在意大利出售房屋的法律注意事项：建筑许可证和地契
在意大利购买房产时，必须满足有关建筑许可的若干正式和实质性要求，以确保契约在法律上正确无误，履行纳税义务，并保护买卖双方免于在出售后可能出现的 "误解"。
产权协议中必须提及建筑许可证
首先， 售房契约中必须提及所有重要的建筑许可证（"titoli abilitativi"）。建议列举所有主要和次要的建筑许可证。在全国范围内，建筑许可于 1942 年 （L. 1150 / 1942）1开始在城市地区实施，1967 年 （L. 765 / 1967）2 扩展到农村地区。如果未提及建筑许可证，或至少卖方未声明建筑工程于 1967 年 9 月 1 日之前开始，则产权无效，从未产生过3.许可证必须存在，必须是针对所售建筑的，但不必向买方出示，也不必向卖方出示。 Notaio.根据《刑法典》第 483 条第4 款，在公共契约合同中撒谎将被处以 2 年以下监禁。
要求提及建筑许可的目的主要是为了阻止在没有规划许可的情况下竞相出售房产。
可以在契约中附上一份宣誓声明，说明建筑物的 "合法状态"。
仅有建筑许可证并不能保证实际建造的房屋与许可的房屋一致。2020 年批准的立法（D.L. 76 / 2020）5更进了几步，建议通过建筑许可证来核实建筑物的 合法状态，如果没有建筑许可证，则通过其他明确的文件来核实，例如税务局的记录。catasto）的记录。此外，现有建筑必须在特定的公差范围内反映出允许的情况。在房产销售的情况下， 可以在销售契约中附上一份 经宣誓的合法状态声明："dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali".按照典型的意大利方式，这种语言模棱两可，法律也没有规定具体的惩罚措施，这就为更多的诉讼铺平了道路，使法院系统疲于奔命。
在托斯卡纳的大部分地区和艾米利亚-罗马涅的部分地区，由合格的专业技术人员（"......conformità urbanistica）的宣誓报告。geometra 建筑师、土木工程师、 perito industriale在 5-10 年前，由合格的专业技术人员（如建筑师、土木工程师等）出具的宣誓报告就已经成为销售程序的一部分，即使在法律上也是如此。
税务局记录（catasto) 必须正确："conformità catastale"
2010 年法律 第 6条规定，税务局的平面图（ ）必须准确反映房产的实际情况。planimetria catastale) 准确反映房产的现状，并在一定的公差范围内，不影响房产的估税价值。文字记录也必须准确无误，因为它将影响税值。虽然房产地址不一定要更正，但作为准备出售房产的一部分，最好还是更正一下。A Notaio可以要求买卖双方在税务局的平面图上签字，并将其附在销售契约上，但这不是必须的。
税务局的房产记录与城市规划局的房产记录是分开的。更正城市规划办公室的记录不会自动更正税务局的记录，反之亦然，但意大利北部少数地区除外，这些地区使用的是前奥地利统治时期遗留下来的统一记录保存系统。
| 问题 | 说明 | 立法 | 对所有权的影响 |
|---|---|---|---|
| 可销售性 (commerciabilità) | 契约 必须提及所有重要的建筑许可 | L. 47 / 1985 (第 40 条) & D.P.R. 380 / 2001(第 46 条) | 形式上无效 (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019)7 |
| 房产的合法状态 ( )stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | 契据 可以包含一份宣誓报告，核实建筑许可与实地现状。 | 文件：D.P.R. 380 / 2001（第 9 条之二逗号 1 之二[D.L. 76 / 2020, 第 10 条]）； 公差：T.U.E. art.34-bis [D.L. 76 / 2020 art. 10, comma 1, lettera p) ] Deed appendix：[D.L. 76 / 2020 art. 10, comma 1, lettera p comma 3) ]。 | 法律无明确规定。 |
| 税务局记录的准确性 (conformità catastale) | 税务局的记录 必须反映当前的实际情况。 | L. 52 / 1985 (Art. 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010]8) |
法律专业人士不会也无法核实技术合规性
在意大利购买房产的人，无论是本国人还是外国人，都有一个普遍的误解，即 法律专业人士Notaio法律专业人士负责核实房产技术文件的准确性。法律专业人员不是技术专业人员。只有 合格的专业技术人员（如geometra 建筑师、土木工程师、 perito industriale）才能验证技术文件的正确性。他们必须以 宣誓的方式进行验证：查找""字样。asseverata".来自普通法司法管辖区的人会自动产生"找个律师"的冲动。说得简单一点，在需要使用扳手的情况下试图使用螺丝刀是无济于事的：解决问题的办法是 专业技术人员，而不是法律专业 人员。
如果在销售前发现未经许可的建筑会怎样？
从历史上看，办理建筑许可证的严格程度不如今天。可以毫不夸张地说，意大利大多数房屋都存在建筑许可问题，需要在出售前予以纠正。强烈建议卖方提供一份经宣誓的合法房产状况报告（技术符合性）作为销售条件。
由于需要时间向城市规划办公室索取文件、进行测量和撰写报告，因此技术符合性报告可能需要几个月的时间。
消除了任何疑虑。可能出现的问题
- 超出允许范围的轻微畸形：在通知镇政府后获得追溯许可
- 中度畸形：向城镇申请追溯许可
- 目前无法获准的畸形：需要对情况进行修改（包括拆除），以符合实际获准的情况。
未经许可的工程会延误销售。延迟时间的长短将取决于问题的严重程度、技术专业人员和建筑商的可用性（如果需要）以及一年中的时间（节假日除外）。
购买未经许可施工的房屋会有什么影响？(abuso edilizio)?
