Considerações legais para a venda de uma casa em Itália: Licenças de construção e o título de propriedade

Ao comprar uma propriedade em Itália, devem ser cumpridos vários requisitos formais e substantivos relativos às licenças de construção, para garantir que a escritura está legalmente correcta, que as obrigações fiscais foram cumpridas e para proteger o comprador e o vendedor de "mal-entendidos" que possam surgir após a venda.

As licenças de construção devem ser mencionadas no contrato de título de propriedade

Para começar, a escritura de venda deve mencionar todas as licenças de construção significativas ("titoli abilitativi") que tenham sido emitidas para o edifício ou unidade num edifício (por exemplo, apartamento num condomínio). Recomenda-se a menção de todas as licenças de construção, maiores e menores. A nível nacional, as licenças de construção foram introduzidas em 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ para as zonas urbanas e alargadas às zonas rurais em 1967 (L. 765 / 1967) ². Algumas cidades podem ter emitido licenças de construção antes de 1942. A falta de menção das licenças de construção ou, pelo menos, a declaração do vendedor de que a construção teve início antes de 1 de setembro de 1967, torna o título nulo, pois nunca chegou a existir ³. As licenças têm de existir, têm de ser para o edifício que está a ser vendido, mas não têm de ser apresentadas ao comprador nem ao Notaio. A mentira num contrato de escritura pública é, de acordo com o artigo 483º ⁴ do código penal, punível com pena de prisão até 2 anos.

O objetivo da obrigação de mencionar as licenças de construção é, antes de mais, impedir a venda de imóveis construídos na ausência de licença de construção.

Uma declaração sob compromisso de honra do "estado legal" do edifício pode ser anexada à escritura

A mera existência de licenças de construção não garante que o que foi efetivamente construído corresponde ao que foi permitido. A legislação aprovada em 2020 (D.L. 76/2020) ⁵ vai mais longe, sugerindo que a legalidade do prédio seja verificada, através da licença de construção ou, na sua ausência, através de outra documentação inequívoca, como os registos da repartição de finanças (catasto). Além disso, a construção existente deve refletir o que foi permitido, dentro de tolerâncias específicas. No caso de venda de imóveis, pode ser anexada à escritura de compra e venda uma declaração sob compromisso de honra da legalidade: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Como é clássico em Itália, a linguagem é ambígua e a lei não prevê qualquer sanção, o que abre caminho a novos litígios que sobrecarregam o sistema judicial.

Na maior parte da Toscânia e nalgumas regiões da Emília-Romanha, um relatório juramentado (conformità urbanistica) de um profissional técnico qualificado (geometra arquiteto, engenheiro civil, perito industriale) faz parte do processo de venda na prática, se não na lei, desde há 5-10 anos; as principais alterações consistem na especificação das tolerâncias de conformidade e na indicação de que o relatório juramentado deve ser anexado à escritura.

Os registos da repartição de finanças (catasto) devem estar correctos: "conformità catastale"

Uma lei de 2010 ⁶ exige que a planta da repartição de finanças (planimetria catastale) reflicta com exatidão o imóvel tal como se encontra atualmente, dentro de determinadas tolerâncias que não afectem o valor de avaliação fiscal do imóvel. O registo textual, na medida em que possa influenciar o valor fiscal, também deve ser exato. Embora o endereço do imóvel não tenha de ser corrigido, é aconselhável fazê-lo no âmbito da preparação de um imóvel para venda. A Notaio pode pedir às partes, comprador e vendedor, que assinem a planta da repartição de finanças e pode anexá-la à escritura de venda, mas tal não é obrigatório.

Os registos de propriedade da repartição de finanças existem separadamente dos registos de propriedade da repartição de planeamento urbano. A correção dos registos na Conservatória do Registo Predial não corrige automaticamente os registos da Conservatória do Registo Predial e vice-versa, exceto em zonas limitadas do Norte de Itália, que utilizam um sistema unificado de manutenção de registos herdado do antigo regime austríaco.

Os profissionais do direito não verificam nem podem verificar a conformidade técnica

Um equívoco comum entre os compradores de imóveis em Itália, tanto nativos como estrangeiros, é que o profissional jurídico, o Notaioverifica a exatidão da documentação técnica de um imóvel. Um profissional da justiça não é um profissional técnico. Só um profissional técnico qualificado (geometra arquiteto, engenheiro civil, perito industriale) pode verificar a exatidão da documentação técnica. Deve fazê-lo através de uma declaração sob juramento: procure a palavra "asseverata". Quem vem de jurisdições de direito comum terá um impulso automático para"arranjar um advogado". Sem querer ser demasiado direto, tentar usar uma chave de fendas quando é necessária uma chave inglesa não vai ajudar: a solução é um profissional técnico, não um profissional jurídico.

O que acontece se for detectada uma construção não autorizada antes de uma venda?

Historicamente, o rigor na obtenção de licenças de construção era menor do que o esperado atualmente. Não é exagero dizer que a maioria das casas em Itália tem problemas de licenças de construção que precisam de ser rectificados antes da venda. Sugere-se vivamente que o vendedor apresente um relatório juramentado sobre o estado legal do imóvel (conformidade técnica) como condição de venda.

O relatório de conformidade técnica pode demorar vários meses, devido ao tempo necessário para solicitar a documentação ao gabinete de planeamento urbano, efetuar as medições e redigir o relatório.

Problemas que podem surgir:

• deformações menores para além das tolerâncias permitidas: autorização retroactiva com notificação à cidade
• deformações médias: autorização retroactiva solicitada à cidade
• deformações que não podem ser autorizadas atualmente: a situação deve ser modificada (incluindo a demolição) para corresponder ao que foi efetivamente autorizado.

