Právní aspekty prodeje domu v Itálii: Stavební povolení a list vlastnictví

Při koupi nemovitosti v Itálii je třeba splnit několik formálních a věcných požadavků týkajících se stavebních povolení, aby bylo zajištěno, že list vlastnictví je právně správný, že byly splněny daňové povinnosti a aby byli kupující a prodávající chráněni před "nedorozuměními", která by mohla vzniknout po prodeji.

Stavební povolení musí být uvedeno ve smlouvě o převodu vlastnického práva

Na začátku musí být v kupní smlouvě uvedena všechna významná stavební povolení ("titoli abilitativi"), která byla vydána pro budovu nebo jednotku v budově (např. byt v kondominiu). Doporučuje se uvádět všechna stavební povolení, významná i méně významná. Vnitrostátně byla stavební povolení zavedena v roce 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ pro městské oblasti, rozšířena na venkovské oblasti v roce 1967 (L. 765 / 1967) ². Některá města mohla vydávat stavební povolení před rokem 1942. Neuvedení stavebních povolení nebo alespoň prohlášení prodávajícího, že výstavba byla zahájena před 1. zářím 1967, činí titul neplatným, nikdy nevznikl ³. V případě, že prodávající neuvede stavební povolení, je titul neplatný. Povolení musí existovat, musí se vztahovat k prodávané budově, ale nemusí být předložena kupujícímu ani Notaio. Lež ve smlouvě o veřejné listině je podle článku 483 ⁴ trestního zákoníku trestná až dvěma lety odnětí svobody.

Záměrem požadavku na uvedení stavebního povolení je především zastavit prodej nemovitostí postavených v konkurenci absence stavebního povolení.

Čestné prohlášení o "legálním stavu" stavby by mohlo být přiloženo k listině vlastnictví

Samotná existence stavebního povolení nezaručuje, že to, co bylo skutečně postaveno, odpovídá tomu, co bylo povoleno. Právní předpisy schválené v roce 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵ jdou o několik kroků dále a navrhují, aby byl legální stav stavby ověřen, a to stavebními povoleními, nebo v případě jejich neexistence jinými jednoznačnými doklady, jako je například potvrzení finančního úřadu (catasto). Kromě toho musí stávající stavba odpovídat tomu, co bylo povoleno, v rámci určitých tolerancí. V případě prodeje nemovitosti by mohlo být k prodejní smlouvě připojeno čestné prohlášení o právním stavu: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". V klasickém italském stylu je formulace nejednoznačná a zákon nestanoví žádnou sankci, což otevírá cestu k dalším soudním sporům, které budou vázat soudní systém.

Na většině území Toskánska a v některých částech regionu Emilia Romagna se na základě přísežné zprávy (conformità urbanistica) od kvalifikovaného technického odborníka (geometra , architekta, stavebního inženýra, perito industriale) je součástí procesu prodeje v praxi, ne-li v zákoně, již 5 až 10 let; hlavní změny spočívají ve stanovení tolerancí pro shodu a v údajích, že přísežná zpráva musí být přiložena k listině.

Záznamy finančního úřadu (catasto) musí být správné: "conformità catastale"

Zákon z roku ²⁰¹⁰⁶ vyžaduje, aby půdorys daňového úřadu (planimetria catastale) přesně odrážel nemovitost, jaká je dnes, v rámci určitých tolerancí, které nemají vliv na daňovou odhadní hodnotu nemovitosti. Textová evidence, pokud by měla dopad na daňovou hodnotu, musí být rovněž přesná. Ačkoli adresa nemovitosti nemusí být opravena, je dobré to udělat v rámci přípravy nemovitosti k prodeji. A Notaio může požádat strany, kupujícího a prodávajícího, aby podepsali půdorys na finančním úřadě, a může jej připojit k prodejní smlouvě, ale není to povinné.

Evidence nemovitostí finančního úřadu existuje odděleně od evidence nemovitostí úřadu územního plánování. Oprava záznamů v úřadu územního plánování neznamená automatickou opravu záznamů finančního úřadu a naopak, s výjimkou omezených oblastí severní Itálie, které používají jednotný systém vedení záznamů zděděný z bývalé rakouské vlády.

