Schema de finanțare a locuințelor închiriere pentru cumpărare este pentru mine?

Într-un moment în care obținerea unui ipoteca pentru locuințe în Italia pentru nerezidenți poate părea ca misiune imposibilă, Închirierea pentru cumpărare (alias închiriere pentru a deține, affitto con riscatto, închiriere-cumparare, schema de chirie-cumpărare) poate fi doar soluția pentru câțiva cumpărători de locuințe aspiranți, dar, după o analiză serioasă, majoritatea o vor găsi asemănătoare cu un cântec de sirenă.

Cum funcționează Rent to Buy

Codificat în legislația italiană la sfârșitul anului 2014¹, Închiriere de a cumpăra permite unui potențial cumpărător de locuință să închirieze/închirieze o proprietate cu opțiune de cumpărare pentru un preț predeterminat la sfârșitul perioadei de închiriere. Fiecare plată periodică constă din două părți: o taxă de închiriere și o plată în rate pentru achiziția viitoare. Părțile trebuie să negocieze atât frecvența plăților, cât și sumele alocate pentru chirie și plăți în rate. Perioada de închiriere trebuie să fie mai mică de 10 ani pentru a asigura protecții legale importante atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.

La sfârșitul perioadei de închiriere, potențialul cumpărător alege să achiziționeze proprietatea sau nu (proprietarul este obligat să vândă proprietatea la prețul stabilit anterior minus plățile în rate; potențialul cumpărător NU este obligat să finalizeze achiziția). Dacă potențialul cumpărător alege să cumpere proprietatea, va trebui să plătească soldul restant. Dacă aleg să plece, pot sau nu să-și recupereze plățile în rate, integral sau parțial, în funcție de termenii contractului pe care l-au negociat.

Avantaje pentru cumpărători

Primul beneficiu pentru cumpărători este că aceștia pot rezerva acum achiziția viitoare a unei proprietăți pentru un anumit preț, dar să întârzie cea mai mare parte a plății până la o dată câțiva ani în viitor. Pentru a fi clar, Rent to Buy doar întârzie momentul calculării când cumpărătorul trebuie să vină cu majoritatea fondurilor pentru achiziționarea proprietății. . Ar putea fi util într-o situație în care cumpărătorul are o problemă de lichiditate în numerar pe termen scurt, pe care se așteaptă să o rezolve înainte de sfârșitul perioadei de Închiriere pentru cumpărare/Deținere. Întrucât cumpărătorul trebuie să facă atât închiriere, cât și plăți în avans între timp, Rent to Buy este o soluție proastă dacă nu se așteaptă ca situația sa financiară să se îmbunătățească pe perioada Rent to Buy. acord, poate cu excepția cazului în care cumpărătorul se așteaptă să apară o inflație semnificativă în următorii câțiva ani.

Cumpărătorii potențiali trebuie, de asemenea, să ia în considerare faptul că majoritatea vânzătorilor ar prefera să aibă numerar în mână acum, decât să încaseze plăți în rate pentru o vânzare peste câțiva ani, o vânzare care ar putea nici măcar să nu se întâmple. Vânzătorii pricepuți vor lua în considerare numai propunerile de Închiriere pentru cumpărare pentru proprietăți pe care nu le pot vinde altfel sau dacă potențialul cumpărător oferă o primă semnificativă pentru riscul vânzătorului. Opțiunea pe care un vânzător o oferă unui potențial cumpărător de a cumpăra sau nu proprietatea în viitor nu este gratuită! Pentru aproape toți cumpărătorii, un credit ipotecar tradițional sau un împrumut cu capital propriu va rămâne o soluție mult mai atractivă, mai degrabă decât Închiriere pentru cumpărare/Deținere finanţare; Închirierea pentru cumpărare nu este un înlocuitor pentru un credit ipotecar tradițional. Pentru cei cu venituri în valute non-euro, există un avantaj deosebit în utilizarea activelor existente „acasă” pentru a finanța proprietăți în Italia: ratele de schimb valutar pot varia cu ușurință cu 30% sau mai mult pe o perioadă de 10 ani. Acest risc valutar este astfel evitat.

