Είναι το πρόγραμμα χρηματοδότησης κατοικίας με τη μέθοδο Rent to Buy κατάλληλο για μένα;

Σε μια εποχή που η απόκτηση στεγαστικού δανείου στην Ιταλία για μη κατοίκους μπορεί να φανεί αδύνατη, το Rent to Buy(ή αλ λιώς ενοικίαση προς ιδιοκτησία, affitto con riscatto, leasing-purchase, rent-purchase) μπορεί να είναι ακριβώς η λύση για μερικούς επίδοξους αγοραστές κατοικιών, αλλά, μετά από νηφάλια σκέψη, οι περισσότεροι θα το βρουν σαν τραγούδι σειρήνας.

Πώς λειτουργεί το Rent to Buy

Κωδικοποιημένο στην ιταλική νομοθεσία στα τέλη του ²⁰¹⁴¹, το Rent to Buy επιτρέπει σε έναν δυνητικό αγοραστή κατοικίας να εκμισθώσει / νοικιάσει αρχικά ένα ακίνητο με δικαίωμα προαίρεσης να το αγοράσει σε προκαθορισμένη τιμή στο τέλος της περιόδου ενοικίασης. Κάθε περιοδική πληρωμή αποτελείται από δύο μέρη: ένα ενοίκιο και μια δόση προς τη μελλοντική αγορά. Τα μέρη πρέπει να διαπραγματευτούν τόσο τη συχνότητα των πληρωμών όσο και τα ποσά που προορίζονται για το μίσθωμα και τη δόση. Η περίοδος μίσθωσης πρέπει να είναι μικρότερη των 10 ετών, ώστε να διασφαλίζεται σημαντική νομική προστασία τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης ο δυνητικός αγοραστής επιλέγει να αγοράσει το ακίνητο ή όχι (ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να πωλήσει το ακίνητο στην προηγουμένως καθορισμένη τιμή μείον τις δόσεις- ο δυνητικός αγοραστής ΔΕΝ υποχρεούται να ολοκληρώσει την αγορά). Εάν ο δυνητικός αγοραστής επιλέξει να αγοράσει το ακίνητο, θα πρέπει να καταβάλει το ανεξόφλητο υπόλοιπο. Εάν επιλέξει να αποχωρήσει, μπορεί να πάρει ή να μην πάρει πίσω τις δόσεις του, εν όλω ή εν μέρει, ανάλογα με τους όρους της σύμβασης που διαπραγματεύτηκε.

Οφέλη για τους αγοραστές

Το κύριο όφελος για τους αγοραστές είναι ότι έχουν τη δυνατότητα να κρατήσουν τη μελλοντική αγορά ενός ακινήτου για μια δεδομένη τιμή τώρα, αλλά να καθυστερήσουν το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής για μια ημερομηνία μερικά χρόνια στο μέλλον. Για να είναι σαφές, η ενοικίαση προς αγορά καθυστερεί μόνο τη στιγμή του λογαριασμού, όταν ο αγοραστής πρέπει ακόμη να βρει το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων για την αγορά του ακινήτου. Θα μπορούσε να είναι χρήσιμη σε μια κατάσταση όπου ο αγοραστής έχει ένα βραχυπρόθεσμο πρόβλημα ρευστότητας, το οποίο αναμένεται να επιλύσει πριν από το τέλος της περιόδου ενοικίασης προς αγορά/απόκτησης. Καθώς ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τόσο το ενοίκιο όσο και την προκαταβολή στο μεταξύ, η ενοικίαση προς αγορά είναι μια κακή λύση εάν δεν αναμένει ότι η οικονομική του κατάσταση θα βελτιωθεί κατά τη διάρκεια της σύμβασης ενοικίασης προς αγορά, με εξαίρεση ίσως την περίπτωση όπου ο αγοραστής αναμένει σημαντικό πληθωρισμό τα επόμενα χρόνια.