Právní odborníci neověřují a nemohou ověřovat technickou shodu

Častým omylem mezi kupujícími nemovitostí v Itálii, a to jak mezi tuzemci, tak mezi cizinci, je to, že právní profesionál, tj. Notaio, ověřuje správnost technické dokumentace nemovitosti. Právní odborník není technický odborník. Pouze kvalifikovaný technický odborník (geometra , architekt, stavební inženýr, perito industriale) může ověřit správnost technické dokumentace. Musí tak učinit na základě čestného prohlášení: hledejte slovo "asseverata". Ti, kteří pocházejí z jurisdikcí common law, budou mít automatický impuls"sehnat si právníka". Aniž bych to chtěl příliš zdůrazňovat, snaha použít šroubovák, když je zapotřebí klíč, nepomůže: řešením je technický odborník, nikoliv právník.

Co se stane, když se před prodejem zjistí nepovolená stavba?

Historicky se při vyřizování stavebního povolení uplatňovala menší přísnost, než se očekává dnes. Není příliš od věci říci, že většina domů v Itálii má problémy se stavebním povolením, které je třeba před prodejem odstranit. Důrazně se doporučuje, aby prodávající jako podmínku prodeje předložil zprávu o právním stavu nemovitosti (technická shoda).

Zpracování zprávy o technické shodě může trvat několik měsíců kvůli času na vyžádání podkladů od stavebního úřadu, provedení měření a sepsání zprávy.

Problémy, které se mohou objevit:

• drobné deformace nad rámec povolených tolerancí: zpětné povolení provedeno s oznámením městu
• střední deformace: zpětné povolení vyžádané od města
• deformace, které nelze v současné době povolit: je třeba upravit situaci (včetně demolice) tak, aby odpovídala tomu, co bylo skutečně povoleno.

Přítomnost nepovolených prací zpozdí prodej. Délka zpoždění bude záviset na závažnosti problému, dostupnosti technických profesí a stavbařů, pokud jsou potřeba, na ročním období (do cesty se staví prázdniny).

Jaké jsou důsledky koupě domu, který má nepovolenou stavbu (abuso edilizio)?

Mohou existovat důvody, proč kupující, který si je vědom nepovolených stavebních prací, chce pokračovat v koupi nemovitosti v její současné podobě.

1. Ve smlouvě o převodu nemovitosti musí být zmíněna hlavní stavební povolení, povolení musí existovat a musí se vztahovat k prodávané nemovitosti. Není tedy možné prodat nemovitost postavenou po roce 1942 (v městské oblasti, v roce 1967 ve venkovské oblasti), která nemá alespoň původní stavební povolení.
2. Kupující, kteří požadují hypotéku, zjistí, že banka nebude ochotna poskytnout úvěr na nemovitost, pokud nebudou problémy se stavebním povolením vyřešeny před dokončením prodeje.
3. Budoucí stavební povolení, která podléhají schválení městem, mají jako podmínku oprávněný stav nemovitosti.
4. Pokud se prokáže, že kupující o nepovolených pracích v době prodeje věděl, pak je také spoluodpovědný ⁹ za případné pokuty a náklady na demolici v případě, že demolici provede město. V krajním případě, např. pokračování v provádění nepovolených prací navzdory příkazu k pozastavení, je možný i trest odnětí svobody. V praxi je vymahatelnost práva slabá.
5. Dokumentace finančního úřadu musí přesně odrážet to, co se prodává v době prodeje; daňová kontrola po prodeji by mohla být bolestivá, pokud by se ukázalo, že daňové parametry uvedené v době prodeje podhodnotily nemovitost, a tím i zaplacenou daň.

Ať už si toho je kupující, který zdědí nepovolené práce, vědom, nebo ne, musí problém vyřešit (odstranit nebo pokud možno získat zpětné povolení), jakmile se o něm dozví. O přítomnosti nepovolené stavby se obec často dozví až poté, co ji upozorní nespokojený soused.

Připomínáme, že právníci NEOVĚŘUJÍ technická povolení staveb.

Důrazně doporučujeme, aby prodávající vyřešil všechny problémy se stavebními povoleními před dokončením prodeje, i když tento proces nevyhnutelně prodej zdrží. Kupující by měl očekávat přísežnou zprávu zákonného stavu... a být ochoten za ni v případě potřeby zaplatit.

