İtalya'da nasıl ev satın alınır

İtalya'da ev satın almak için neredeyse kesin bir rehber.

İtalya yeterince doğru. Yaşamak için dünyanın en iyi ülkesi.
- Mark Twain, New York Times, 10 Nisan 1904

İtalya'da bir ev satın almayı düşünüyorsunuz, tebrikler! Sürecin nasıl işlediğini anlamak isteyeceksiniz. Yol boyunca tuzaklardan kaçınmak isteyeceksiniz. Hiç şüphesiz aklınızda pek çok soru var. Görünüşte satın alma süreci oldukça basittir ve çoğu durumda satın alma süreci sorunsuz ilerler... İtalya'da ev sahipliği oranı %80'in biraz altında olduğundan, işler çok zor olamaz! Yine de her şeyin kendiliğinden yerine oturacağını varsaymamakta haklısınız.

Bu rehberin sonunda kendinizi çok daha hazır hissetmelisiniz. Yabancı bir ülkede ev satın almak büyük bir girişimdir, bu nedenle bu metin biraz uzundur, ancak amaç sizi bilgilendirmektir, caydırmak değil! TL;DR 'ciler için, içindekiler tablosunu kullanarak ihtiyacınız olan kısımlara ihtiyaç duyduğunuzda göz atabilir ya da profesyonel yardım almak veya bir kahve içmek için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin!

İtalya'da ev satın almak için en iyi yer neresidir?

Birçok kişi için İtalya'da nereden mülk satın alınacağı kararı aile bağlantılarına veya iş gereksinimlerine göre verilir. Diğerleri içinse göller, dağlar veya denizin cazibesi söz konusudur. 301.338 km²'lik yüzölçümüyle İtalya herkes için bir şeyler sunmaktadır. Aklınızda belirli bir yer yoksa, farklı bölgelerin artılarını ve eksilerini değerlendirmek için İtalya'd a yaşanacak en iyi yerler bölümüne bakın.

İtalya'da bir ev bulmak

Çevrimiçi, parçalanma gerçeğiyle buluşuyor

İnternet çağında ev aramak için ilk bakılacak yerin internet olması sezgisel görünüyor. Ancak çok geçmeden bir İtalyan gerçeği ortaya çıkıyor. İtalyan emlak piyasası sinir bozucu bir şekilde parçalara ayrılmış durumda. İngiltere'deki Rightmove, ABD'deki Zillow.com veya Almanya'daki Immobilienscout24 gibi tek bir "gidilecek" web sitesi yok, çok sayıda var. Kısa süre sonra kendinizi aynı aramayı 5 farklı sitede 5 farklı şekilde yaparken bulursunuz. Herhangi bir sitedeki arama sonuçları aynı mülkü 4 kez listelemiş olabilir - 2 veya daha fazla fiyatla! Diğer evler, biri hariç hiçbir sitede listelenmemiş olabilir, "doğru" yeri kontrol etmezseniz o kadar iyi olmaz. Bazı lüks mülkler, sahibinin tam gizlilik arzusu nedeniyle hiçbir yerde halka açık olarak listelenmez.

Aksini iddia etmelerine rağmen kapsamlı bir İtalyan "MLS " sitesi yoktur.

Sınıflandırılmış ilanlar

Bazı yerlerde hala incelenebilecek yerel seri il anlar var, bu da sadece parçalanmayı artırıyor.

Etrafta dolaşmak

Bir başka yaklaşım da mahallede dolaşarak vendesi işaretlerini görmek için yükseklere ve alçaklara bakmaktır. Yine de tüm mülkler sokaktan görünmez. Mal sahibi bir nebze de olsa gizlilik isteyebileceğinden, mevcut tüm mülklerin tabelaları da yoktur.

Saygın bir emlak komisyoncusunun sizin için çalışmasını sağlayın

Büyük bir azimle İtalya'daki ideal evinizi kendi başınıza bulabilirsiniz. Ancak saygın bir emlak komisyoncusu tam da ihtiyacınız olan ortak olabilir.

Onların bilgisi ve yardımı size hem zaman hem de para kazandırabilir. Son dakikada sorun çıkmaması için kapanış/bitiş zamanından çok önce bir mülkün durum tespiti değerlendirmesi de dahil olmak üzere satın alma sürecinin inceliklerinde gezinmenize yardımcı olabilirler.

Mevcut İtalyan yasaları, emlak komisyoncularının vergi, hukuk ve teknik alanlarda eğitim almalarını, sertifikalandırılmalarını (adayların ortalama sadece %20'si geçer), lisanslandırılmalarını ve mesleki sorumluluk sigortası taşımalarını gerektirir. Bu nedenle saygın bir emlakçı, mülk satın alma sürecinin her adımında size rehberlik etmeye gerçekten hazırdır.

Profesyonel bir emlakçı kullandığınızda bir alıcı olarak bekleyebileceğiniz faydalar arasında

• Gereksinimlerinize göre doğru konumda ideal evi bulma konusunda yardım
• Çeşitli çevrimiçi listeleme hizmetlerinde arama yapma konusunda uzmandırlar ve daha etkili arama yapmanıza yardımcı olabilirler.
• Her mülkle ilgili verileri gözden geçirirler, böylece değerli zamanınızı asla düşünmeyeceğiniz mülkleri görüntüleyerek harcamazsınız.
• Resmi olarak piyasada olmayan mülkleri önerebilirler.
• Mülkiyetle ilgili teknik, yasal ve vergi konularında kapsamlı bilgi.
• Mevcut piyasa koşulları hakkında kapsamlı bilgi
• Teklif vermeden önce, mülkiyet kayıtlarından varsa kat mülkiyeti düzenlemelerine kadar söz konusu mülküntapu araştırması ve belge incelemesi.
• Finansman seçeneklerini anlama konusunda destek (ipotekten satın almak için kiralamaya / sahip olmak için kiralamaya kadar)
• Müzakere yardımı
• Vergi kimlik numarası almaktan yasal gerekliliklere uymaya kadar bürokratik destek.

