Rechtliche Erwägungen für einen Hausverkauf in Italien: Baugenehmigungen und die Eigentumsurkunde

Beim Kauf einer Immobilie in Italien müssen mehrere formale und materielle Anforderungen in Bezug auf Baugenehmigungen erfüllt werden, um sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde rechtlich korrekt ist, die steuerlichen Verpflichtungen erfüllt wurden und Käufer und Verkäufer vor "Missverständnissen" geschützt sind, die nach dem Verkauf auftreten könnten.

Baugenehmigungen müssen im Kaufvertrag erwähnt werden

Zunächst einmal müssen in der Verkaufsurkunde alle wichtigen Baugenehmigungen ("titoli abilitativi"), die für das Gebäude oder die Einheit in einem Gebäude (z. B. Wohnung in einer Eigentumswohnung) erteilt wurden. Es wird empfohlen, alle Baugenehmigungen, d. h. alle größeren und kleineren, anzugeben. Auf nationaler Ebene wurden Baugenehmigungen 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ für städtische Gebiete eingeführt und 1967 auf ländliche Gebiete ausgedehnt (L. 765 / 1967) ². Einige Städte haben möglicherweise bereits vor 1942 Baugenehmigungen erteilt. Ohne Angabe der Baugenehmigungen oder zumindest einer Erklärung des Verkäufers, dass mit dem Bau vor dem 1. September 1967 begonnen wurde, ist der Titel nichtig, er ist nie zustande gekommen ³. Die Baugenehmigungen müssen vorhanden sein und sich auf das zu verkaufende Gebäude beziehen, müssen aber weder dem Käufer noch dem Notaio vorgelegt werden. Eine Lüge in einem Vertrag über eine öffentliche Urkunde wird gemäß Artikel 483 ⁴ des Strafgesetzbuches mit bis zu 2 Jahren Gefängnis geahndet.

Mit der Pflicht zur Angabe der Baugenehmigung soll in erster Linie verhindert werden, dass Grundstücke verkauft werden, für die keine Baugenehmigung vorliegt.

Eine eidesstattliche Erklärung über den "rechtmäßigen Zustand" des Gebäudes könnte der Urkunde beigefügt werden.

Die bloße Existenz von Baugenehmigungen garantiert nicht, dass das, was tatsächlich gebaut wurde, mit dem übereinstimmt, was genehmigt wurde. Das im Jahr 2020 verabschiedete Gesetz (D.L. 76 / 2020) ⁵ geht einige Schritte weiter und schlägt vor, dass der rechtmäßige Zustand des Gebäudes anhand von Baugenehmigungen oder, falls diese fehlen, anhand anderer eindeutiger Unterlagen, wie z. B. Unterlagen des Finanzamts (catasto) Aufzeichnungen. Darüber hinaus muss die vorhandene Konstruktion das widerspiegeln, was im Rahmen bestimmter Toleranzen genehmigt wurde. Bei Immobilienverkäufen könnte dem Kaufvertrag eine eidesstattliche Erklärung über den rechtmäßigen Zustand beigefügt werden: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". In klassischer italienischer Manier ist die Formulierung zweideutig, und das Gesetz sieht keine Strafe vor, was den Weg für weitere Rechtsstreitigkeiten ebnet, die das Gerichtssystem belasten.

In den meisten Teilen der Toskana und in einigen Teilen der Emilia Romagna muss ein beeidigter Bericht (conformità urbanistica) eines qualifizierten Fachmanns (Geometra, Architekt, Bauingenieur, Perito industriale) ist in der Praxis, wenn auch nicht im Gesetz, seit 5-10 Jahren Teil des Verkaufsverfahrens; die wichtigsten Änderungen bestehen in der Festlegung von Toleranzen für die Einhaltung der Vorschriften und in dem Hinweis, dass der beglaubigte Bericht der Urkunde beigefügt werden muss.

Die Aufzeichnungen des Finanzamtes (catasto) müssen korrekt sein: "conformità catastale"

Ein Gesetz aus dem Jahr 2010 ⁶ verlangt, dass der Grundriss des Finanzamts (planimetria catastale) die Immobilie in ihrem heutigen Zustand innerhalb bestimmter Toleranzen, die sich nicht auf den steuerlichen Schätzwert der Immobilie auswirken, genau wiedergeben. Auch die textlichen Angaben, soweit sie sich auf den Steuerwert auswirken, müssen korrekt sein. Die Adresse der Immobilie muss zwar nicht korrigiert werden, aber es ist sinnvoll, dies im Rahmen der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs zu tun. A Notaio kann die Parteien, Käufer und Verkäufer, bitten, den Grundriss des Finanzamts zu unterschreiben und ihn der Verkaufsurkunde beizufügen, was jedoch nicht erforderlich ist.

Die Grundbucheinträge des Finanzamtes existieren getrennt von den Grundbucheinträgen des Stadtplanungsamtes. Eine Berichtigung der Aufzeichnungen im Stadtplanungsamt führt nicht automatisch zu einer Berichtigung der Aufzeichnungen im Finanzamt und umgekehrt, außer in bestimmten Gebieten Norditaliens, die ein einheitliches Aufzeichnungssystem verwenden, das aus der früheren österreichischen Herrschaft übernommen wurde.

