Potřebuji ke koupi nemovitosti v Itálii právníka?

V právním systému občanského zákoníku používaném v Itálii je za právní úkony při prodeji nemovitosti odpovědný státní úředník Notaio (notář), nikoli advokát. Notaio provádí právní prověrku, jako je například vyhledání vlastnického práva, a zajišťuje neporušenost vlastnického práva k nemovitosti a její převod. Občanský zákoník Notaio nemá nic společného s notářem, který se nachází v právním systémucommon law používaném v anglicky mluvících zemích, což je pro anglicky mluvící osoby pochopitelně matoucí. V právním systému common law se k provedení právní prověrky běžně používá, ne-li vyžaduje, právní zástupce (solicitor).

Italové by při koupi rezidenční nemovitosti zřídkakdy angažovali právníka. V důsledku toho se jen málo italských právníků dobře vyzná ve složitostech práva nemovitostí, protože právo je široký obor a nemovitosti nejsou jejich denním chlebem. Notai mají přímý online přístup k záznamům o vlastnictví nemovitostí, stejně jako lepší realitní kanceláře, jako jsem já. Většina advokátů nikoli.

Kdo vybírá Notaio při koupi nemovitosti v Itálii?

Kupující si vybírá Notaio, a také za ně platí. Notaio by měl být nestranný a zastupovat rovným dílem kupujícího i prodávajícího, ale v tichém přiznání, že kupující je slabší stranou transakce (kupující se vzdává něčeho snadno pochopitelného, hotovosti za něco složitého, nemovitost), praxe nechává kupujícího vybrat Notaio. Určitě by měl mít kupující na paměti situaci prodávajícího: pokud prodávající žije v Toskánsku, nemusí být příliš nadšený z toho, že si kupující chce vybrat Notaio v Miláně nebo Palermu.

Jak vybrat Notaio při koupi nemovitosti v Itálii

Většina Notai je kompetentní, ale jako všichni profesionálové jsou někteří lepší než jiní. Ideální je požádat důvěryhodné přátele o doporučení. Většina realitních kanceláří má Notai, se kterými pravidelně spolupracuje, což může být dobře i špatně. Je možné si předem vyžádat cenovou nabídku, která by obvykle zahrnovala i daně splatné státu, od jednoho nebo více Notai; aby mohli poskytnout přesnou nabídku, musí mít dobře definovaný přehled o prodeji.

Kdy by měl kupující zapojit Notaio?

Kupující by se měl v ideálním případě zapojit a promluvit si s Notaio ještě předtím, než se zaváže ke koupi konkrétní nemovitosti. Notaio je k dispozici v roli poradce. Kupující se může rozhodnout, že Notaio dohlédne na uzavření předběžné smlouvy, pokud je to potřeba. Málokdo to udělá kvůli dodatečným nákladům, ale není to špatný nápad pro ty, kteří hledají dodatečný klid.

Jak si vybrat právníka při koupi nemovitosti v Itálii

Angažování právníka může být cenné pro dohled nad správností práce Notaio'; honorář advokáta může být vynikající pojistkou. Právník může jednat jménem kupujícího také v případě, že kupující nemůže být přítomen podpisu a/nebo neumí italsky. Při výběru advokáta je důležité zjistit, zda má významné zkušenosti v oblasti práva nemovitostí: jen málo z nich je má. Hodnota advokáta bude velmi omezená, pokud má s právem nemovitostí jen malé zkušenosti.

Může advokát při koupi nemovitosti v Itálii poskytovat službu úschovného účtu?

Advokát nemůže poskytovat službu úschovy: pouze Notaio může poskytovat zákonem chráněnou službu úschovného účtu.

Provádí Notaio nebo právník technickou hloubkovou kontrolu?

Notaio je právní profesionál, odborník na právo, stejně jako advokát. Ani jeden z nich není odborníkem v oblasti stavebnictví. Neprovádějí prohlídku nemovitosti. Neověřují, zda má nemovitost všechna příslušná povolení. Portál Notaio si od prodávajícího převezme příslušná prohlášení a zahrne je do kupní smlouvy. Více zákon nevyžaduje. Provádění stavební inspekce a ověřování stavebních povolení je doménou technického odborníka, jako je např. geometra nebo architekt. V několika omezených částech Itálie, jako je například velká část Toskánska, si Notaio vyžádá od technického odborníka čestné prohlášení o shodě s předpisy.

Může realitní makléř v Itálii provést právní prověrku?

Lepší realitní kanceláře v Itálii jsou schopny jménem kupujícího provést předběžnou právní hloubkovou kontrolu. Realitní makléř v Itálii se může rozhodnout platit průběžné poplatky za přístup k oficiálnímu daňovému úřadu (Catasto) a informacím o právech (vlastnické právo, zástavní právo) k nemovitostem v Itálii. Mnozí platí za Catasto záznamy daňového úřadu; přístup k informacím o právech mají pouze lepší realitní kanceláře, protože systém je těžkopádný a drahý.

Mohu si v Itálii vybrat realitního makléře?

Standardně bude kupující nemovitosti v Itálii spolupracovat s makléřem, kterého si vybere prodávající. Zákon vyžaduje, aby realitní makléř byl nestranný, ale prakticky vzato existuje pouze jedna nemovitost a vztah makléře s prodávajícím se může odrážet. Většina realitních makléřů v Itálii bude spolupracovat s dalšími kolegy, nicméně je důležité, aby kupující nechal svého agenta kontaktovat makléře nabízejícího nemovitost, aby nedošlo k nejasnostem ohledně toho, kdo komu platí provizi. Navzdory rozšířenému názoru realitní makléř v Itálii NEzastupuje pouze nemovitosti ve svém vlastním portfoliu. Prakticky řečeno, agent nabízející nemovitost bude mít tendenci spíše prosazovat konkrétní nemovitost, než pomáhat kupujícímu při hledání celkově nejlepší nemovitosti. Kontaktujte mě pro více informací o tom, jak bych vám mohl pomoci jako kupující agent.

❖ ❖ ❖

Výše uvedené je nabízeno jako obecný návod bez záruky; od jeho napsání mohly nastat změny. Před nákupem nemovitosti se poraďte s příslušnými kvalifikovanými odborníky ohledně vaší konkrétní situace.

O autorovi

Sean Michael Carlos vyrostl na Rhode Islandu v USA. Studoval v USA, Velké Británii a Německu, než se usadil v Itálii, kde žije již více než dvacet pět let ve třech různých regionech.

Sean je licencovaný realitní makléř v Itálii s více než desetiletou praxí v oboru a rád se vám ozve, pokud chcete v Itálii koupit nebo prodat nemovitost.