Οι δυνητικοί αγοραστές πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τους ότι οι περισσότεροι πωλητές θα προτιμούσαν πολύ περισσότερο να έχουν μετρητά στο χέρι τώρα παρά να εισπράττουν δόσεις για μια πώληση σε μερικά χρόνια από τώρα, μια πώληση που μπορεί να μην πραγματοποιηθεί καν. Οι έμπειροι πωλητές θα εξετάσουν προτάσεις ενοικίασης προς αγορά μόνο για ακίνητα που δεν μπορούν να πουλήσουν με άλλο τρόπο ή εάν ο δυνητικός αγοραστής προσφέρει σημαντικό πριμ για τον κίνδυνο του πωλητή. Η επιλογή που δίνει ο πωλητής σε έναν δυνητικό αγοραστή να αγοράσει το ακίνητο στο μέλλον ή όχι δεν είναι δωρεάν! Για σχεδόν όλους τους αγοραστές ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο ή ένα δάνειο για ίδια κεφάλαια θα παραμείνει μια πολύ πιο ελκυστική λύση από τη χρηματοδότηση Rent to Buy/Own- το Rent to Buy δεν είναι υποκατάστατο ενός παραδοσιακού στεγαστικού δανείου. Για όσους έχουν εισοδήματα σε νομίσματα εκτός ευρώ, υπάρχει ένα ιδιαίτερο πλεονέκτημα στη χρήση των υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων "στο σπίτι" για τη χρηματοδότηση ακινήτων στην Ιταλία: οι συναλλαγματικές ισοτιμίες μπορούν εύκολα να μεταβληθούν κατά 30% ή και περισσότερο σε διάστημα 10 ετών. Αυτός ο συναλλαγματικός κίνδυνος αποφεύγεται έτσι.

Οφέλη για τους πωλητές

Το πρωταρχικό όφελος για τους πωλητές από το πρόγραμμα ενοικιαγοράς είναι ότι αυξάνει τη δεξαμενή των δυνητικών αγοραστών, τουλάχιστον στα χαρτιά. Ωστόσο, αυτό συνεπάγεται σημαντικό κίνδυνο για τον πωλητή. Καθυστερούν την είσπραξη του μεγαλύτερου μέρους των εσόδων από την πώληση για μια μελλοντική ημερομηνία, η οποία μπορεί να μην πραγματοποιηθεί καν. Εάν οι δυνητικοί αγοραστές επιλέγουν το Rent to Buy για να χρηματοδοτήσουν το νέο τους σπίτι, καθώς δεν πληρούν επί του παρόντος τις προϋποθέσεις για στεγαστικό δάνειο, πόσο πιθανό είναι να μπορούν να αντέξουν οικονομικά την ανεξόφλητη πληρωμή του ακινήτου σε 3-5 χρόνια από τώρα; Ο πωλητής πρέπει να σταθμίσει τον υψηλό κίνδυνο να μην είναι σε θέση ο δυνητικός αγοραστής να ασκήσει την επιλογή αγοράς του. Αρκετά χρόνια μετά οι πωλητές μπορεί να βρεθούν πάλι στο σημείο μηδέν: έχουν ακόμα ένα απούλητο ακίνητο. Σίγουρα το Rent to Buy μπορεί να αξίζει να εξεταστεί για ακίνητα που δεν θα πωλούνταν διαφορετικά, αλλά, ακόμη και τότε, θα περάσουν χρόνια προτού ο πωλητής ανακαλύψει αν όντως έχει πουλήσει το ακίνητο.

Οι αγοραστές και οι πωλητές πρέπει να μετριάσουν τους κινδύνους

Τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές, υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι στο πρόγραμμα Rent to Buy, τους οποίους πρέπει να μετριάσουν με τη σύνταξη μιας ισχυρής σύμβασης που να ανταποκρίνεται στις αντίστοιχες ανάγκες τους και να διασφαλίσουν ότι η σύμβαση μεταγράφεται στο δημόσιο μητρώο ιδιοκτησίας ακινήτων, ώστε να παρέχεται σημαντική νομική προστασία και στα δύο μέρη. Ο μεσίτης ακινήτων, ο δικηγόρος σας ή το notaio μπορούν να συντάξουν μια σύμβαση που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας, ξεκινώντας από τυποποιημένα υποδείγματα, ωστόσο θα χρειαστείτε ένα notaio για τη μεταγραφή. Βεβαιωθείτε ότι ο επαγγελματίας που θα επιλέξετε για τη σύνταξη της σύμβασης ενοικίασης προς αγορά είναι πλήρως ενημερωμένος και ότι μπορείτε να τον εμπιστευτείτε πλήρως.