Juristen können und wollen die technische Übereinstimmung nicht überprüfen

Ein weit verbreiteter Irrglaube unter Käufern von Immobilien in Italien, sowohl unter Einheimischen als auch unter Ausländern, ist, dass der Rechtsberater, der Notaio die Richtigkeit der technischen Dokumentation einer Immobilie prüft. Ein Jurist ist kein technischer Sachverständiger. Nur ein qualifizierter technischer Sachverständiger (Geometra, Architekt, Bauingenieur, perito industriale) kann die Richtigkeit der technischen Unterlagen überprüfen. Er muss dies mit einer eidesstattlichen Erklärung tun: Achten Sie auf das Wort "asseverata". Diejenigen, die aus Ländern mit Gewohnheitsrecht kommen, werden automatisch den Impuls haben, "einen Anwalt zu nehmen". Ohne es zu sehr auf die Spitze zu treiben, hilft es nicht, einen Schraubenzieher zu benutzen, wenn ein Schraubenschlüssel erforderlich ist: Die Lösung ist ein technischer Fachmann, kein Jurist.

Was geschieht, wenn vor dem Verkauf ein nicht genehmigter Bau festgestellt wird?

In der Vergangenheit wurde bei der Erteilung von Baugenehmigungen weniger streng vorgegangen, als es heute üblich ist. Es ist nicht sehr weit hergeholt zu behaupten, dass die meisten Häuser in Italien Probleme mit der Baugenehmigung haben, die vor dem Verkauf behoben werden müssen. Es wird dringend empfohlen, dass der Verkäufer einen beglaubigten Bericht über den rechtmäßigen Zustand der Immobilie (technische Konformität) als Bedingung für den Verkauf vorlegt.

Die Erstellung des technischen Konformitätsberichts kann mehrere Monate in Anspruch nehmen, da die Anforderung von Unterlagen beim Stadtplanungsamt, die Durchführung von Messungen und die Erstellung des Berichts viel Zeit in Anspruch nehmen.

Probleme, die auftauchen können:

• geringfügige Verunstaltungen, die über die zulässigen Toleranzen hinausgehen: nachträgliche Genehmigung mit Mitteilung an die Stadt
• mittlere Verunstaltungen: rückwirkende Genehmigung bei der Stadt beantragt
• Verunstaltungen, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht genehmigt werden können: Die Situation muss geändert werden (einschließlich Abriss), damit sie dem tatsächlich genehmigten Zustand entspricht.

Das Vorhandensein von nicht genehmigten Arbeiten verzögert den Verkauf. Die Dauer der Verzögerung hängt von der Schwere des Problems, der Verfügbarkeit von Fachleuten und ggf. Bauunternehmern und der Jahreszeit ab (Feiertage können dazwischenkommen).

Welche Folgen hat es, wenn ein Haus gekauft wird, das nicht genehmigte Bauarbeiten aufweist (abuso edilizio)?

Es kann Gründe geben, warum ein Käufer in Kenntnis der nicht genehmigten Bauarbeiten eine Immobilie in ihrer jetzigen Form kaufen möchte.

1. Im Übertragungsvertrag müssen wichtige Baugenehmigungen erwähnt werden, und die Genehmigungen müssen vorhanden sein und sich auf die zu verkaufende Immobilie beziehen. Es ist also nicht möglich, eine nach 1942 (in einem städtischen Gebiet, 1967 in einem ländlichen Gebiet) gebaute Immobilie zu verkaufen, die nicht zumindest eine erste Baugenehmigung hat.
2. Käufer, die eine Hypothek benötigen, werden feststellen, dass eine Bank nicht bereit ist, ein Darlehen für eine Immobilie zu gewähren, wenn die Fragen der Baugenehmigung nicht vor Abschluss des Verkaufs geklärt sind.
3. Künftige Baugenehmigungen, die von der Stadt genehmigt werden müssen, haben den rechtmäßigen Zustand der Immobilie zur Voraussetzung.
4. Sollte der Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs nachweislich von den nicht genehmigten Arbeiten gewusst haben, ist er auch für mögliche Bußgelder und die Kosten des Abrisses mitverantwortlich ⁹, falls die Stadt den Abriss vornimmt. In extremen Fällen, z. B. wenn trotz einer Aussetzungsanordnung weiterhin unerlaubte Arbeiten durchgeführt werden, ist eine Gefängnisstrafe möglich. In der Praxis ist die Durchsetzung schwach.
5. Die Unterlagen des Finanzamts müssen genau wiedergeben, was zum Zeitpunkt des Verkaufs verkauft wird; eine nachträgliche Steuerprüfung könnte schmerzhaft sein, wenn sich herausstellt, dass die zum Zeitpunkt des Verkaufs angegebenen Steuerparameter die Immobilie und damit die gezahlte Steuer unterbewertet haben.

