Considérations juridiques pour la vente d'une maison en Italie: Permis de construire et titre de propriété

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie, plusieurs conditions de fond et de forme concernant les permis de construire doivent être remplies afin de garantir que le titre de propriété est juridiquement correct, que les obligations fiscales ont été respectées et que l'acheteur et le vendeur sont à l'abri des "malentendus" qui pourraient survenir après la vente.

Les permis de construire doivent être mentionnés dans le contrat de vente

Pour commencer, l' acte de vente doit mentionner tous les permis de construire importants ("titoli abilitativi") qui ont été délivrés pour le bâtiment ou l'unité d'un bâtiment (par exemple, un appartement dans un condominium). Il est recommandé de mentionner tous les permis de construire, qu'ils soient importants ou non. Au niveau national, les permis de construire ont été introduits en 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ pour les zones urbaines, et étendus aux zones rurales en 1967 (L. 765 / 1967) ². Certaines villes peuvent avoir délivré des permis de construire avant 1942. L'absence de mention des permis de construire, ou au moins d'une déclaration du vendeur selon laquelle la construction a commencé avant le 1er septembre 1967, entraîne la nullité du titre, qui n'a jamais vu le jour. ³. Les permis doivent exister, doivent concerner l'immeuble vendu, mais n'ont pas à être présentés à l'acquéreur ni au vendeur. Notaio. Un mensonge dans un contrat d'acte public est, selon l'article 483 ⁴ du code pénal, passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans.

L'obligation de mentionner les permis de construire vise principalement à empêcher la vente de biens construits en l'absence totale de permis de construire.

Une déclaration sur l'honneur de "l'état légal" de la construction pourrait être jointe à l'acte.

La simple existence d'un permis de construire ne garantit pas que ce qui a été effectivement construit corresponde à ce qui a été autorisé. La législation approuvée en 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵ va plus loin, suggérant que le statut légal du bâtiment soit vérifié par les permis de construire ou, en leur absence, par d'autres documents sans équivoque, tels que les registres du bureau des impôts (catasto). En outre, la construction existante doit refléter ce qui a été autorisé, avec des tolérances spécifiques. Dans le cas de ventes immobilières, une déclaration sous serment de l'état légal pourrait être jointe à l'acte de vente: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Dans la tradition italienne, le langage est ambigu et aucune sanction n'est prévue par la loi, ce qui ouvre la voie à des litiges supplémentaires qui encombrent le système judiciaire.

Dans la majeure partie de la Toscane et dans une partie de l'Émilie-Romagne, un rapport assermenté (conformità urbanistica) d'un professionnel technique qualifié (geometra architecte, ingénieur civil, perito industriale) fait partie du processus de vente dans la pratique, sinon dans la loi, depuis 5 à 10 ans ; les principaux changements concernent la spécification des tolérances de conformité et l'indication que le rapport assermenté doit être joint à l'acte.

Les dossiers du bureau des impôts (catasto) doivent être corrects: "conformità catastale"

Une loi de 2010 ⁶ exige que le plan d'étage du bureau des impôts (planimetria catastale) reflète fidèlement le bien tel qu'il est aujourd'hui, avec certaines tolérances qui n'ont pas d'incidence sur la valeur fiscale du bien. Le document textuel, dans la mesure où il a une incidence sur la valeur fiscale, doit également être exact. Bien qu'il ne soit pas nécessaire de corriger l'adresse du bien, il est conseillé de le faire dans le cadre de la préparation d'un bien à la vente. A Notaio peut demander aux parties, acheteur et vendeur, de signer le plan du bureau des impôts et peut le joindre à l'acte de vente, mais ce n'est pas obligatoire.

Les registres du bureau des impôts existent séparément des registres du bureau de l'urbanisme. La correction des registres du bureau de l'urbanisme n'entraîne pas automatiquement la correction des registres du bureau des impôts et vice versa, sauf dans certaines régions du nord de l'Italie qui utilisent un système unifié de tenue des registres hérité de l'ancienne administration autrichienne.