Další stavební osvědčení, která jsou vyžadována nebo užitečná při prodeji nemovitosti v Itálii

Průkaz energetické náročnosti, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Prodávající musí kupujícímu poskytnout platnou kopii průkazu energetické náročnosti, jakmile kupující uvažuje o koupi nemovitosti. Energetický certifikát musí být uveden ve smlouvě o převodu nemovitosti a musí být k ní přiložen. Přestože záměry, které se skrývají za energetickým auditem, jsou vynikající, tržní cena energetických auditů je velmi nízká v porovnání s prací, která je nutná pro profesionální audit. V důsledku toho se do provádění energetických auditů nevkládá přílišná přísnost. Spolehlivé jsou obecně pouze certifikáty pro nové budovy. Platnost energetických průkazů končí po 10 letech; dříve v případě, že dojde ke změně některého z parametrů, které určují hodnocení průkazu, např. při výměně topného systému.

Systémové certifikáty (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Itálie zavedla systém certifikace instalace a významných změn systémů (např. vytápění a chlazení, vodovodní a kanalizační rozvody, elektřina, požární ochrana, výtahy, televize...) v roce 1990 (L. 46/1990) ¹⁰, aktualizovaný v roce 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Certifikáty jsou vydávány v souladu se zákonem o certifikaci budov. V minulosti se osvědčení nevydávala vždy, protože mnoho prací se provádělo "neformálně", bez faktur. Při prodeji může prodávající prohlásit, že systém nesplňuje normy, a na kupujícím bude, aby systém uvedl do souladu s platnými normami. Teoreticky je možné nahradit certifikát shody certifikátem odpovědnosti (dichiarazione di rispondenza, DiRi) pro systémy instalované v letech 1990 až 2008, avšak v praxi bude jen málo technických odborníků chtít převzít odpovědnost za práci, kterou sami neprovedli. DiRi je reálnějším řešením pro technického odborníka, aby osvědčil předchozí práci, kterou provedl.

Obývání / obyvatelnost (agibilità) osvědčení

Dům v Itálii musí splňovat minimální požadavky orientované na "zdraví a bezpečnost", např. musí mít výšku stropu v obytných prostorách alespoň 2,7 m, musí mít koupelnu (výška 2,4 m) s oknem atd. Stavebník potvrdí, že budova splňuje minimální požadavky na bydlení, když je stavba dokončena nebo když se významnými pracemi upravuje stávající budova. Začalo to jako zdravotně orientovaná směrnice v roce 1934, v současné době jsou certifikáty vyžadovány pro práce provedené po 30. 6. 2002 (jak je uvedeno v d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) a až po tomto datu. Agibilità má jako předpoklady energetický audit APE, průkazy systémů a od 11. prosince 2016 i soulad se stavebním povolením (conformità urbanistica). Certifikáty nejsou vyžadovány při prodeji nemovitosti, ale měly by být uvedeny v listině, pokud byly vydány po 30. 6. 2002. Certifikáty vydané před tímto datem jsou fakticky bezvýznamné, protože zákony, podle kterých byly vydány, byly zrušeny. Podstatné dodržování minimálních standardů pro bydlení je vyžadováno i v případě, že není vydáno agibilità certifikátu.

Tento článek má poskytnout obecný přehled o tomto tématu; nenahrazuje posouzení konkrétní situace kvalifikovaným odborníkem ani nemusí nutně odrážet aktuální právní předpisy.

❖ ❖ ❖

Výše uvedené je nabízeno jako obecný návod bez záruky; od jeho napsání mohly nastat změny. Před nákupem nemovitosti se poraďte s příslušnými kvalifikovanými odborníky ohledně vaší konkrétní situace.

O autorovi

Sean Michael Carlos vyrostl na Rhode Islandu v USA. Studoval v USA, Velké Británii a Německu, než se usadil v Itálii, kde žije již více než dvacet pět let ve třech různých regionech.

Sean je licencovaný realitní makléř v Itálii s více než desetiletou praxí v oboru a rád se vám ozve, pokud chcete v Itálii koupit nebo prodat nemovitost.