A presença de obras não autorizadas atrasará a venda. A duração do atraso dependerá da gravidade do problema, da disponibilidade dos técnicos e dos construtores, se necessário, e da altura do ano (as férias atrapalham).

Quais são as implicações da compra de uma casa com obras não autorizadas (abuso edilizio)?

Pode haver razões para que um comprador, sabendo da existência de obras não autorizadas, queira prosseguir com a compra de um imóvel na sua forma atual.

1. O contrato de transferência da escritura deve mencionar as licenças de construção importantes, as licenças devem existir e referir-se à propriedade que está a ser vendida. Assim, não é possível vender um imóvel construído depois de 1942 (numa zona urbana, 1967 numa zona rural) que não tenha, pelo menos, uma primeira licença de construção.
2. Os compradores que necessitem de um empréstimo hipotecário verificarão que os bancos não estão dispostos a emprestar um imóvel se as questões relacionadas com a licença de construção não forem resolvidas antes da conclusão da venda.
3. As futuras licenças de construção sujeitas a aprovação pela cidade têm como requisito o estado legítimo da propriedade.
4. Se houver provas de que o comprador tinha conhecimento das obras não autorizadas no momento da venda, então o comprador é também corresponsável por possíveis coimas e pelo custo da demolição, caso esta seja executada pela cidade. Em casos extremos, por exemplo, a continuação da execução de obras não autorizadas apesar de uma ordem de suspensão, é possível uma pena de prisão. Na prática, a aplicação da lei é fraca.
5. A documentação da administração fiscal deve refletir com exatidão o que está a ser vendido no momento da venda; uma auditoria fiscal posterior à venda pode ser dolorosa se se verificar que os parâmetros fiscais indicados no momento da venda subavaliaram a propriedade e, consequentemente, o imposto pago.

Consciente ou não, o comprador que herda uma obra não autorizada deve resolver o problema (eliminar ou, se possível, obter uma autorização retroactiva) logo que tenha conhecimento. Muitas vezes, a presença de obras não autorizadas só chega ao conhecimento de uma cidade depois de um vizinho descontente ter alertado a cidade.

Lembre-se de que os profissionais jurídicos NÃO verificam as licenças técnicas de construção.

Recomenda-se vivamente que o vendedor resolva todas as questões relacionadas com as licenças de construção antes da conclusão da venda, mesmo que este processo atrase inevitavelmente a venda. O comprador deve esperar um relatório juramentado do estado legal... e estar disposto a pagar por ele, se necessário.

Outros certificados de construção necessários ou úteis para a venda de um imóvel em Itália

Certificado de classificação energética, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

O vendedor deve fornecer ao comprador uma cópia válida do certificado de classificação energética logo que o comprador considere comprar um imóvel. O certificado energético deve ser especificado no contrato de escritura e anexado ao mesmo. Embora as intenções subjacentes à auditoria energética sejam excelentes, a taxa de mercado para as auditorias energéticas é muito baixa em relação ao trabalho necessário para uma auditoria profissional. Consequentemente, não há muito rigor na realização de auditorias energéticas. Apenas os certificados para os novos edifícios são geralmente fiáveis. Os certificados energéticos caducam ao fim de 10 anos; mais cedo se houver alterações num dos parâmetros que determinam a classificação do certificado, por exemplo, se for substituído um sistema de aquecimento.

Os certificados de sistemas (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

A Itália introduziu um regime de certificação da instalação e de alterações significativas dos sistemas(por exemplo, aquecimento e refrigeração, canalização, eletricidade, proteção contra incêndios, elevadores, televisão...) em 1990 (L. 46/1990) ¹⁰, atualizado em 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Antigamente, os certificados nem sempre eram emitidos, pois muitos trabalhos eram feitos "informalmente", sem facturas. No momento da venda, o vendedor pode declarar que um sistema não cumpre as normas, cabendo ao comprador o ónus de o pôr em conformidade com as normas actuais. Teoricamente, é possível substituir um certificado de conformidade por um certificado de responsabilidade (dichiarazione di rispondenzaDiRi) para sistemas instalados entre 1990 e 2008, no entanto, na prática, poucos profissionais técnicos quererão assumir a responsabilidade por um trabalho que não realizaram eles próprios. O DiRi é, de forma mais realista, uma solução para um profissional técnico certificar um trabalho anterior que ele próprio efectuou.

Certificado de ocupação/habitabilidade (agibilità) certificado

Uma casa em Itália deve cumprir requisitos mínimos de "saúde e segurança", por exemplo, ter uma altura de teto de pelo menos 2,7 metros nas áreas habitáveis, ter uma casa de banho (2,4 m de altura) com uma janela, etc. Um construtor certifica que um edifício cumpre os requisitos residenciais mínimos quando a construção é concluída ou quando um edifício existente é objeto de obras significativas. Iniciada como uma diretiva orientada para a saúde em 1934, atualmente os certificados são exigidos para trabalhos efectuados após 30/6/2002 (tal como especificado pelo d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) e apenas após esta data. Agibilità tem como requisitos a auditoria energética APE, os certificados dos sistemas e, desde 11 de dezembro de 2016, o cumprimento da licença de construção (conformità urbanistica). Os certificados não são necessários para a venda de um imóvel, mas devem ser mencionados numa escritura se forem emitidos após 30/6/2002. As certidões emitidas antes desta data não têm efetivamente qualquer significado, uma vez que as leis ao abrigo das quais foram emitidas foram abolidas. O cumprimento substancial das normas residenciais mínimas é exigido mesmo na ausência de um agibilità certificado.

Este artigo destina-se a fornecer uma visão geral deste tópico; não substitui uma análise de uma situação específica por um profissional técnico qualificado nem reflecte necessariamente a legislação atual.

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Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.