Η αναφορά επιθεώρησης σπιτιού αποτελεί μέρος της διαδικασίας πώλησης;

Υπάρχει μια σειρά απαιτήσεων που πρέπει να πληροί ένας πωλητής. αυτά τεκμηριώνονται ( αλλά δεν έχουν επαληθευτεί ) από το notaio . Βάσει νόμου, ο πωλητής είναι υπεύθυνος να διασφαλίσει ότι το ακίνητο διαθέτει άδεια δόμησης και πολεοδομική άδεια για μεταγενέστερες αλλαγές όπου απαιτείται ( με την απόκτηση, όπου χρειάζεται, και παραθέτοντας τα σχετικά έγγραφα στη σύμβαση μεταβίβασης ή σε ορισμένες περιπτώσεις ορκίζομαι για το σκοπό αυτό ) και είναι υπεύθυνος για την ορθότητα του κτηματολογίου ( catasto ) δεδομένα που χρησιμοποιούνται για φορολογικούς σκοπούς. Αυτό αναφέρεται συχνά ως conformità catastale, urbanistica ed edilizia . Το όνομα μιας οικοδομικής άδειας, που απαιτείται σε εθνικό επίπεδο για κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 1942, άλλαξε με την πάροδο του χρόνου: Τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από την απαίτηση Licenza edilizia εξαιρούνται γενικά από την υποχρέωση οικοδομικής άδειας. Είναι επίσης δυνατό να αυτοπιστοποιήσετε ότι ένα κτίριο που χτίστηκε πριν από τον Σεπτέμβριο του 1967 έχει άδεια, αλλά είναι καλύτερο να βρείτε την άδεια.

Είναι η έκθεση επιθεώρησης κατοικίας μέρος της διαδικασίας πώλησης;

Town Plan of Rome, South 1:10.000, Series 4380, U.S. Army Map Service, 1944 (Απόσπασμα)

Υπάρχει μια σειρά από απαιτήσεις που πρέπει να πληροί ο πωλητής- αυτές τεκμηριώνονται (αλλά δεν επαληθεύονται) από το notaio.

Σύμφωνα με τον νόμο, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για τη διασφάλιση ότι το ακίνητο διαθέτει οικοδομική άδεια και πολεοδομική άδεια για μεταγενέστερες αλλαγές, όπου απαιτείται (με την απόκτηση, όπου απαιτείται, και την αναφορά των σχετικών εγγράφων στο συμβόλαιο μεταβίβασης ή σε ορισμένες περιπτώσεις με ένορκη βεβαίωση) και είναι υπεύθυνος για την ορθότητα των στοιχείων του κτηματολογίου(catasto) που χρησιμοποιούνται για φορολογικούς σκοπούς. Αυτό αναφέρεται συχνά ως conformità catastale, urbanistica edilizia.

Η ονομασία της οικοδομικής άδειας, η οποία απαιτείται σε εθνικό επίπεδο για τα κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 1942 και μετά, έχει αλλάξει με την πάροδο του χρόνου:

Licenza edilizia: για κτίρια που χτίστηκαν μεταξύ 17-10-1942 και 30-01-1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
Concessione edilizia: για κτίρια που κατασκευάστηκαν μεταξύ 30-01-1977 και 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
Permesso di costruire: για κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά τις 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από την απαίτηση της ιστοσελίδας Licenza edilizia απαλλάσσονται γενικά από την απαίτηση έκδοσης οικοδομικής άδειας. Είναι επίσης δυνατόν να πιστοποιηθεί από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο ότι ένα κτίριο που έχει κατασκευαστεί πριν από τον Σεπτέμβριο του 1967 διαθέτει άδεια, αλλά είναι καλύτερο να αναζητήσετε την άδεια.

Πρέπει επίσης να τεκμηριώνονται οι αλλαγές που απαιτούν πολεοδομική άδεια (άδειες αλλαγής κτιρίου).

Ορισμένες εργασίες ενδέχεται να έχουν γίνει παράνομα και στη συνέχεια να έχουν νομιμοποιηθεί στο πλαίσιο αμνηστίας το 1985, το 1994 και το 2003. Αυτό πρέπει να τεκμηριώνεται.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει επομένως να έχει στην κατοχή του άδειες που αντιστοιχούν στην τρέχουσα κατάσταση. Αυτές λαμβάνονται από την τοπική "τεχνική" υπηρεσία της πόλης ή της κωμόπολης.

Πιστοποιητικό κατοικησιμότητας. Μόλις ολοκληρωθεί ένα κτίριο, θα πρέπει να εκδοθεί πιστοποιητικό κατοικήσιμότητας (agibilità). Αυτό δεν είναι απολύτως απαραίτητο για την πώληση, αλλά συνιστάται ιδιαίτερα.

Ο πωλητής πρέπει επίσης να προσκομίσει πιστοποιητικό ενεργειακής αξιολόγησης, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

Σε ορισμένες περιοχές, ιδίως σε τμήματα της Emilia Romagna και της Τοσκάνης, το notaio θα ζητήσει μια τεχνική έκθεση (από geometra, αρχιτέκτονα ή άλλο εξειδικευμένο άτομο) που θα τεκμηριώνει το conformità edilizia &urbanistica. Αυτό είναι μια εξαιρετική ιδέα για την προστασία τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή (ο πωλητής έχει τη νομική ευθύνη) και συνήθως πληρώνεται από τον πωλητή, με ορισμένες εξαιρέσεις. Η έκθεση δεν είναι υποχρεωτική από το νόμο, παρά τα όσα μπορεί να υπονοεί το notaio. Υπήρξε μια πρόσφατη απόφαση της αρχής ανταγωνισμού που λέει ρητά ότι το notaio δεν μπορεί να απαιτήσει έκθεση από τεχνικό.

Ένας αγοραστής μπορεί να επιλέξει να προσλάβει τον δικό του επαγγελματία για να ελέγξει τις οικοδομικές άδειες και την κατάσταση επί τόπου, ακόμη και αν ο πωλητής παρέχει έκθεση: trust but verify.

Πιστοποίηση συστημάτων (impianti a norma): τα συστήματα που κατασκευάστηκαν/εγκαταστάθηκαν μετά τις 13 Μαρτίου 1990 πρέπει να πληρούν ή να υπερβαίνουν τα πρότυπα που ίσχυαν κατά τη στιγμή της εγκατάστασης. Αυτό περιλαμβάνει πράγματα όπως το ηλεκτρικό, τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Αντί πιστοποιητικών, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει ότι ένα σύστημα δεν πληροί τα πρότυπα και η ευθύνη για την προσαρμογή του συστήματος (των συστημάτων) στα πρότυπα θα βαρύνει τον αγοραστή. Αυτό είναι αρκετά συνηθισμένο, ιδίως για σπίτια που δεν έχουν ενημερωθεί εδώ και χρόνια.

Ο αγοραστής είναι ευπρόσδεκτος να αναθέσει σε έναν επαγγελματία την επιθεώρηση για πιθανούς κινδύνους, οι οποίοι ανάλογα με το ακίνητο μπορεί να περιλαμβάνουν χρώματα μολύβδου, υγρασία, αμίαντο ή ραδόνιο. Αυτός ο τύπος επιθεώρησης είναι μάλλον σπάνιος στην Ιταλία.

Φυσικά θα θέλετε να γνωρίζετε την κατάσταση ενός σπιτιού πριν κάνετε προσφορά, ή θα θέλετε ενδεχομένως να εξαρτήσετε την προσφορά σας από τις παραπάνω απαιτήσεις.

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.