Οι δυνητικοί αγοραστές πρέπει να κάνουν διάφορα πράγματα για να προστατεύσουν τα συμφέροντά τους. Το πρώτο είναι να διασφαλίσουν ότι η ίδια δέουσα επιμέλεια που γίνεται κανονικά πριν από το κλείσιμο ενός ακινήτου (π.χ. το ιστορικό ιδιοκτησίας, το συμβόλαιο, η κάτοψη, τα δικαιώματα διέλευσης, τα εμπράγματα βάρη και άλλοι περιορισμοί των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας) γίνεται πριν από τη δέσμευση για μια σύμβαση ενοικίασης προς αγορά. Δεύτερον, όπως προαναφέρθηκε αλλά αξίζει να τονιστεί, η σύμβαση θα πρέπει να μεταγραφεί από το notaio για να διασφαλιστεί ότι οι πληρωμές δόσεων του αγοραστή και η δυνατότητα αγοράς προστατεύονται σε περίπτωση που ο πωλητής αντιμετωπίσει οικονομικές δυσκολίες ή προσπαθήσει στη συνέχεια να πουλήσει το ακίνητο σε κάποιον άλλο.

Οι πωλητές θα θελήσουν να διασφαλίσουν τη μεταγραφή του συμβολαίου προκειμένου να διευκολυνθεί η κατάσχεση του ακινήτου τους εάν ο δυνητικός αγοραστής καθυστερήσει να καταβάλει τις πληρωμές.

Άλλα έντυπα συμβολαίων αγοράς με καθυστέρηση

Μέχρι στιγμής, η συζήτησή μας επικεντρώθηκε στον συγκεκριμένο τύπο ενοικιαγοράς που προβλέπεται από την ιταλική νομοθεσία. Άλλες συμβατικές μορφές είναι δυνατές, ορισμένες κωδικοποιημένες στο νόμο, π.χ. η αγορά με δόσεις / πρόγραμμα δόσεων (vendita con riserva della proprietà), άλλες κατά παραγγελία / κατά παραγγελία. Ορισμένοι "επαγγελματίες" ενδέχεται να χρησιμοποιούν εσφαλμένα τον όρο Rent-to-Buy για να αναφερθούν σε συμβατική μορφή διαφορετική από εκείνη που κωδικοποιείται στο ιταλικό δίκαιο. Μην τους αφήσετε να σας μπερδέψουν: τα περισσότερα από τα προβλήματα που συζητήθηκαν στις προηγούμενες παραγράφους παραμένουν παρά τη χρησιμοποιούμενη μορφή και ονομασία- ορισμένοι κίνδυνοι μεγεθύνονται με τη χρήση άλλων συμβατικών μορφών.

Λάβετε υπόψη ότι δεν υπάρχει καμία μαγεία εδώ: ο αγοραστής πρέπει να βρει τα κεφάλαια για να ολοκληρώσει την αγορά του, αργά ή γρήγορα. Εάν ο πωλητής παρέχει χρηματοδότηση και αποδέχεται κίνδυνο που μια τράπεζα δεν θα αγγίξει καν, ο πωλητής θα θέλει πρόσθετη αποζημίωση για τις προσπάθειές του. Caveat emptor.

Όταν οι προμήθειες των κτηματομεσιτών οφείλονται

Σε περίπτωση που ο δυνητικός αγοραστής και ο πωλητής χρησιμοποιήσουν τις υπηρεσίες ενός μεσίτη ακινήτων, οφείλεται προμήθεια επί του ενοικίου κατά τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης προς αγορά. Η προμήθεια για την πώληση του ακινήτου οφείλεται μόνο όταν, και εφόσον, ο δυνητικός αγοραστής ασκήσει το δικαίωμα προαίρεσης αγοράς. Έτσι, ο δυνητικός αγοραστής θα πρέπει να γνωρίζει ότι, όπως οι περισσότεροι πωλητές προτιμούν σήμερα την καταβολή μετρητών στο χέρι, το ίδιο κάνουν και οι περισσότεροι μεσίτες. Δεν πιστεύω ότι αυτό ακυρώνει τα παραπάνω σημεία, αλλά στο τέλος, σωστά ενημερωμένοι, εσείς είστε ο κριτής!