Emlakçı komisyonu

Bir emlakçının yasalar gereği tarafsız olması gerekir, varsayılan olarak hem alıcı hem de satıcı adına çalışır ve bu nedenle komisyonları normalde hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir. Her emlakçı kendi oranlarını belirler. Bir alıcı genellikle satış fiyatı üzerinden %3-5 oranında KDV ödeyecektir. 4 KDV bu günlerde oldukça yaygındır, özellikle de alıcı yabancı olduğunda (yabancılar yerlilerden çok daha fazla yardıma ihtiyaç duyarlar); %5 franchise'lar arasında tipiktir ( İtalyan acentelerin sadece %10'u) çünkü markaları için ödemeleri gereken telif ücretleri vardır - müşterileri için şüpheli bir değer. Normalde düşük değerli mülkler, yani 150.000 €'dan daha düşük bir fiyata satılanlar için yüzde yerine minimum komisyon uygulanır. Birincil ev satın alımında komisyonun %19'u İtalyan gelir vergisinden düşülebilir, bu da en fazla 1000 € komisyon anlamına gelir (değişikliğe tabidir).

Listeleme acentesini kullanma - satıcının acentesi

Bir alıcı, ilgilendiği belirli bir mülkü, mülkün müsaitlik durumunu duyurmak için bir satıcıyla ( listeleyen emlakçı) çalışan bir emlakçının çalışmasıyla keşfederse, varsayılan olarak alıcı doğrudan listeleyen emlakçıyla çalışacaktır; bu emlakçı yasa gereği hem alıcı hem de satıcı adına tarafsız bir şekilde çalışmalıdır.

Mülk bulucu - alıcı temsilcisi kullanma

Listeleme (satıcının) acentesini kullanmanın alternatifi, alıcının kendi tercih ettiği emlak acentesini, bazen mülk bulucu veya özel alıcı acentesi (EBA) olarak da bilinen alıcı acentesini seçmesidir.

Alıcı temsilcisi, diğer adıyla emlak bulucu, alıcı ve satıcı (İtalya'da varsayılan durum) veya sadece satıcı için çalışmak yerine alıcı adına çalışmak üzere alıcı tarafından görevlendirilen İtalya'da lisanslı bir emlak temsilcisidir.

Not: Emlak bulucusunun İtalya'da sertifikalı ve lisanslı bir emlakçı olması gerekir; bunun dışındaki herkes bunu yasa dışı olarak yapar. Özellikle İngiltere'de ya da İtalya dışında kayıtlı "acenteler" ve kendini "guru uzman" ilan edenler yasadışı çalışmaktadır. Ne yazık ki İngilizce yayınlarda bahsedilmesi, bir kişinin yasal olarak çalıştığının garantisi değildir.

Alıcı temsilcisi kullanan bir alıcı, temsilcisini satın alma sürecinin başlarında devreye sokmalıdır. Alıcı, ekstra komisyon masraflarından kaçınmak için acentesinin listeleme (satıcının) acentesi ile ilk teması kurmasına izin vermelidir.

Pratikte alıcının temsilcisi, listeleme temsilcisi ile işbirliği içinde çalışacaktır; ikisi bir ücret paylaşımı anlaşması yapacaktır.

Bir alıcı temsilcisi piyasadaki hemen her mülkü teklif edebilir, kendi portföyündeki mülklerle sınırlı değildir. Alıcı temsilcisi kullanımı İtalya'da giderek yaygınlaşmaktadır, ancak özellikle Milano ve Roma'nın aktif piyasalarında listeleme temsilcisinin etkin komisyonu azaldığı için bir miktar direnç vardır. Roma eyaletinde listeleme acenteleri genellikle alıcının acentesinden bir komisyon (storno) beklemektedir.

Lisanslı bir alıcı temsilcisi / mülk bulucu mu arıyorsunuz? Nasıl yardımcı olabileceğimiz hakkında bilgi almak için bugün bize ulaşın.

Bir acente kullanmanız durumunda birkaç not

• Acente ve komisyoncu terimleriyle ilgili olarak: İtalya dışındaki bazı bölgelerde tam nitelikli emlak komisyoncuları ve acemi acenteler bulunmaktadır. İtalya'da alıcı ve satıcıları bir araya getiren tüm emlak uzmanları tam nitelikli olmalıdır; acente ve komisyoncu terimleri birbirinin yerine kullanılabilir. Diğer yaygın terimler arasında emlakçı (Birleşik Krallık) ve emlakçı (Kuzey Amerika) yer alır.
• Bazı acenteler müşterilerle doğrudan çalışmak için lisanssız personel kullanabilir. Yönetim dışında yaptıkları hiçbir şey yasal değildir. Tam eğitimli ve kalifiye bir profesyonel ile doğrudan çalışma hakkına sahipsiniz. Sizi korumak için, İtalyan yasaları der ki:
• lisanssız bir acente kullanırsanız herhangi bir ücret ödemezsiniz
• yasal olarak ehliyetli olmasalar bile, acentenin adı devir senedinde belirtilmelidir
• bunu yapmadığınız için 500 - 10.000 € arasında bir ceza ile karşı karşıya kalırsınız
• Diş Hekimi, Avukat, Muhasebeci, Mimar ya da Çevirmen gibi "ek iş" olarak emlakçılık yapan biriyle karşılaşabilirsiniz. Eğer bir kişi gayrimenkul alıcı ve satıcılarına ücretli olarak yardımcı olmak istiyorsa, o da eğitim ve lisans sürecinden geçmeli ve kanunen mevcut kariyerinden vazgeçmelidir: hem emlakçı hem de avukat vs. olamaz. Bu tür ek iş yapmak İtalya'da yasa dışıdır ve 15.000 Avro'ya kadar para cezasına tabidir. Tatlı dilli biri size lisansa ihtiyaçları olmadığını söyleyecektir. Uyarılmadığınızı söylemeyin: uomo avvisato, mezzo salvato dedikleri gibi.
• Her meslekte olduğu gibi, aşırı derecede dikkat çeken birkaç çürük elma vardır. İnsan doğası, iyi yapılan bir işi övmek yerine olumsuz olanı vurgulama eğilimindedir; her çürük elmaya karşılık, müşterileri adına çalışan birçok iyi emlak uzmanı vardır.