Avantaje pentru vânzători

Principalul beneficiu pentru vânzători din schema de Închiriere pentru cumpărare este că mărește numărul de potențiali cumpărători, cel puțin pe hârtie. Totuși, acest lucru implică un risc semnificativ pentru vânzător. Acestea amână colectarea majorității veniturilor din vânzări până la o dată viitoare care poate nici măcar să nu aibă loc. Dacă potențialii cumpărători aleg să Închiriază pentru a cumpăra pentru a-și finanța noua casă, deoarece în prezent nu se califică pentru un credit ipotecar, cât de probabil vor putea să-și permită plata restantă asupra proprietății 3- peste 5 ani? Un vânzător trebuie să cântărească riscul ridicat ca potențialul cumpărător să nu-și poată exercita opțiunea de cumpărare. Câțiva ani de vânzători s-ar putea să se regăsească la primul loc: au încă o proprietate nevândută. Cu siguranță, Închirierea pentru cumpărare poate merita luată în considerare pentru proprietăți care nu s-ar vinde altfel, dar, chiar și atunci, vor trece ani înainte ca vânzătorul să descopere dacă a vândut cu adevărat proprietatea.

Cumpărătorii și vânzătorii trebuie să reducă riscurile

Atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, există riscuri semnificative în programul Închiriere pentru cumpărare pe care trebuie să le atenueze prin elaborarea unui contract solid care răspunde nevoilor lor respective și asigură că contractul este transcris în registrul proprietății publice pentru a oferi protecții juridice semnificative ambelor părți. broker imobiliar, avocat sau notaio poate întocmi un contract care să răspundă nevoilor dumneavoastră, începând cu șabloane standard, totuși veți avea nevoie de o notaio pentru transcriere. Asigurați-vă că profesionistul pe care îl alegeți pentru a redacta contractul de Închiriere pentru cumpărare are pe deplin cunoștințe și că puteți avea deplină încredere în el.

Cumpărătorii potențiali trebuie să facă mai multe lucruri pentru a-și proteja interesele. Primul este de a asigura aceeași diligență necesară în mod normal înainte de închiderea unei proprietăți (de exemplu, istoricul proprietății, actul, planul de etaj, drepturile de trecere, garanțiile și alte limitări ale drepturilor de proprietate) înainte de a se angaja într-o Contract de Închiriere pentru cumpărare. În al doilea rând, așa cum s-a menționat anterior, dar merită subliniat, contractul ar trebui să fie transcris printr-o notaio pentru a se asigura că plățile în rate ale cumpărătorului și opțiunea de cumpărare sunt protejate în cazul în care vânzătorul întâmpină dificultăți financiare sau încearcă ulterior să vândă proprietatea altcuiva.

Vânzătorii vor dori să se asigure că contractul este transcris pentru a facilita repunerea în posesie a proprietății lor dacă potențialul cumpărător rămâne în urmă în efectuarea plăților.

Alte formulare de contract de cumpărare întârziate

Până în acest moment, discuția noastră s-a concentrat pe formula specifică de Închiriere pentru cumpărare prevăzută de legislația italiană. Sunt posibile și alte forme contractuale, unele codificate în lege, de ex. achiziție închiriată / plan de rate (vendita con riserva della proprietà), unele personalizate/personalizate . Unii „profesioniști” pot folosi în mod necorespunzător termenul Închiriere pentru cumpărare pentru a se referi la o formă contractuală diferită de cea codificată în legislația italiană. Nu-i lăsa să vă încurce: majoritatea problemelor discutate în paragrafele anterioare rămân în ciuda formei și a denumirii folosite; unele riscuri sunt amplificate folosind alte forme contractuale.

Rețineți că aici nu există magie: cumpărătorul trebuie să găsească fondurile pentru a finaliza achiziția, mai devreme sau mai târziu. Dacă un vânzător oferă finanțare și acceptă riscul pe care o bancă nici măcar nu îl va atinge, vânzătorul va dori o compensație suplimentară pentru eforturile lor. Caveat emptor.