买方在意识到未经许可的施工后，可能会出于某些原因希望继续购买当前形式的房产。
- 契据转让协议必须提及 主要的施工许可证，许可证必须存在并与所售房产有关。因此，1942 年以后（在城市地区，1967 年在农村地区）建造的 房产如果至少没有 初始建筑许可证，是不 可能出售的。
- 需要抵押贷款的买家会发现，如果建筑许可证问题在销售完成前没有解决，银行将不愿意为房产提供贷款。
- 未来的建筑许可证须经市政府批准，其前提条件是房产的合法状态。
- 如果有证据表明，买方在出售时已知晓未经许可的工程，那么 买方也要对可能的罚款和拆除费用承担 连带责任。在极端情况下，如在接到暂停令后仍继续实施未经许可的工程，则有可能被判处监禁。在实践中，执行力度较弱。
- 税务局的文件必须准确反映出售时的情况；如果发现出售时显示的税收参数低估了房产的价值，从而导致纳税额下降，那么出售后的税务审计可能会很痛苦。
无论意识到与否，继承了未经许可的工程的买方必须在发现问题后立即解决 （拆除或在可能的情况下获得追溯许可）。未经许可的建筑往往是在不满意的邻居向镇政府发出警报后才引起镇政府的注意。
需要提醒的是，法律专业人士不会核查技术性建筑许可。
强烈建议卖方在完成销售之前解决所有建筑许可问题，即使这一过程不可避免地会拖延销售。买方应期待一份经过宣誓的合法国家报告......如有必要，买方应愿意为此支付费用。
意大利房产销售所需或有用的其他建筑证书
能源评级证书，"Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
一旦买方考虑购买房产，卖方必须立即向买方提供有效的能源等级证书副本。能源证书必须在契约合同中注明并附于合同之后。虽然能源审计的初衷是好的，但与专业审计所需的工作相比，能源审计的市场价格非常低。因此，在进行能源审计时并不严格。一般来说，只有新建筑的证书才是可靠的。能源证书在 10 年后失效；如果决定证书等级的参数之一发生变化，例如更换了供暖系统，则证书失效时间会更短。
系统证书 (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
意大利于 1990 年 （L. 46/1990）10 引入了一项对系统（ 如供暖和制冷、管道、电力、消防、电梯、电视......）的安装和重大改造进行认证的计划，并于 2008 年 （D.M. 37 / 2008）11 进行了更新。在过去，由于许多工作都是 "非正式 "进行的，没有发票，因此并不总是颁发证书。在销售时，卖方可宣布系统不符合标准，买方有责任使系统达到现行标准。理论上，对于已安装的系统，可以用责任证书（DiRi）代替合格证书。dichiarazione di rispondenza，DiRi）来替代 1990 年至 2008 年期间安装的系统的合格证书，但实际上，很少有专业技术人员愿意为自己没有完成的工作承担责任。DiRi更符合实际情况，是专业技术人员证明其先前工作的一种解决方案。
占用/宜居性 (agibilità）证书
在意大利，住宅必须满足 "健康与安全 "方面的最低要求，例如居住区的天花板高度至少为 2.7 米，必须有带窗户的浴室（高度为 2.4 米）等。当建筑工程完工或对现有建筑进行重大改造时，建筑商将证明建筑符合最低居住要求。该指令于 1934 年作为一项以健康为导向的指令发布，目前只有在 2002 年 6 月 30日（根据 D.P.R. 380/200112和 D.L. 222 / 201613 的规定） 之后完成的工程才需要提供证书。 Agibilità能源审计APE、系统证书以及自 2016 年 12 月 11 日起的建筑许可合规性（(conformità urbanistica).证书不是房产销售的必要条件，但如果在 30/6/2002 之后颁发，则应在契约中提及。在此日期之前颁发的证书实际上毫无意义，因为颁发证书所依据的法律已被废除。即使没有证书，也必须严格遵守最低住宅标准。 agibilità证书。
本文旨在对这一主题进行一般性概述，并不代替由合格的专业技术人员对具体情况进行审查，也不一定反映现行法律。
3在对这一无效是绝对的还是只是一种可以更正的形式进行了大量辩论之后，意大利最高法院选择了一种允许更正契约的软办法。https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4C.P. Art.483https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6D.L. 78 / 2010https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7第 8230/2019 号判决https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8D.L. 78 / 2010https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9第 8230/2019 号判决https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
11D. 37 / 2008https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37!vig=
12D.P.R. 380 / 2001https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13D.L. 222 / 2016https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
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Про автора
Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.
Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.
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