İdeal evinizi bulduktan sonra teklif vermek

Hayallerinizdeki evi buldunuz, tebrikler! Genellikle alıcı adayı satıcıya bir teklifte bulunur. Bu teklif gayri resmi sözlü bir teklif olabileceği gibi, satıcı tarafından kabul edildiğinin bildirilmesiyle bağlayıcı hale gelen yazılı bir satın alma sözleşmesi şeklinde de olabilir. Teklifin sözlü olması halinde, taraflar mülkün fiili devrini (kapanış / tamamlama) geciktirmek isterlerse yazılı bir satış sözleşmesi yapmayı tercih edebilirler. Son adım, resmi mülkiyet devri belgesinin imzalanması, rogito, ortak hukuk yargı alanlarındaki tapuya benzer ve kamu kayıt kayıtlarının güncellenmesidir.

1. Teklif görüşmesi / teklif → 2. Satış sözleşmesi Satış ön anlaşması → 3. Kapanış / tamamlama Kapanış / tamamlama (rogito)

Not: sadece³. adım olan Kapanış / tamamlama (rogito) kesinlikle gereklidir.

1. Teklif önerisi

Teklif önerisinde, muhtemel alıcı ne kadar ödemeye razı olduğunu ve hangi şartlar altında ödeyeceğini belirtir. Sözlü bir teklif, satıcının kendinizi önemli ölçüde taahhüt altına sokmadan şartlarınızı kabul edip etmeyeceğini görmek için genellikle yararlıdır, ancak pratikte çok az değeri vardır (yasa gereği asıl satış sözleşmesi yazılı olmalıdır). Yaygın bir alternatif, genellikle 15 gün gibi bir kabul süresiyle birlikte satıcıya bir ön satış sözleşmesi sunmaktır. Böyle bir teklif, doğru bir şekilde düzenlenirse, satıcı tarafından kabul edildiğinde taraflar için bağlayıcı hale gelir.

Uyarı: Bazı teklif sözleşmeleri sadece gelecekteki bir sözleşmeyi şart koşma vaadidir ve bu da kamu tapu sözleşmesini tamamlamayı vaat eder. Bu tür sözleşmeler İtalyan yüksek mahkemesi tarafından geçersiz, yani değersiz bulunmuştur.

İpucu: Bir teklif vermeden önce, ne satın alacağınızı tamamen anladığınızdan emin olun; durum tespiti bölümüne bakın.

2. Ön satış sözleşmesi (il contratto preliminare, diğer adıyla "compromesso")

Çoğu durumda taraflar, halk arasında satış sözleşmesi olarak adlandırılan bir ön satış sözleşmesi imzalamayı tercih edeceklerdir. compromesso (uzlaşma), doğru bir şekilde hazırlandığında, onları gelecekteki bir tarihte sonuçlanacak olan mülk satış transferine bağlayan yasal olarak bağlayıcı yazılı bir sözleşmedir. Bu, her iki tarafın da resmi mülk devrini tamamlamaya hazır olmadan önce birkaç aya ihtiyaç duydukları durumlarda, örneğin alıcının hala bir ipotek alması gerektiğinde ve / veya satıcının henüz mülkü terk etmeye hazır olmadığı durumlarda kullanışlıdır.

Yazılı anlaşma üç yasal biçimden birini alabilir: özel imzalı anlaşma (scrittura privata), onaylı özel anlaşma (scrittura privata autenticata) veya kamu belgesi (atto pubblico). Tasdikli özel anlaşma notaio önünde imzalanan özel bir anlaşmadır. Kamuya açık bir belge notaio tarafından hazırlanır ve daha sonra imzalara tanıklık eder.

Ayrıca bakınız: Notaio (medeni hukuk noteri) nedir ve ne iş yapar?

Satış sözleşmesi, satıcının kapanıştan önce iflas etmesi veya vicdansız bir satıcının mülkü daha sonra başka bir alıcıya satması durumunda alıcıya önemli ek koruma sağlayan bir seçenek olan kamu mülkiyeti siciline kaydedilebilir. Sözleşmeyi doğrulamak veya düzenlemek için bir notaio kullanılmışsa (onaylanmış özel bir işlem [anlaşma] veya kamusal bir işlem), o zaman yazıya dökülmesi ^gerekir1.

Bu noktada bir depozito ödenir; genellikle %5-20 aralığında olan bu miktar tarafların takdirine bağlıdır. Depozito çeşitli şekillerde olabilir: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)En yaygın depozito türü olan caparra penitenziale (ceza depozitosu) ya da sadece acconto (peşinat). Bir caparra confirmatoria tarafları işlemi tamamlamak veya depozitoyu kaybetmekle yükümlü kılar (satıcı hatalıysa, depozitoyu iade etmeli ve aynı miktarı alıcıya ödemelidir; bu genellikle ve yanlışlıkla satıcının alıcıya depozitonun iki katını ödemesi olarak tanımlanır). Suçlu taraf yine de ek zararlar için iftiraya uğrayabilir ve/veya yasal olarak ^sözleşmeyi yerine getirmeye zorlanabilir2. Bir caparra penitenziale taraflara, daha fazla zarar sorumluluğu olmaksızın depozitoyu kaybederek (veya tutarını ödeyerek) sözleşmeden cayma hakkı verir. Son olarak acconto, satın alma fiyatına yönelik bir peşinattır.

Satış sözleşmesi 20 gün içinde tescil ^edilmelidir3; eğer bir acente kullanıyorsanız, acente sizin için tescil edecektir (kamuya açık bir işlem olması durumunda, bir noter (notaio, bir sonraki bölümde daha ayrıntılı olarak açıklanmaktadır) 30 gün içinde işlemi tescil edecek ve yazıya dökecektir).

Güncel kayıt ücretleri

İpucu: Sözleşmede peşinatın amacının/amaçlarının belirtildiğinden emin olun. Varsayılan olarak basit bir peşinat olarak kabul edilecektir (acconto).

Yasa gereği, taraflar aksini kararlaştırmadıkça kesin ^tapu4 vergilerini alıcı öder. Teamüllere göre, peşinat üzerindeki vergiler sadece tapu işlemi için ödenmesi gereken avans olduğundan, taraflar farklı bir şekilde anlaşmadıkça ön sözleşme için kayıt ücretlerini alıcı öder. Yasa, genel bir sözleşmenin (satış sözleşmesinin aksine) tescilinden yararlanan tarafların her birinin harç ve tescil ücretlerinin iade edilmeyen kısmından sorumlu olduğunu belirttiği için bu noktada karışıklık olabilir.

