错地方！
如今，这两个登记处都由Agenzia delle Entrate 维护，这是确保数据完整性和质量的持续努力的一部分。乡镇和城市在维护Catasto 记录方面也发挥着作用。自 2010 年 7 月 1 日起，业主必须在成交/完工时声明Catasto 文件 （包括平面图或地块图）反映了房产的真实现状。
提示：买家应考虑要求一份 宣誓过的技术报告，以确认建筑许可证和税务局的合规性。这已成为托斯卡纳（卢卡省除外）和艾米利亚-罗马涅部分地区的标准做法。
由于目前有两个不同的房产登记处，因此买家需要申请两份不同的记录，以核实 他们所购买的房产以及 谁对该房产 拥有合法权利：
- visura ipotecaria 是房产的 所有权记录，其中包括留置权和其他限制。获取包括过去 20 年历史在内的记录非常重要。
- visura catastale 指的是土地登记文件，其中包括房产的行政标识、用于纳税的评估价值 (rendita catastale)、房产的面积和图示（平面图或地块图）。
我们为您认为您可能拥有的房产提供 意大利产权搜索服务。如果您对销售过程有任何疑问和/或希望我们作为您的买方代理 （房产中介）协助您在意大利购买房产，请随时与我们联系。
脚注
¹本讨论不包括意大利以前属于奥匈帝国的地区，或多或少包括特伦托省、博尔扎诺省、的里雅斯特省和戈里齐亚省。在这些省份以及乌迪内、布雷西亚、贝卢诺和维琴察等省的一些邻近城镇，Catasto 是一个单一的数据库，也可证明所有权。
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以上仅作为一般指导提供，不提供任何保证； 自编写以来可能发生了变化。 在购买任何房地产之前，请务必就您的具体情况咨询合适的合格专业人士。
关于作者
肖恩-迈克尔-卡洛斯在美国罗德岛长大。他曾在美国、英国和德国学习，后来定居意大利，在三个不同的地区生活了二十五年。
肖恩是意大利的执业房地产经纪人，在该行业拥有 10 多年的经验，如果您想在意大利购买或出售房产，欢迎与我们联系。
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