Czy raport z inspekcji domu jest częścią procesu sprzedaży?

Istnieje szereg wymogów, które sprzedający musi spełnić; są one udokumentowane (ale nie zweryfikowane) przez notaio.

Zgodnie z prawem sprzedający jest odpowiedzialny za zapewnienie, że nieruchomość posiada pozwolenie na budowę i pozwolenie na późniejsze zmiany, jeśli jest to wymagane (poprzez uzyskanie, w razie potrzeby, i powołanie się na odpowiednie dokumenty w umowie przeniesienia lub w niektórych przypadkach przysięgając na to) i jest odpowiedzialny za poprawność danych rejestru gruntów(catasto) wykorzystywanych do celów podatkowych. Jest to często określane jako conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

Nazwa pozwolenia na budowę, wymaganego w całym kraju dla budynków wybudowanych od 1942 r., zmieniała się z czasem:

• Licenza edilizia: dla budynków wybudowanych między 17-10-1942 r. a 30-01-1977 r. ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: dla budynków wybudowanych między 30-01-1977 a 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: dla budynków wybudowanych po 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Budynki zbudowane przed wprowadzeniem wymogu Licenza edilizia są generalnie zwolnione z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę. Możliwe jest również samodzielne potwierdzenie, że budynek zbudowany przed wrześniem 1967 r. posiada pozwolenie, ale najlepiej jest znaleźć pozwolenie.

Zmiany wymagające pozwolenia na budowę (pozwolenia na zmiany budowlane) również muszą być udokumentowane.

Niektóre prace mogły zostać wykonane nielegalnie, a następnie uregulowane w ramach amnestii w 1985, 1994 i 2003 roku. Należy to udokumentować.

Właściciel powinien zatem posiadać zezwolenia, które odpowiadają obecnemu stanowi rzeczy. Można je uzyskać w lokalnym miejskim lub gminnym biurze technicznym.

Certyfikat zamieszkiwalności. Po ukończeniu budynku należy wydać świadectwo zamieszkania (agibilità). Nie jest to bezwzględnie konieczne do sprzedaży, ale jest wysoce zalecane.

Sprzedający musi również dostarczyć świadectwo oceny energetycznej, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

W niektórych regionach, w szczególności w Emilii-Romanii i Toskanii, notaio poprosi o raport techniczny (sporządzony przez geometra, architekta lub inną wykwalifikowaną osobę) dokumentujący conformità edilizia &urbanistica. Jest to doskonały pomysł, aby chronić zarówno kupującego, jak i sprzedającego (sprzedający ponosi odpowiedzialność prawną) i zwykle jest opłacany przez sprzedającego, z pewnymi wyjątkami. Raport nie jest wymagany przez prawo, pomimo tego, co może sugerować notaio. Niedawno organ ochrony konkurencji wydał orzeczenie, w którym wyraźnie stwierdzono, że notaio nie może wymagać raportu od technika.

Kupujący może zdecydować się na zatrudnienie własnego specjalisty w celu sprawdzenia pozwoleń na budowę i sytuacji na miejscu, nawet jeśli sprzedawca dostarczy raport: ufaj, ale weryfikuj.

Certyfikacja systemów (impianti a norma): systemy zbudowane/zainstalowane po 13 marca 1990 r. muszą spełniać lub przewyższać normy obowiązujące w momencie instalacji. Dotyczy to m.in. instalacji elektrycznej, grzewczej, chłodniczej i wodno-kanalizacyjnej. Zamiast certyfikatów, sprzedający może zadeklarować, że system nie spełnia standardów, a obowiązek dostosowania systemu (systemów) do standardów spadnie na kupującego. Jest to dość powszechne, szczególnie w przypadku domów, które nie były modernizowane od lat.

Kupujący może zlecić profesjonaliście inspekcję pod kątem potencjalnych zagrożeń, które w zależności od nieruchomości mogą obejmować farbę ołowiową, wilgoć, azbest lub radon. Ten rodzaj inspekcji jest raczej rzadki we Włoszech.

Oczywiście przed złożeniem oferty należy zapoznać się z sytuacją domu lub ewentualnie uzależnić swoją ofertę od spełnienia powyższych wymagań.

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.