Les professionnels du droit ne vérifient pas et ne peuvent pas vérifier la conformité technique

Une idée fausse très répandue parmi les acheteurs de biens immobiliers en Italie, qu'ils soient italiens ou étrangers, est que le professionnel du droit, le notaire, vérifie l'exactitude de la documentation technique. Notaiovérifie l'exactitude de la documentation technique d'un bien immobilier. Un professionnel du droit n'est pas un professionnel technique. Seul un professionnel technique qualifié (geometra architecte, ingénieur civil, perito industriale) peut vérifier l'exactitude de la documentation technique. Il doit le faire au moyen d'une déclaration sous serment: cherchez le mot "asseverata". Ceux qui viennent de pays de common law auront automatiquement tendance à"prendre un avocat". Sans vouloir être trop précis, il ne sert à rien d'essayer d'utiliser un tournevis alors qu'il faut une clé: la solution réside dans un professionnel technique, pas dans un professionnel juridique.

Que se passe-t-il si une construction non autorisée est découverte avant la vente?

Historiquement, l'obtention d'un permis de construire était moins rigoureuse qu'elle ne l'est aujourd'hui. Il n'est pas exagéré de dire que la plupart des maisons en Italie ont des problèmes de permis de construire qui doivent être corrigés avant la vente. Il est fortement conseillé au vendeur de fournir un rapport assermenté sur l'état légal du bien (conformité technique) comme condition de vente.

Le rapport de conformité technique peut prendre plusieurs mois en raison du temps nécessaire pour demander la documentation au bureau d'urbanisme, pour effectuer les mesures et pour rédiger le rapport.

Les problèmes qui peuvent apparaître sont les suivants

• malformations mineures dépassant les tolérances autorisées: autorisation rétroactive avec notification à la ville
• difformités moyennes: autorisation rétroactive demandée à la ville
• déformations qui ne peuvent pas être autorisées actuellement: la situation doit être modifiée (y compris la démolition) pour correspondre à ce qui a été effectivement autorisé.

La présence de travaux non autorisés retardera la vente. La durée du retard dépend de la gravité du problème, de la disponibilité des techniciens et des constructeurs, le cas échéant, et de la période de l'année (les vacances sont un obstacle).

Quelles sont les conséquences de l'achat d'une maison dont la construction n'a pas été autorisée (abuso edilizio)?

Il peut y avoir des raisons pour lesquelles un acheteur, conscient de l'existence de travaux non autorisés, souhaite procéder à l'achat d'un bien immobilier dans sa forme actuelle.

1. Le contrat de cession doit mentionner les permis de construire importants, les permis doivent exister et se référer à la propriété vendue. Il n'est donc pas possible de vendre un bien construit après 1942 (en zone urbaine, 1967 en zone rurale) qui ne dispose pas au moins d' un premier permis de construire.
2. Les acheteurs qui ont besoin d'un prêt hypothécaire constateront qu'une banque ne sera pas disposée à prêter sur un bien si les problèmes de permis de construire ne sont pas résolus avant la conclusion de la vente.
3. Lesfuturs permis de construire soumis à l'approbation de la ville ont pour condition préalable l'état légitime de la propriété.
4. S'il est prouvé que l'acheteur était au courant des travaux non autorisés au moment de la vente, il est également coresponsable des éventuelles amendes et du coût de la démolition si celle-ci est exécutée par la ville. Dans des cas extrêmes, par exemple la poursuite de travaux non autorisés malgré un ordre de suspension, une peine d'emprisonnement est possible. Dans la pratique, l'application de la loi est faible.
5. La documentation du bureau des impôts doit refléter avec précision ce qui est vendu au moment de la vente ; un contrôle fiscal après la vente pourrait être douloureux s'il s'avère que les paramètres fiscaux indiqués au moment de la vente sous-évaluent la propriété et donc l'impôt payé.

Qu'il le sache ou non, l'acheteur qui hérite de travaux non autorisés doit résoudre le problème (suppression ou, si possible, obtention d'une autorisation rétroactive) dès qu'il en a connaissance. La présence d'une construction non autorisée n'est souvent portée à l'attention d'une ville qu'après qu'un voisin mécontent l'a alertée.

Pour rappel, les professionnels du droit ne vérifient PAS les permis de construire techniques.