Ναι, όπως σημειώθηκε παραπάνω, υπάρχουν μερικά σενάρια όπου η ενοικίαση προς αγορά μπορεί να έχει νόημα. Στο σύνολό τους, πρόκειται για ακραίες περιπτώσεις: για τους περισσότερους, αγοραστές και πωλητές, το Rent to Buy είναι μια χρηματοδοτική λύση έσχατης ανάγκης.

Περαιτέρω ανάγνωση: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, ένας οδηγός που συντάχθηκε από την ένωση notai.

Πρωταρχικά πλεονεκτήματα της ενοικιαγοράς

• για τον αγοραστή
• δυνατότητα κράτησης της μελλοντικής αγοράς ενός σπιτιού σε συγκεκριμένη τιμή, αναβάλλοντας την πληρωμή
• χρήσιμη όταν ο αγοραστής έχει πρόβλημα ρευστότητας σε μετρητά το οποίο αναμένεται να επιλύσει πριν από την προθεσμία επιλογής αγοράς με μίσθωση προς αγορά (10 έτη το πολύ)
• για τον πωλητή
• προσέλκυση δυνητικών αγοραστών που είναι πρόθυμοι να συμφωνήσουν σε υψηλή τιμή
• προσέλκυση δυνητικών αγοραστών για ένα ακίνητο που διαφορετικά είναι δύσκολο να πωληθεί
• δυνητική επίτευξη σημαντικού εισοδήματος εάν ο δυνητικός αγοραστής δεν ασκήσει το δικαίωμα αγοράς και ο πωλητής είναι σε θέση να κρατήσει σημαντικό μέρος των πληρωμών δόσεων.
• εξαρτάται από την έκβαση του δικαιώματος προαίρεσης του αγοραστή και από τους αρχικούς όρους της συμφωνίας ενοικίασης προς αγορά

Πρωτογενή μειονεκτήματα της ενοικίασης προς αγορά

• για τον αγοραστή
• η ανάγκη εξεύρεσης κεφαλαίων για το τίμημα της αγοράς καθυστερεί αλλά δεν λύνεται
• οι πωλητές έχουν ελάχιστα κίνητρα για να υιοθετήσουν την ενοικίαση προς αγορά
• οι περισσότεροι πωλητές επιθυμούν τη σιγουριά των μετρητών στο χέρι τώρα και όχι την αβεβαιότητα που δημιουργεί η επιλογή αγοράς.
• Η ενοικίαση προς αγορά κοστίζει περισσότερο από ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο.
• οι πωλητές δεν θέλουν να ασχοληθούν με τη χρηματοδότηση: ένας άγρυπνος πωλητής θα περιμένει να αποζημιωθεί για την παροχή αυτού που δεν θα προσφέρει μια τράπεζα
• ο αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει ότι η συνήθης δέουσα επιμέλεια που γίνεται κατά το κλείσιμο της πώλησης του ακινήτου έχει γίνει πριν υπογράψει σύμβαση ενοικίασης προς αγορά
• σημαντική νομική προστασία δεν είναι εγγυημένη, εκτός εάν χρησιμοποιείται συμβολαιογράφος για τη μεταγραφή της σύμβασης. Είναι πολύ εύκολο να παραλείπεται αυτό το βήμα στο όνομα της οικονομίας ή ακόμη χειρότερα.
• για έναν πωλητή
• ο πωλητής αναλαμβάνει άνευ όρων τη δέσμευση να πουλήσει το ακίνητο χωρίς αμοιβαία δέσμευση από τον δυνητικό αγοραστή
• σημαντικό εισόδημα από την πώληση του ακινήτου καθυστερεί για χρόνια ή για πάντα

Υποσημειώσεις

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.