Что такое geometra и чем они занимаются?

При покупке недвижимости в Италии, особенно в сельской местности, покупатель может столкнуться с профессионалом, которого называют geometra. Он может выполнять множество задач, что иногда приводит к путанице в понимании того, что он может, а что нет.

geometra - это нечто среднее между землеустроителем и младшим архитектором. Основное внимание они уделяют зданиям и строительным системам (инженерным коммуникациям). Их подготовка позволяет им проектировать "скромные" здания, а также планировать и контролировать строительные работы. У geometra нет полного формального университетского образования, как у архитектора. Часто geometra выполняет более "оперативные" задачи, например, проводит техническую экспертизу объекта, проверяя, соответствует ли он строительным нормам и правилам, действовавшим на момент постройки здания и, возможно, последующих изменений. Проверка обычно включает в себя проверку правильности данных, включая поэтажный план (planimetria catastale), хранящихся в catasto, земельном кадастре для целей налогообложения. При продаже дома проведение экспертизы не требуется, хотя это очень хорошая идея. Продавец или покупатель может заказать присяжный отчет о техническом осмотре у специалиста geometra. Если отчет заказан продавцом и не присяжен, покупателю лучше поручить его проверку собственному специалисту: доверяй, но проверяй. В некоторых провинциях, в частности, в большей части Тосканы и в некоторых районах Эмилии-Романьи, notaio может означать, что этот отчет обязателен. По закону он не требуется, и антимонопольный орган вынес соответствующее решение.

Отчет о соответствии технического и налогового бюро не так распространен, поскольку требует времени (получение документов о разрешении на строительство в городе может занять 30 дней и более) и не является недорогим. Фактическая стоимость во многом зависит от сложности конкретного дела.

Сайт geometra может помочь разделить дом на отдельные части (frazionare) или объединить существующие квартиры в один дом (fusione catastale), что особенно полезно для получения льгот по налогу на первичное жилье. Они также могут провести межевание земли, уточнить границы, объединить или разделить участки.

Специалист geometra может сориентироваться в городской бюрократической системе получения разрешений на строительство, определить, что можно строить, и оформить необходимые документы.

Многие geometra дополнительно сертифицированы для проведения аудита энергоэффективности, необходимого перед сдачей или продажей недвижимости.

Кроме того, geometra имеет право проводить оценку недвижимости. Следует помнить, что недвижимость имеет несколько видов стоимости. Например, владелец может захотеть застраховать свой дом в Детройте, штат Мичиган, на сумму затрат на его снос и восстановление после пожара, т.е. на восстановительную стоимость для целей страхования. Для этого он обратится за оценкой и, возможно, придет к значению 100 000 долл. А если бы они попросили провести оценку рыночной стоимости, например, той, которую нормальный покупатель, скорее всего, заплатит в течение разумного периода времени на рынке, например, в течение месяца. В Детройте после махинаций банковской индустрии с субстандартными кредитами ответ был бы 1 доллар, поскольку многие жители города потеряли работу и были вынуждены уехать, чтобы найти работу в другом месте.

Оценка стоимости имущества на основе его технических характеристик, например, стоимости его замены, - это одно. Совсем другое дело, когда geometra проводит оценку рыночной стоимости объекта. У geometra меньше понимания текущей динамики рынка, чем у квалифицированного специалиста, который занимается только рынком недвижимости: агента по недвижимости. Риэлтор также очень заинтересован в том, чтобы предоставить реалистичную оценку рыночной стоимости, поскольку если объект не будет продан, риэлтор не получит никакого вознаграждения. Если же объект продается по слишком низкой стоимости, риэлтор теряет комиссионные, которые он мог бы получить в противном случае. Caveat emptor.

Бывают случаи, когда geometra выступает в качестве агента по недвижимости как способ дополнительного заработка на стороне. Это незаконно: ни покупатель, ни продавец не имеют права платить комиссионные риэлтору geometra. Если geometra действует незаконно, то что еще он замышляет?

geometra может быть настоящим активом для покупателя. Идеальный geometra хорошо связан с местным сообществом, знает, что одобрит и что не одобрит градостроительное управление. Однако убедитесь, что ваш geometra действительно независим, что он не связан ни с продавцом, ни с агентом по недвижимости.

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.