Il est fortement recommandé au vendeur de résoudre tous les problèmes liés aux permis de construire avant la conclusion de la vente, même si ce processus retarde inévitablement la vente. L'acheteur doit s'attendre à un rapport d'état légal assermenté... et être prêt à le payer si nécessaire.

Autres certificats de construction nécessaires ou utiles pour la vente d'un bien immobilier en Italie

Certificat d'évaluation énergétique, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Le vendeur doit fournir à l'acheteur une copie valide du certificat d'évaluation énergétique dès que l'acheteur envisage d'acheter un bien immobilier. Le certificat énergétique doit être mentionné dans le contrat de vente et y être annexé. Bien que les intentions qui sous-tendent l'audit énergétique soient excellentes, le taux du marché pour les audits énergétiques est très bas par rapport au travail requis pour un audit professionnel. Par conséquent, les audits énergétiques ne sont pas très rigoureux. Seuls les certificats pour les nouveaux bâtiments sont généralement fiables. Les certificats énergétiques expirent au bout de 10 ans ; plus tôt si des modifications sont apportées à l'un des paramètres qui déterminent l'évaluation du certificat, par exemple en cas de remplacement d'un système de chauffage.

Les certificats de systèmes (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

L'Italie a introduit un système de certification de l'installation et des modifications importantes des systèmes(par exemple, chauffage et refroidissement, plomberie, électricité, protection contre les incendies, ascenseurs, télévision...) en 1990 (L. 46/1990) ¹⁰, mis à jour en 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Dans le passé, les certificats n'étaient pas toujours délivrés car de nombreux travaux étaient effectués de manière "informelle", sans factures. Au moment de la vente, un vendeur peut déclarer qu'un système ne répond pas aux normes et il incombe alors à l'acheteur de mettre le système en conformité avec les normes en vigueur. Il est théoriquement possible de remplacer le certificat de conformité par un certificat de responsabilité (dichiarazione di rispondenza) pour les systèmes installés entre 1990 et 2008, mais dans la pratique, peu de professionnels techniques voudront assumer la responsabilité d'un travail qu'ils n'ont pas effectué eux-mêmes. Le DiRi est, de manière plus réaliste, une solution permettant à un professionnel technique de certifier des travaux antérieurs qu'il a effectués.

Certificat d'occupation / d'habitabilité (agibilità)

En Italie, une maison doit répondre à des exigences minimales en matière de "santé et de sécurité", par exemple avoir une hauteur de plafond d'au moins 2,7 mètres dans les pièces à vivre, une salle de bain (2,4 m de hauteur) avec une fenêtre, etc. Un constructeur certifie qu'un bâtiment répond aux exigences résidentielles minimales lorsque la construction est achevée ou lorsque des travaux importants modifient un bâtiment existant. Lancé en 1934 en tant que directive axée sur la santé, les certificats sont actuellement requis pour les travaux effectués après le 30/6/2002 (comme spécifié par le d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) et seulement après cette date. Agibilità a comme conditions préalables l'audit énergétique APE, les certificats de systèmes et, depuis le 11 décembre 2016, la conformité au permis de construire (conformità urbanistica). Les certificats ne sont pas requis pour la vente d'un bien immobilier, mais doivent être mentionnés dans un acte s'ils ont été délivrés après le 30/6/2002. Les certificats délivrés avant cette date n'ont en effet plus de sens puisque les lois en vertu desquelles ils ont été délivrés ont été abolies. Le respect des normes résidentielles minimales est exigé même en l'absence de certificat. agibilità certificat.

Cet article a pour but de fournir une vue d'ensemble de ce sujet ; il ne remplace pas l'examen d'une situation spécifique par un professionnel technique qualifié et ne reflète pas nécessairement la législation en vigueur.

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Ce qui précède est offert à titre indicatif sans garantie ; des changements peuvent avoir eu lieu depuis sa rédaction. Consultez les professionnels qualifiés appropriés concernant votre situation spécifique avant d'effectuer tout achat immobilier.

A propos de l'auteur

Sean Michael Carlos a grandi à Rhode Island, aux États-Unis. Il a étudié aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne avant de s'installer en Italie où il vit depuis plus de vingt-cinq ans, dans trois régions différentes.

Sean est un agent immobilier agréé en Italie avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur et serait ravi d'entendre parler de vous si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété en Italie/strong>.