Ön anlaşma aşağıdakileri içermelidir:

• Enerji sertifikası kopyası ve 16 € vergi pulu
• Kat planı da dahil olmak üzere tapu mülkiyet geçmişi sertifikaları (visure) (her biri 2 € vergi pulu)
• Kayıt vergisi ödemesini gösteren F24 formunun kopyası
• Kayıt formu 69

Not: Vergi pulları sözleşme imzalanırken yapıştırılmalıdır (sözleşme tarihinden sonra yapıştırılamaz).

Ön anlaşmanın yazıya dökülmesi (örneğin notaio kullanıldığında) için ek maliyetler şunlardır:

Eğer bir emlakçı kullanıyorsanız, onların ücreti de ^{ödenecektir5}.

Not: Geçmişte ön sözleşme genellikle mülkiyetin devrine ilişkin kesin bir sözleşme niteliğindeydi ve bu sözleşmenin mülkiyet siciline işlenmesi amacıyla tekrarlanması yükümlülüğünü de içermekteydi. Sözleşmenin ilk versiyonu normalde gerçek satış fiyatına atıfta bulunurdu; sözleşmenin sonraki versiyonu genellikle alıcının vergi yükünü azaltmak için daha düşük bir vergi ekspertiz değerine atıfta bulunurdu. Bu uygulama yasal olmamakla birlikte o kadar yaygındı ki 2006 yılında yetkililer özel kişiler arasındaki işlemlerde vergilendirmeyi resmi olarak işlem değeri yerine vergi matrahı (prezzo-valore) üzerinden yapmaya başladılar ve böylece bu hileye yol açan motivasyonu ortadan kaldırdılar. Yanlış değer beyanı için cezalar bulunmaktadır.

3. Kapanış / tamamlama (rogito)

Son devir adımı, kanunen gerekli olan tek adım, taraflar arasında noter tarafından düzenlenmesi ve şahitlik edilmesi gereken kesin mülkiyet devir sözleşmesidir (notaio). Ödeme bakiyesi, notaio ücreti ve transfer vergileri gibi satıcıya aittir ve notaio tarafından tahsil edilir, ayrıca vergi amaçlı emlak sicilinin (catasto) ve mülk sahipliği sicilinin doğru şekilde güncellenmesini sağlar.

Yasa gereği notaio 'un kamu veri tabanlarını güncellemek için 30 günü vardır. Ne kadar erken olursa o kadar iyi olur, bu nedenle bunun ne zaman gerçekleşeceğini ve gerçekleştiğini notaio adresinden doğrulayın. Bir ipotek söz konusuysa, ipotek belgeleri de bu sırada imzalanacak ve notaio kredi verenin adına mülke karşı haczi kaydedecektir. Taraflar bir satış öncesi anlaşması (compromesso) yapmamışlarsa ve bir emlakçının hizmetleri kullanılmışsa, emlakçının komisyonu artık ödenmelidir.

Alıcının yükümlülükleri arasında şunlar yer alır:

• ödenmesi gereken bakiyeyi ödemek
• notaio tarafından toplanan çeşitli harç ve vergileri ödemek
• notaio tazminatını ödeyin
• varsa ve hala ödenmemişse acente tazminatını ödemek

Satıcının yükümlülükleri arasında şunlar yer almaktadır:

• Mülkün mevcut durumunun tapu siciline kayıtlı yasal kat veya parsel planına uygun olduğuna yemin etmek (catasto)
• kamu hizmetlerinin (impianti) standartlara uygun olup olmadığını belirtin
• mülk için güncel bir enerji derecelendirme sertifikası sağlamak
• varsa ve hala ödenmemişse acente tazminatını ödemek
• mülkün anahtarlarını teslim etmek; aksi kararlaştırılmadıkça mülkün insanlardan ve eşyalardan arındırılmış olmasını sağlamak

Başarılı bir kapanış / tamamlama sağlamak için bir notaio's tasks arasında:

• bi̇r tapu araştirmasi yapin
  • Alıcının edineceği mülkiyet hakları üzerindeki her türlü takyidattan (sınırlama) haberdar olmasını sağlamak
    • örneğin irtifak ve geçiş hakları, ipotekler (ipotek, haciz), ilk ret hakkı
• satış taraflarının kimliklerini doğrulamak; sözleşmeye girmek için yasal gereklilikleri karşıladıklarından emin olmak (örneğin, asgari yaş, akli dengesi yerinde olmak)
• uygulanacak vergi rejimini teyit etmek ve ödenmesi gereken vergileri tahsil etmek
• Mülkiyet devir senedinin hazırlanması ve yürürlükteki tüm yasalara uygunluğunun sağlanması
• mülkün yasal kat ve/veya arsa planlarını ekleyiniz
• tapu devir sözleşmesini taraflara okuyarak, sözleşmeyi anladıklarından ve iradelerini temsil ettiğinden emin olmak
• devlet adına ödenmesi gereken damga vergisi ve vergileri toplamak
• mülkiyet devrinin kat mülk iyeti siciline ve kat mülk iyeti tapu sic iline kaydedilmesi (catasto)

Mülk satışında ödenmesi gereken damga vergisi ve vergiler

Ödenmesi gereken kesin verginin belirlenmesi, bir dizi değişken söz konusu olduğu için biraz karmaşıktır. Aşağıdaki tabloda özel duruma bağlı olarak çeşitli vergiler gösterilmektedir. Umutsuzluğa kapılmayın, emlakçınız veya notaio size özel duruma göre geçerli vergilerin bir prospektüsünü sağlayabilir. Özel vatandaşlar (ticari olmayanlar) arasındaki satışlarda vergiler, genellikle piyasa değerinin oldukça altında olan vergi ekspertiz değeri üzerinden ödenir. A1, A8 ve A9 olarak sınıflandırılan üst ölçekli mülkler hariç olmak üzere, alıcı evi birincil konutu olarak ^{kullanacaksa6} önemli indirimler de vardır.

Muhtemelen fark ettiğiniz gibi, İtalya karmaşık vergi rejimleri yaratmakta çok başarılı!

