Kuuluuko asunnon tarkastusraportti myyntiprosessiin?

Myyjän on täytettävä tietyt vaatimukset, jotka notaio dokumentoi (mutta ei todentaa).

Lain mukaan myyjä on vastuussa siitä, että kiinteistöllä on rakennuslupa ja rakennuslupa myöhempiä muutoksia varten, jos niitä tarvitaan (tarvittaessa hankkimalla ja mainitsemalla asiaankuuluvat asiakirjat luovutussopimuksessa tai joissakin tapauksissa vannomalla), ja hän on vastuussa verotuksessa käytettävien maarekisteritietojen(catasto) oikeellisuudesta. Tästä käytetään usein nimitystä conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

Vuodesta 1942 lähtien rakennetuille rakennuksille kansallisesti vaaditun rakennusluvan nimi on muuttunut ajan myötä:

• Licenza edilizia: 17.10.1942 ja 30.1.1977 välisenä aikana rakennetuille rakennuksille ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150).
• Concessione edilizia: 30.1.1977 ja 30.6.2003 välisenä aikana rakennettujen rakennusten osalta (Legge 28 gennaio 1977 n. 10).
• Permesso di costruire: 30-06-2003 jälkeen rakennetut rakennukset (Testo Unico DPR 380/01).

Ennen Licenza edilizia -vaatimusta rakennetut rakennukset on yleensä vapautettu rakennuslupavaatimuksesta. Ennen syyskuuta 1967 rakennetulla rakennuksella voi myös itse todistaa, että sillä on rakennuslupa, mutta rakennuslupa on parasta hankkia.

Myös rakennuslupaa edellyttävät muutokset (rakennuksen muutosluvat) on dokumentoitava.

Jotkin työt on saatettu tehdä laittomasti ja sitten laillistaa osana vuosien 1985, 1994 ja 2003 armahduksia. Tämä on dokumentoitava.

Omistajalla pitäisi siis olla hallussaan nykyistä tilannetta vastaavat luvat. Luvat saa paikallisesta kaupungin tai kunnan teknisestä toimistosta.

Asumiskelpoisuustodistus. Kun rakennus on valmistunut, on annettava asumiskelpoisuustodistus (agibilità). Se ei ole ehdottoman välttämätön myynnin kannalta, mutta sitä suositellaan lämpimästi.

Myyjän on myös toimitettava energiatodistus, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

Joillakin alueilla, erityisesti Emilia Romagnan ja Toscanan osissa, notaio pyytää teknistä raporttia ( geometra, arkkitehti tai muu pätevä henkilö), jossa dokumentoidaan conformità edilizia &urbanistica. Tämä on erinomainen ajatus sekä ostajan että myyjän suojelemiseksi (myyjällä on oikeudellinen vastuu), ja myyjä maksaa sen tavallisesti itse, joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta. Raporttia ei vaadita laissa, vaikka notaio saattaa antaa ymmärtää. Kilpailuviranomaisen hiljattain antaman päätöksen mukaan notaio ei voi vaatia teknisen asiantuntijan laatimaa raporttia.

Ostaja voi halutessaan palkata oman ammattilaisensa tarkistamaan rakennusluvat ja tilanteen paikan päällä, vaikka myyjä antaisikin raportin: trust but verify.

Järjestelmien sertifiointi (impianti a norma): 13. maaliskuuta 1990 jälkeen rakennettujen/asennettujen järjestelmien on täytettävä tai ylitettävä asennushetkellä voimassa olleet standardit. Tämä koskee esimerkiksi sähkö-, lämmitys-, jäähdytys- ja vesijohtojärjestelmiä. Todistusten sijaan myyjä voi ilmoittaa, että järjestelmä ei täytä standardeja, jolloin ostajan vastuulle jää järjestelmän (järjestelmien) saattaminen standardien mukaiseksi. Tämä on melko yleistä, varsinkin kun kyseessä ovat talot, joita ei ole päivitetty vuosiin.

Ostaja on tervetullut teettämään ammattilaisella tarkastuksen mahdollisten vaarojen varalta, joita kiinteistöstä riippuen voivat olla lyijymaali, kosteus, asbesti tai radon. Tällainen tarkastus on Italiassa melko harvinaista.

Haluat luonnollisesti tietää asunnon tilanteen ennen tarjouksen tekemistä, tai haluat mahdollisesti asettaa tarjouksesi ehdoksi edellä mainitut vaatimukset.

❖ ❖ ❖

Yllä oleva tarjotaan yleisohjeena ilman takuuta; muutoksia on voinut tapahtua sen kirjoittamisen jälkeen. Keskustele asianmukaisten pätevien ammattilaisten kanssa tilanteestasi ennen kuin teet mitään kiinteistön ostoa.

Kirjailijasta

Sean Michael Carlos kasvoi Rhode Islandilla, Yhdysvalloissa. Hän opiskeli Yhdysvalloissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Saksassa ennen kuin hän asettui Italiaan, jossa hän on asunut yli kaksikymmentäviisi vuotta kolmella eri alueella.

Sean on Italiassa toimiluvan saanut kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 10 vuoden kokemus alalta, ja hän haluaisi kuulla sinusta, jos haluat ostaa tai myydä kiinteistön Italiassa.