Ob bewusst oder unbewusst, ein Käufer, der nicht genehmigte Arbeiten erbt, muss das Problem lösen (entfernen oder, wenn möglich, eine rückwirkende Genehmigung einholen), sobald er davon erfährt. Die Stadt erfährt oft erst dann von nicht genehmigten Bauwerken, wenn ein unzufriedener Nachbar die Stadt alarmiert.

Zur Erinnerung: Juristen überprüfen NICHT die technischen Baugenehmigungen.

Es wird dringend empfohlen, dass der Verkäufer alle Fragen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung klärt, bevor der Verkauf abgeschlossen wird, auch wenn dieser Prozess den Verkauf zwangsläufig verzögert. Der Käufer sollte einen vereidigten Bericht des Staates erwarten... und bereit sein, dafür zu zahlen, falls erforderlich.

Andere für den Verkauf einer Immobilie in Italien erforderliche oder nützliche Bauzeugnisse

Energieausweis, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Der Verkäufer muss dem Käufer eine gültige Kopie des Energieausweises aushändigen, sobald der Käufer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht. Der Energieausweis muss im Kaufvertrag angegeben und diesem beigefügt werden. Obwohl die Absichten, die hinter dem Energieaudit stehen, ausgezeichnet sind, ist der Marktpreis für Energieaudits im Vergleich zu dem für ein professionelles Audit erforderlichen Aufwand sehr niedrig. Folglich wird bei der Durchführung von Energieaudits nicht sehr streng vorgegangen. Nur Ausweise für neue Gebäude sind im Allgemeinen zuverlässig. Energieausweise verlieren nach 10 Jahren ihre Gültigkeit; früher, wenn einer der Parameter, die für die Bewertung des Ausweises ausschlaggebend sind, geändert wird, z. B. wenn eine Heizungsanlage ersetzt wird.

Systemausweise (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

In Italien wurde 1990 ein System zur Zertifizierung der Installation und wesentlicher Änderungen von Systemen (z. B. Heizung und Kühlung, Sanitäranlagen, Elektrizität, Brandschutz, Aufzüge, Fernseher...) eingeführt (L. 46/1990) ¹⁰, das 2008 aktualisiert wurde (D.M. 37/2008) ¹¹. In der Vergangenheit wurden nicht immer Bescheinigungen ausgestellt, da viele Arbeiten "informell" und ohne Rechnungen ausgeführt wurden. Zum Zeitpunkt des Verkaufs kann ein Verkäufer erklären, dass ein System nicht den Normen entspricht, und es obliegt dann dem Käufer, das System auf den aktuellen Stand zu bringen. Theoretisch ist es möglich, eine Konformitätsbescheinigung durch eine Verantwortungsbescheinigung zu ersetzen (dichiarazione di rispondenza, DiRi) für Systeme, die zwischen 1990 und 2008 installiert wurden, zu ersetzen. In der Praxis werden jedoch nur wenige technische Fachleute die Verantwortung für Arbeiten übernehmen wollen, die sie nicht selbst ausgeführt haben. DiRi ist eine realistischere Lösung für einen technischen Fachmann, um frühere Arbeiten zu bescheinigen, die er oder sie ausgeführt hat.

Belegungs-/Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità) Bescheinigung

Ein Haus in Italien muss Mindestanforderungen in Bezug auf "Gesundheit und Sicherheit" erfüllen, z. B. eine Deckenhöhe von mindestens 2,7 m in den Wohnräumen, ein Badezimmer (2,4 m Höhe) mit Fenster, usw. Ein Bauträger bescheinigt, dass ein Gebäude die Mindestanforderungen an Wohngebäude erfüllt, wenn der Bau abgeschlossen ist oder wenn ein bestehendes Gebäude durch umfangreiche Arbeiten verändert wird. 1934 als gesundheitsorientierte Richtlinie eingeführt, sind derzeit Bescheinigungen nur für Arbeiten erforderlich, die nach dem 30.6.2002 durchgeführt wurden (wie in d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³ festgelegt) und nur nach diesem Datum. Agibilità hat als Voraussetzungen das Energieaudit APE, Systemzertifikate und, seit dem 11. Dezember 2016, die Einhaltung der Baugenehmigung (conformità urbanistica). Die Ausweise sind für den Verkauf einer Immobilie nicht erforderlich, sollten aber in einer Urkunde erwähnt werden, wenn sie nach dem 30.6.2002 ausgestellt wurden. Zertifikate, die vor diesem Datum ausgestellt wurden, sind praktisch bedeutungslos, da die Gesetze, nach denen sie ausgestellt wurden, abgeschafft wurden. Die Einhaltung der Mindeststandards für Wohngebäude ist auch dann erforderlich, wenn kein agibilità Bescheinigung.

Dieser Artikel soll einen allgemeinen Überblick über dieses Thema geben; er ersetzt weder die Prüfung eines konkreten Falles durch einen qualifizierten Fachmann noch gibt er notwendigerweise die aktuelle Rechtslage wieder.

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.