Not: Bir ön anlaşma kullanılmışsa, peşinat üzerinden ödenen vergi, kapanışta borçlu olunan tutara yansıtılır (rogito).

Bir sözleşme imzalamadan önce durum tespiti yapın

Sonradan sürprizlerle karşılaşmamak için teklif vermeden önce mülkle ilgili gerekli incelemenin yapıldığından emin olun. Saygın bir emlakçı emlak komisyoncusu kullanırsanız, süreç boyunca size yardımcı olacaklardır. Diğer profesyoneller sürecin belirli kısımlarında yardımcı olabilirler.

• mülkün tapu belgelerinde tarif edilenlerle eşleştiğini doğrulamak için yerinde bir araştırma yapmak
  • mülkün karmaşıklığına bağlı olarak, size yardımcı olması için profesyonel bir eksper(geometra) veya bir mimar tutmak isteyebilirsiniz
    • Saha araştırması ücretleri konuma ve karmaşıklığa göre değişmekle birlikte genellikle 1.000 €'nun altında olacaktır.
  • Ayrıca bakınız: Ev inceleme raporu satış sürecinin bir parçası mıdır?
• Mevcut mülkiyeti ve son 20 yıldaki mülkiyet geçmişini doğrulayın(tapu araştırması: visura ipotecaria)
  • emlakçınız size notaio gibi resmi belgeler sağlayabilir.
    • Bir avukat tutmayı da seçebilirsiniz, ancak bu İtalya'da nadirdir, çünkü diğer yargı bölgelerinde bir avukatın veya tapu araştırma uzmanının yapacağı şeylerin çoğu notaio ve bazen emlakçı tarafından yapılır. İkinci veya üçüncü bir görüş için ek bir profesyonelin görevlendirilmesi kesinlikle ekstra gönül rahatlığı sağlayabilir.
  • i̇pucu: mülki̇yet haklarinin bağiş veya mi̇ras yoluyla aktarildiği durumlar gi̇bi̇ özel olarak i̇ncelenmesi̇ gereken bazi durumlar vardir.
• geçi̇ş haklari ve di̇ğer i̇rti̇fak haklari, haci̇zler veya süresi̇z ki̇ralama (yüzey hakki) gi̇bi̇ mülki̇yet üzeri̇nde herhangi̇ bi̇r sinirlama olup olmadiğini doğrulayin.
  • Lisanslı bir emlakçı sizin için mülkiyet kontrollerini gerçekleştirebilir; alternatif olarak mülkiyet hukuku konusunda uzman bir avukat veya notaio Yukarıdaki iki noktada size yardımcı olmak için
• Mülkün satın alınmasında yasal olarak ilk reddetme hakkına sahip birinin olup olmadığını doğrulayın, örneğin mevcut bir kiracı veya komşu bir arazi sahibi.
  • mülkün tarihi sicilde kayıtlı olup olmadığını, yani Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici tarafından denetlenen kısıtlamalara tabi olup olmadığını doğrulayın^.7
  • Emlak komisyoncunuza ilk ret hakkının geçerli olup olmadığını ve olası bir riski azaltmanın yollarını sorun.

Vergiler ve tapu harçları dahil olmak üzere satın alma maliyetinin tamamını doğrulayın.

• Emlak komisyoncunuz size sadece fiyata değil, mülkün özelliklerine, mevcut sahip(ler)in profiline (iş veya özel vatandaşlar), mülkün birincil ikamet yeri olup olmayacağına... vb. bağlı olarak değişecek olan ilgili maliyetlerin bir prospektüsünü verebilir.
  • vergiler ve maliyetler hakkında daha fazla ayrıntı aşağıdaki
  gibidir

Bir satın alma teklifi sözleşmesi hazırlarken:

• tam olarak ne satın aldığınızı belirtin, örneğin mülkün tanımı ve mülkün tapu kayıt tanımlayıcıları
• Satın alma işleminizi söz konusu mülk için gerekli tüm yasal belgelerin teslim edilmesine bağlayın (bu, binanın ne zaman inşa edildiğine bağlı olarak değişir, ancak genellikle iskan belgesi, enerji denetim belgesi, inşaat izinleri vb. içerir)
  • konut kredi̇si̇ kullanacaksaniz, bankanizdan ön onay mektubu alabi̇li̇r ya da konut kredi̇si̇ni̇ satin alma koşulunuz hali̇ne geti̇rebi̇li̇rsi̇ni̇z.
    • Satıcı koşullu bir teklifi kabul etmeye istekli olmayabilir.
• tekli̇fi̇n bi̇r son kullanma / sona erme tari̇hi̇ olduğundan emi̇n olun
• Sözlü olarak verilen tüm sözlerin yazılı hale getirildiğinden emin olun. Yüzme havuzu kurmak için planlama izni onayı var mı? Belgelendirildiğinden emin olun.

Notaio (hukuk noteri) nedir ve ne iş yapar?

Bir notaio (hukuk eğitimi almış bir noter, genel hukuk yargı alanlarında bulunan kiralayan noter ile karıştırılmamalıdır), ister satın alma, ister miras veya mahkeme kararı ile olsun, mülk transferleri de dahil olmak üzere kamu işlemlerinin bütünlüğünü sağlamak için genel kamu yararına, dolayısıyla hem alıcı hem de satıcı için hareket eden serbest meslek sahibi bir kamu görevlisidir.

İtalyan sisteminde Notaio tapu araştırmasını yapar ve tapu sözleşmesini hazırlar, ABD ve İngiltere gibi ortak hukuk sistemini kullanan ülkelerde bir avukat veya başka bir profesyonelin yerine getireceği taşıma görevleri.

Nihai satış sözleşmesinin (tapu) hazırlanması ve tescili için kanunen bir notaio gereklidir. Mülk satış sürecinde en fazla risk altında olan alıcı olduğundan, gelenekler notaio 'un notaio ücretini ödeyen alıcı tarafından seçilmesini öngörmektedir. Noterin ücreti alıcı tarafından ödenirken, açık bir çelişki olarak noter yasal olarak devlet adına çalışır ve hem alıcının hem de satıcının çıkarlarını korumakla yükümlüdür. Bir notaio, taraflardan birinin akrabası olması gibi çıkar çatışması yaratacak durumlarda hareket edemez.

