イタリアでの不動産売却：書類チェックリスト

イタリアでご自宅を売却するご予定ですか？あなたが最初に懸念するのは、その市場価値と売却時期に関するものでしょう。その通りです。あなたのビジネスを取得するために、 ナプキンの背中の値鑑定を与えるために喜んで数以上の不動産業者 （とその詐欺師）を見つけるでしょう。しかし、プロの不動産鑑定は2分以上のエクササイズであるべきである。 潜在的な買い手が相談できるようにする必要があります。加えて、特定の文書は、予備および/またはクロージング/完了売買契約のために法律で義務付けられています。

うめき声が聞こえた。確かに、特に何年も家を所有している場合、書類集めは少々面倒なものだ。信じてほしいが、悪い知らせの運び屋になるのは嬉しくない！売主が、クロージング／完了の時期が近づくまで、これらの要件について知らないことはよくあることだ。しかし、物件資料を早めに集めることには、いくつかの利点がある：

1. より正確な査定を受けることで、適正な価格で不動産を購入できるという 安心感が得られます。
2. より正確な査定を受けることで、適正な価格が妥当な時間内に得られるという安心感が得られます。早めではなく早めに問題に直面することで、買い手が現れた時点で 売却を失うリスクもなくなります。買い手は書類を見るのを何週間も待ちたがらないだろう！

以下は、収集すべきものとその理由である：

• 土地登記簿謄本(Visura catastale)と 間取り図は、物件の所有者であれば誰でも、内国歳入庁(Agenzia delle Entrate)の不動産登記簿(catasto)から無料でダウンロードできる。法律上、売主は、公証された予備売買契約書および最終的な不動産譲渡契約書の一部として、間 取り図を含む土地登記簿のデータが現況を正確に反映していることを宣言しなければならない(conformità catastale) ¹
。
• 何らかの理由で食い違いがある場合は、売却が完了する前に対処する必要がある。不動産業者は
、
• あなたのために間取り図を入手することもできます。
• 不動産をあなた（ および該当する場合は共同所有者）に譲渡する 公証人の行為
。
• あなたが20年未満に不動産を所有している場合、それは有用であり、買い手の場合には、少なくとも20年さかのぼる以前の所有権を文書化するために必要な、住宅ローンを必要とします。20年というのは、不法占拠者が一定の条件の下で所有者になることができる法的権利によるもので、 取得時効または 使用借権と呼ばれる。よくある問題は、不動産を相続したが、権利証の移転が行われていない場合である。
• 抵当権・担保権報告書（ispezione ipotecaria
）を
• 作成
する必要がある。
• 所有者であれば誰でも、内国歳入庁が運営する不動産情報サービスから無料で印刷することができる。SPIDなどのログオン認証が必要で、イタリアでは複雑です。買い手は、その不動産に現在抵当権やその他の先取特権が設定されているかどうかを知りたがるだろう。クロージングの際、公証人が決定的なチェックを行います。
• サービス システムの適合証明書 ^{2、または} 該当する場合は適合していない旨の宣言
書
• サービス システムの適合証明
書
• ^{2、または} 該当する場合は適合していない旨の宣言
書
• 。
• これは、2008年3月27日以降に設置されたガス、電気、冷暖房、上下水道、エレベーター、テレビ受信設備、火災報知器、自動ゲート、ドアなどの各ユーティリティ（impianti ）に適用され、場合によっては1990年3月13日以降に設置されたシステムにも適用される。システムの設置や交換が行われた場合、技術者は、その工事が現行の基準に従って行われたという証明書を提出しなければならない。この証明書を提出することで、買い手は自分が何を手に入れたのかを知ることができ、後でそれに反する主張をすることができなくなる。冷暖房 システムのメンテナンス記録(libretto d'impianto
)も忘れずに
• 添付すること。
• エネルギー格付け証明書(APE: attestato di prestazione energetica
)は、
• 購入希望者の検査のために必要で、最終売買契約書に添付しなければならない。添付されていない場合、3000ユーロから18000ユーロの罰金が課せられ、買主と売主で折半
することになる
• ³
。
• 技術者 ^4は 、間取り図と冷暖房システムのメンテナンス記録(libretto d'impianto)の閲覧を希望する。
• エネルギー等級に影響を与えるような変更（ 改築、設備の変更）があった場合は、証明書を再作成しなければならない。費用は建物や立地条件によって異なるが、150～300ユーロ程度。技術者の専門知識、時間（ 遠隔地への出張を含む）、法的責任に対して支払うことになることを念頭に置いてください。
• 計画許可の建築証明書 ^5または 恩赦（condono
）。
• 市役所がオンラインで提供していることが多い。直接取得を依頼することもできますし、お金を払って専門家に取得を依頼することもできます。 1967年9月1日以前に建築された建物については、古い記録がないか、質が低いという前提があるため、別の申告が
可能である
• ^6。 (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
)
• .
• 居住可能証明書（certificato di agibilità） 市役所から入手可能。 1934 ⁷ 以前に完成した建物には不要。厳密には売却に必要ではないが、あれば便利。

マンションの一室の場合：

• マンション規約。
• マンションの 議事録は、過去1年分、あるいは2年分（ 通常総会と臨時総会）の議事録で、過去の支出や予定されている 予算を含む。買い手は、予想される 年会費を知りたがるだろう。
• マンションの支払いの現状に関する建物管理者からの声明。
• Tabelle millesimali：おそらく、特定の共有コストを分割するために使用される‰を示す1つ以上のテーブル

現在賃貸中の物件の場合：

• 賃貸契約書。

売主の場合：

• 身分証明書。これは有効な（有効期限が切れていない）必要があります。
• 納税者番号（codice fiscale、 財政コードと訳されることが多い）。
• 婚姻関係 証明書 、婚姻している場合は婚姻制度（regime patrimoniale）。

Footnotes

¹ Decree Law 31 May 2010, № 78

² Decree 22 January 2008, № 37

³ Decree Law 23 December 2013, № 145

⁴ Who can perform the energy certification （イタリア語）

⁵ Testo unico delle legislative e regolamentari disposizioni in materia edilizia.Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle edilizie.

⁷ R。D. 27/07/34№1265アート。220

❖ ❖ ❖

上記は一般的なガイダンスとして提供されており、保証はありません。書かれた後に変更が発生した可能性があります。不動産を購入する前に、あなたの特定の状況について適切な資格のある専門家に相談してください。

著者について

ショーン・マイケル・カルロスはアメリカのロードアイランド州で育つ。アメリカ、イギリス、ドイツで学んだ後、イタリアに定住し、25年以上、3つの異なる地域に住んでいます。

ショーンはイタリアで10年以上の経験を持つ不動産業者であり、イタリアでの不動産売買をお考えの方はぜひご連絡ください。