Când se datorează comisioane pentru agenții imobiliari

În cazul în care potențialul cumpărător și vânzătorul utilizează serviciile unui agent imobiliar, un comision pentru Închirierea se datorează la încheierea contractului de Închiriere pentru cumpărare. Un comision la vânzarea proprietății se datorează numai atunci când și dacă, potențialul cumpărător își exercită opțiunea de cumpărare. Astfel, potențialul cumpărător ar trebui să fie conștient de faptul că, deoarece majoritatea vânzătorilor preferă astăzi numerarul în mână, la fel și majoritatea agenților imobiliari. Nu cred că asta invalidează punctele de mai sus, dar până la urmă, informat corespunzător, tu ești judecătorul!

Da, după cum sa menționat mai sus, există câteva scenarii în care Închirierea pentru cumpărare poate avea sens. În general, sunt cazuri de vârf: pentru majoritatea cumpărătorilor și vânzătorilor, Rent to Buy este o soluție de finanțare de ultimă instanță.

Lectură suplimentară: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, un ghid întocmit de asociația notai.

Avantaje de închiriere pentru cumpărare principală

• pentru un cumpărător
• abilitatea de a rezerva achiziția viitoare a unei case la un anumit preț, amânând plata
• util atunci când cumpărătorul are o problemă de lichiditate în numerar pe care se așteaptă să o rezolve înainte de termenul limită al opțiunii de cumpărare închiriere pentru cumpărare (maxim 10 ani)
• pentru un vânzător
• atrageți potențiali cumpărători care doresc să accepte un preț premium
• atrageți potențiali cumpărători pentru o proprietate care altfel este dificil de vândut
• să obțină un venit semnificativ dacă potențialul cumpărător nu își exercită opțiunea de cumpărare și vânzătorul poate păstra o parte semnificativă a plăților în rate
• în funcție de rezultatul opțiunii cumpărătorului și de condițiile inițiale ale contractului de Închiriere pentru cumpărare

Dezavantajele principale de Închiriere pentru cumpărare

• pentru un cumpărător
• necesitatea de a găsi fondurile pentru prețul de achiziție este întârziată, dar nu este rezolvată
• vânzătorii au puține stimulente pentru a adopta închirierea pentru cumpărare
• Majoritatea vânzătorilor vor dori acum siguranța numerarului în mână, mai degrabă decât incertitudinea creată de o opțiune de cumpărare.
• Închirierea pentru cumpărare va costa mai mult decât un credit ipotecar tradițional
• vânzătorii nu vor să participe la afacerile financiare: un vânzător alert se va aștepta să fie compensat pentru că oferă ceea ce o bancă nu va oferi
• cumpărătorul trebuie să se asigure de diligența normală efectuată la momentul închiderii vânzării proprietății înainte de a semna un contract de închiriere pentru cumpărare
• protecțiile juridice semnificative nu sunt garantate decât dacă se utilizează o notaio pentru a transcrie contractul. Este prea ușor să sări peste acest pas în numele economiei sau mai rău.
• pentru un vânzător
• vânzătorul își asumă un angajament necondiționat de a vinde proprietatea fără un angajament reciproc din partea potențialului cumpărător
• venitul semnificativ din vânzarea proprietății este întârziat cu ani sau pentru totdeauna

Note de subsol

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. în L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Cele de mai sus sunt oferite ca îndrumări generale fără garanție; este posibil să fi avut loc modificări de când a fost scris. Consultați-vă cu profesioniști calificați corespunzători cu privire la situația dumneavoastră specifică înainte de a face orice achiziție imobiliară.

Despre autor

Sean Michael Carlos a crescut în Rhode Island, SUA. A studiat în SUA, Marea Britanie și Germania înainte de a se stabili în Italia, unde a trăit peste 25 de ani, în trei regiuni diferite.

Sean este un agent imobiliar licențiat în Italia, cu o experiență de peste 10 ani în acest sector și ar fi încântat să vă contacteze dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate în Italia.