Potansiyel bir yanlış anlaşılma alanı, notaio 'un bir saha araştırması yapmamasıdır: satıcıdan doğru olabilecek veya olmayabilecek bir beyan almanın ötesinde, bir mülkün gerçek mevcut durumunun yasal olarak belgelenmiş olana karşılık geldiğini doğrulamazlar.

notaio costs

Her notaio kendi ücretlerini belirler. Ücret genellikle satış fiyatının değişken bir yüzdesidir; satış fiyatı ne kadar düşükse, yüzde o kadar yüksek olur. Sabit ücretler 2006 yılında Bersani reformları ile kaldırılmıştır; 2012 yılında yayınlanan kılavuz, ortalama 500.000 € satış fiyatı için ortalama %1,1 ücret önermektedir; 25.000 € ile 1 milyon € arasındaki satış değerleri için bu oran %0,4 ila %4,82 arasında değişmektedir. Alınan gerçek ücret, kısmen işlemin karmaşıklığına (kaç malik, mülkün kaç parselden oluştuğu, her bir taşıma aşamasında noterin katılımının ne kadar kapsamlı olacağı) ve belirli bir coğrafyadaki rekabet baskısının boyutuna bağlı olacaktır. Eğer bir ipotek söz konusuysa, notaio ipotek haczinin tescilinden de sorumlu olduğu için ücrete %60 kadar daha ekleyin. Bir notaio 'dan belirli bir işlem için ücretlerinin yazılı bir tahminini daha fazla yükümlülük altına girmeden isteyebilirsiniz. Diğer tüm mesleklerde olduğu gibi, bazı notai diğerlerine göre daha titiz, duyarlı ve profesyonel olacaktır. Güvendiğiniz birinden tavsiye isteyin ve ona göre hareket edin.

notaio ayrıca devlete ödenmesi gereken vergi ve harçları da tahsil eder; vergiler faturalarında görünecektir ve genellikle yanlışlıkla notaio maliyetinin bir parçası olarak kabul edilir.

Taraflardan biri İtalyanca bilmiyorsa

Resmi mülk devir sözleşmesi İtalyanca olacaktır. Bir alıcı (veya satıcı) İtalyanca okuyamıyorsa, genellikle kendi adlarına hareket etmesi için vekaletname ile iki dil bilen bir avukat tutarlar (procura). Başka senaryolar da mümkündür, örneğin tüm taraflar (alıcı, satıcı ve Notaio) aynı yabancı dili konuşuyorsa, sözleşmeler bu dilde yapılabilir, ancak eklerin İtalyanca'dan çevrilmesi ve anlaşmanın yine de İtalyanca'ya çevrilmesi gerekir, bunların hepsi yüzeyde göründüğünden daha karmaşık olabilir.

İtalya'daki yeni eviniz için ödeme yapmak: bankalar, finansman ve daha fazlası!

Ödeme süreci

Tarafların kapanış işleminden önce bir ön anlaşma yapmayı tercih etmeleri halinde, alıcı genellikle doğrudan söz konusu mülkün doğrulanmış sahibine verilen kişisel bir çek şeklinde bir peşinat ödemesi yapar.

Bakiye ödemeleri genellikle satıcıya ödenecek devredilemez bir kasiyer çeki( diğer adıyla banker çeki, assegno circolare) ile yapılır.

Yatağınızın altında fazladan birkaç tuğla nakit mi var? Geri dönüşüm karşıtı yasalara uymak için genel olarak nakit işlemlerin 5000 €'dan az olması gerekir.

Ödeme emaneti (deposito del prezzo)

Notaio ile mülkiyet tapusu devir sözleşmesi imzalandıktan sonra, Notaio tapu devir sözleşmesini kaydetmeli ve tapu sicilini ve vergi veri tabanını güncellemelidir (catasto). Medeni Kanun'un 2671. maddesi bunun mümkün olan en kısa sürede ve her durumda 30 gün içinde yapılması gerektiğini söylemektedir. Bu süreç normalde aksamadan ilerlese de, alıcı, tapu siciline işlenmeden önce mülk üzerinde banka veya vergi haczi gibi önyargılı bir hak talebinde bulunma riskiyle karşı karşıyadır.

124/2017 sayılı Kanun, Notaio tarafından yönetilen bir emanet hesabı (deposito del prezzo 8) getirerek bu sorunu çözmektedir. Bir emanet hesabının isteğe bağlı kullanımı taraflardan biri tarafından talep edilebilir, ancak bu neredeyse her zaman açık lehtar olan alıcı olacaktır. Taraflardan hiçbiri, satışın bir koşulu olarak bile olsa, emanet hesabının kullanılmasına itiraz ed emez. Alıcının emanet hesabını kullanmak istemesi halinde, Notaio'nun gerekli belgeleri hazırlayabilmesi ve satıcının sürprizle karşılaşmaması için bu isteğini önceden belirtmesi gerekir. Yasa, tarafların kapanış sırasında bile emanet seçeneğini seçmelerine izin vermektedir (rogito); bunu pratikte hayal etmek zordur.

Notaio tarafından toplanan fonlar (Notaio adına düzenlenmiş bir kasiyer çeki ya da banka poliçesi) Notaio'nun kendi mal varlığından yasal olarak ayrı olan özel bir banka hesabına yatırılacaktır. Notaio, tapu devir işleminin başarıyla tamamlanması üzerine parayı satıcıya vermek zorundadır.

Alıcı, tapu devrine bir koşul koymak için emanet müessesesini kullanmayı da düşünebilir; örneğin, fonlar yalnızca mevcut bir ipotek rehni kaldırıldığında veya kat mülkiyeti masrafları ödendiğinde veya mülk eşyadan ve/veya kiracıdan boşaltıldığında serbest bırakılabilir. Emanet tesisinin alıcı tarafından isteksiz bir satıcıya dayatılan bu tür şartlı kullanımının davalara yol açtığını hayal etmek zor değildir.

Bir Notaio, emanet sürecini yönetmek için ek maliyetlere katlanacağından, bu hizmet için ücret talep etmesi muhtemeldir.

Kısa vadede alıcılar, satıcının ödeme için bir hafta kadar beklemesi gerekeceğinden, satıcıların emanet hesap kullanımından memnun olmamasını bekleyebilirler.

İtalya'da Bankacılık

Mülk satın alanların çoğu, yeni evlerinin ödemelerini kolaylaştırmak ve gelecekteki elektrik faturalarını vb. ödemek için İtalya'da bir banka hesabı isteyecektir.

İtalya'da bir hesap açmak için bir banka kişisel kimlik ve bir İtalyan vergi kimlik numarası (codice fiscale) (genellikle kötü bir şekilde "mali kod" olarak çevrilir) isteyecektir. İyi haber şu ki, bir codice fiscale almak oldukça kolaydır, vergi makamları er ya da geç vergi ödemek isteyebilecek herkese yardımcı olmaktan mutluluk duyar! İhtiyaç duymanız halinde emlakçınız vergi numaranızı almanıza yardımcı olabilir.

İpucu: Adınıza, doğum tarihinize ve doğum yerinize göre vergi kimliği oluşturan çevrimiçi simülasyon araçlarından kaçının. Bu araçlar aslında vergi makamları nezdinde bir kod oluşturmaz.

Not: ABD vatandaşları ve daimi ikamet edenler bazı bankaların hesap açmalarına izin vermediğini göreceklerdir. Bunun nedeni, orta veya yüksek vergili bir ülkede bile olsa yurtdışındaki herhangi bir hesabın para saklamak için var olduğunu varsayan kötü tasarlanmış ABD mevzuatından kaynaklanmaktadır. ABD vatandaşlarıyla çalışma konusunda uzmanlaşmış bir emlakçı, işinizi yapmaktan mutluluk duyacak bir banka bulmanıza yardımcı olabilir.

İpotek almak

İtalya'da ikamet eden alıcılar, ödemeleri karşılamak için yeterli gelir gösterebilmeleri koşuluyla mülk için ipotek alabilmelidir. İpoteğin değeri, bankanın değerleme uzmanı tarafından belirlenen mülk değerinin %80 'ini geçemez (bu değer potansiyel olarak satış fiyatından az ya da çok olabilir). Mülk üzerine konulan ipotek rehni, gerçek ipotek tutarından daha fazla olabilir, çünkü banka sadece borç verilen tutarı değil, aynı zamanda borcu geri alması gerektiğinde maliyetlerini de korumak ister.

Alıcı İtalya'da ikamet etmiyorsa ve gelir belgesi yoksa, İtalya'da ipotek almak daha zordur, ancak bazı durumlarda yardımcı olabilecek ipotek komisyoncuları vardır. Bazı alıcılar, bazen konut kredisi olarak da bilinen, başka bir yerde zaten sahip oldukları bir mülk için ipotek alacaktır. Bu aslında alıcının 10-20 yıllık bir zaman diliminde kolayca %25 veya daha fazla olabilen döviz kuru dalgalanmalarına maruz kalmaması gibi bir avantaja sahiptir.

Satın almak için kiralama / sahip olmak için kiralama

Bir satıcı, 2014 yılı sonunda uygulamaya konulan Satın Almak için Kiralama( diğer adıyla sahip olmak için kiralama, affitto con riscatto) programı kapsamında alıcının satın alma işlemini finanse etmeye istekli olabilir. Programdaki sınırlamalar nedeniyle, alıcılar ve satıcılar büyük olasılıkla Satın Almak için Kiralamayı son çare olarak bir finansman çözümü olarak değerlendirecektir.

İtalya'da ipotek maliyetleri

İtalya'da bir ipotek tesis etmek için aşağıdaki masrafların çoğuna veya tamamına katlanacaksınız:

• ipotek başvuru ücreti (spese istruttoria)
  • Tüm bankalar bunu talep etmez, ancak talep edenler için 500 ila 1000 € arasında değişebilir.
• mülki̇yet değerlendi̇rme ücreti̇
  • banka, talep edilen fiyat veya satış fiyatı ne olursa olsun mülkün değerini bağımsız olarak belirlemek için mülke değer biçecektir
• sigorta poliçesi
  • mülkiyet
  • ipotek borçlusu
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• ipotek sözleşmesine ilişkin damga vergisi
• haciz kayıt vergisi; ipotek vergisi: Birincil konut için %0,25, diğer durumlarda %2
• "destekleyici" banka hesabı
  • Birçok banka, ipoteğe ek olarak kendilerinde bir hesap tutmanızı ister. Bunun, onlarla iş yapmanın maliyetine ekstra bir ücret eklemekten başka mantıklı bir nedeni yoktur. İhtiyacınız olmadığı sürece bundan kaçınmalısınız.

Yabancılar İtalya'da mülk satın alabilir mi?

İtalya'nın genellikle yabancıların İtalya'da mülk satın almasına izin verdiğini bilmekten memnuniyet duyacaksınız, yeter ki İtalyanlar alıcının menşe ülkesinde aynı şeyi yapabilsin veya yabancı İtalya'da yaşasın ("regolarmente soggiornante"). AB ve EFTA vatandaşları için herhangi bir sınırlama yoktur.

AB vatandaşı olmayanlar bir ev satın alırlarsa İtalya'da yaşayabilirler mi?

İtalya'da mülk sahibi olmak, İtalya'da kalmak için özel haklar sağlamaz, hala normal göçmenlik düzenlemelerine tabisinizdir, bu da çoğu kişi için İtalya'da 90 güne kadar vizesiz kalmaya izin verir. İtalya'da çalışmanıza gerek kalmayacağını belgeleyebilirseniz, örneğin telif hakları, emekli maaşı, İtalya dışından yatırımlar gibi önemli bir geliriniz varsa (yı lda 31.160 €'dan fazla) uzun süreli Seçmeli İkamet Vizesi almanız mümkündür. Genel olarak İtalya'da çalışma vizesi almak çok zordur.

Ev satın aldıktan sonra

Bildirimler

Yeni evinizi satın aldıktan sonra, başkalarını bu güzel haberden haberdar etmeniz gerekecek! Tam olarak kimin bilgilendirilmesi gerektiği duruma göre değişir, emlakçınız size yardımcı olabilir. Birkaç örnek verelim:

• Eğer ev sizin birincil ikametgahınız ise
  • İkametinizi belediyeye kaydettirin, "birincil ev" vergi indirimleri talep ediyorsanız önemlidir. Şu anda bunu yapmak için 18 aya kadar süreniz var, ancak oyalanmayın!
  • kimlik kartınızı, ehliyetinizi güncelleyin
  • bankanızı, oto sigortanızı bilgilendirin
  • farklı bir ASL yetki bölgesindeyseniz yeni bir doktor için kaydolun
  • vergi dairesi, emeklilik sistemi: serbest meslek sahibiyseniz işvereninizi veya vergi dairelerini doğrudan bilgilendirin
  • postaneye adres değişikliği bildiriminde bulunun ("Seguimi"), maliyeti yılda yaklaşık 30 €
• Kamu hizmeti şirketleri
  • Çoğu durumda yeni bir hizmet başlatmak yerine sadece istemcinin adını değiştirmek en ucuzudur (voltura)
    • örn. önceki sahibi, hesap numarası, sayaç numarası
• Kat mülkiyeti yöneticisi
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - listelenmiş mülkler için, çoğu durumda satıcı tarafından yapılacaktır

Devam eden maliyetler

Yeni bir ev sahibi olduğunuzda, yinelenen birkaç masrafınız olacaktır:

• kamu hizmetleri
• kat mülki̇yeti̇ ücretleri̇
  • yalnızca mülkünüz bir kat mülkiyetinin parçasıysa geçerlidir
• yerel çöp ve hizmet vergisi
• şehir faaliyetlerini finanse etmek için bir emlak vergisi
  • Eviniz birincil ikametgahınız olarak kabul ediliyorsa feragat edilir
• Sigorta
  • en azından üçüncü şahısların zararını karşılayan bir sigorta poliçesi yaptırmayı düşünmelisiniz, örneğin bir su borusunun kırılması ve komşuları su basması gibi. Ayrıca hırsızlık, yangın ve diğer teminatları da göz önünde bulundurabilirsiniz.
  • hali̇hazirda sahi̇p olabi̇leceği̇ni̇z kapsami tekrarlamaktan kaçinin
    • Eğer bir apartman dairesinde yaşıyorsanız, binada bir grup poliçesi olabilir
    • Bir ipotek yaptırdıysanız, ipoteğin ömrü boyunca bir miktar teminatınız olacaktır

İpucu: Emlak komisyoncunuz, beklenen yıllık mülkiyet maliyetlerinize ilişkin bir prospektüs sağlayabilir.

Vergi indirimleri

Mülk sahipleri, İtalya'da vergi beyannamesi vermeleri halinde bir dizi vergi indiriminden yararlanabilirler. Kesin ayrıntılar yıldan yıla değişebilir.

• Emlakçı ücreti
• İpotek faizi
• Yenileme maliyetleri
• Enerji tasarrufu iyileştirmeleri

Yardım etmek için buradayız

İtalya'da mülk satın almak istiyorsanız, süreç boyunca size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız. Size nasıl yardımcı olabileceğimizi bize bildirin.(yazar hakkında)

Not: Bu kılavuzda yer alan bilgiler yayınlandığı tarihte bilgimiz dahilinde doğruydu. Açık veya zımni herhangi bir garanti olmaksızın "olduğu gibi" sağlanmaktadır. Bu kılavuzda ele almamız gereken başka bir konu olduğunu düşünüyorsanız lütfen bize bildirin.

Bu konuyla ilgili daha fazla okuma

• Satın Almak için Kiralama finansman programı
• Catasto açıkladı
  • Kendi vizörünüzü indirin
• İtalya'da nerede yaşanır
• Birkaç damla gözyaşı ile İtalyan vatandaşlığı

İçindekiler

• İtalya'da nasıl ev satın alınır
  • İtalya'da ev satın almak için en iyi yer neresidir?
  • İtalya'da bir ev bulmak
    • Çevrimiçi, parçalanma gerçeğiyle buluşuyor
    • Sınıflandırılmış ilanlar
    • Etrafta dolaşmak
    • Saygın bir emlak komisyoncusunun sizin için çalışmasını sağlayın
      • Emlakçı komisyonu
      • Listeleme acentesini kullanma - satıcının acentesi
      • Bir mülk bulucu - alıcı temsilcisi kullanma
      • Acente kullanmanız durumunda birkaç not
  • İdeal evinizi bulduktan sonra teklif vermek
    • 1. Teklif önerisi
    • 2. Satış vaadi sözleşmesi (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")
    • 3. Kapanış / tamamlama (rogito)
  • Mülk satışında ödenmesi gereken damga vergisi ve vergiler
  • Bir sözleşme imzalamadan önce durum tespiti yapın
  • Notaio (noter-at-law) nedir ve ne iş yapar?
    • notaio costs
  • Taraflardan biri İtalyanca bilmiyorsa
  • İtalya'daki yeni eviniz için ödeme yapmak: bankalar, finansman ve daha fazlası!
    • Ödeme süreci
      • Ödeme emaneti
    • İtalya'da Bankacılık
    • İpotek almak
    • Satın almak için kiralama / sahip olmak için kiralama
    • İtalya'da ipotek maliyetleri
  • Yabancılar İtalya'da mülk satın alabilir mi?
  • AB vatandaşı olmayanlar bir ev satın alırlarsa İtalya'da yaşayabilirler mi?
  • Ev satın aldıktan sonra
    • Bildirimler
    • Devam eden maliyetler
    • Vergi indirimleri
  • Yardım etmek için buradayız
  • Bu konuyla ilgili daha fazla okuma

❖ ❖ ❖

Yukarıdakiler, garanti olmaksızın genel rehberlik olarak sunulmaktadır; yazıldığından bu yana değişiklikler olmuş olabilir. Herhangi bir gayrimenkul satın almadan önce özel durumunuzla ilgili olarak uygun nitelikli profesyonellere danışın.

Yazar hakkında

Sean Michael Carlos Rhode Island, ABD'de büyüdü. Üç farklı bölgede yirmi beş yılı aşkın bir süredir yaşadığı İtalya'ya yerleşmeden önce ABD, İngiltere ve Almanya'da eğitim gördü.

Sean, sektörde 10 yılı aşkın deneyime sahip İtalya'd a lisanslı bir emlakçıdır ve İtalya'da mülk satın almak veya satmak istiyorsanız sizden haber almak ister.