Sean Michael Carlos · 意大利房地产中介

Sean Michael Carlos · 意大利房地产中介 2026-03-20T16:37:08+01:00 Sean Michael Carlos https://www.seancarlos.org/zh/sean-michael-carlos https://www.seancarlos.org https://www.seancarlos.org/i/sean-michael-carlos-logo-150.png https://www.seancarlos.org/i/sean-michael-carlos-logo-150.png Copyright © 2017-2026 Sean Michael Carlos. All rights reserved. 关于意大利财产和生活的文章 https://www.seancarlos.org/zh/agibilita

在意大利，当建筑工程或重大翻修工程结束时，建筑商将通知城镇或城市，工程已按照颁发的许可证和变通规定完成，并将证明工程符合卫生和安全要求。这种健康和安全认证通知称为Segnalazione Certificata di Agibilità,SCA 。该证书通常被翻译为可居住性证书，它将证明建筑物及其所安装系统的健康、安全和能源效率，并在适用的情况下，根据现行法规证明符合数字基础设施要求（如光纤布线）。市政当局可在 180 天内派遣一名卫生检查员来核实专业人员证明的真实性。宜居证书的重点是健康、卫生和安全，而不是建筑许可本身的细节。卫生部门可以进行检查，这一点很能说明问题。在第 69/2013 号法律出台之前，必须向市政当局提出申请才能颁发证书，而不是现在的认证通知程序。 2001 年 6 月 6 日颁布的单一建筑法规（DPR 380）规定了居住证明的整体制度，其中明确规定了以下情况的居住证明需求： 1. 新建筑； 2. 全部或部分重建或加层； 3. 对现有建筑物进行可能影响安全、卫生、健康条件和/或建筑物及其所安装系统的能效的干预。 DPR 380-2001 于 2003 年 6 月 30 日生效；在此日期之前建造的房产，如果在此之后没有进行过重大改建，则无需获得证书，即agibilità agibilità formale ：该法律废除了之前的法律。不过，房产必须有，换句话说，如果房产是作为住宅出售的，则必须满足住宅的基本要求，至少是建造时的基本要求：主要房间abitabilità sostanziale （我们经常待的房间，而不是浴室等服务性房间）的天花板高度（自 1975 年起）至少应为 2.7 米，这些房间必须有可以打开的窗户，必须至少 …

意大利的物业宜居性证书 (certificato di agibilità)：须知 2023-05-15T08:04:16+02:00 2023-05-15T08:04:16+02:00 Copyright © 2017-2026 Sean Michael Carlos. All rights reserved. https://www.seancarlos.org/zh/catasto-explained

意大利土地登记系统Catasto 在意大利，Catasto (Cadaster) 是土地登记系统，其中包含全国大部分地区房产的图形、普查和行政数据 ^1。Catasto 分为两部分：一部分涵盖城市房产，另一部分涵盖农村土地。Catasto 主要用于税收目的。随着时间的推移，大多数纸质记录都已转换为数字格式，更新工作也以电子方式进行。从历史上看，Catasto 记录的维护有很多不尽如人意的地方，这也是其他地方普遍存在的问题。随着数字化的到来，颁布了各种法律，目的是大幅提高Catasto 数据的质量和新鲜度。契约、权利和留置权登记处一个单独的契约、权利和留置权登记处，即 banca dati ipotecaria地契、权利和留置权登记册包含有关财产所有权的信息，表明谁拥有或曾经拥有财产的合法权利，包括抵押留置权和对所有权的其他限制。令人困惑的是，该登记处通常有一系列不同的名称： * registri immobiliari - "财产登记处"，源于当时全国各地都有单独的手工登记处。 * conservatoria dei registri immobiliari - 产权登记处的前身是所有权记录的维护者，隶属于现已解散的 "产权登记处"。Agenzia del Territorio. * pubblicità immobiliare - "财产公告 "是数据库的功能，也是目前的记录维护者--税务机构Agenzia delle Entrate （Inland Revenue /IRS）经常使用的术语。注意：虽然ipotecaria 这个词可能会让人联想到抵押留置权，但在这里它的含义更为广泛，涵盖了各种财产权利和限制。许多人将banca dati ipotecari …

在意大利买房的权威指南。哦，意大利说得没错。世界上最适合居住的国家。 - 马克-吐温，1904 年 4 月 10 日发表于《纽约时报您正在考虑在意大利买房，恭喜您！您需要了解购房流程。您想避免一路上的陷阱。毫无疑问，您有很多问题。从表面上看，购房过程相当简单明了，而且在大多数情况下，购房过程都很顺利...... 意大利的住房拥有率接近 80%，事情不会太难！但是，您也不能认为一切都会自然而然地发生。本指南结束时，您应该会感觉准备得更加充分。在外国买房是一项重大的事业，因此本文略显冗长，但目的是让您了解相关信息，而不是让您望而却步！对于 "简明扼要"的人来说，您可以使用目录跳转到您需要的部分，或者随时联系我们，如果您希望得到专业帮助，或者想亲自喝杯咖啡！意大利哪里最适合买房？对许多人来说，决定在意大利哪里买房是基于家庭关系或工作需要。而对于其他人来说，湖泊、山脉或大海则具有绝对的诱惑力。意大利面积达 301,338 平方公里，每个人都能在这里找到自己想要的东西。如果您还没有想好具体的居住地，请参阅 "意大利最佳居住地"，了解不同地区的优缺点。在意大利安家网络与碎片化现实在互联网时代，人们似乎很直观地认为首先要在网上找房子。然而，意大利的现实很快就来了。意大利的房地产市场非常分散，令人沮丧。没有一个 "去处 "网站，如英国的 Rightmove、美国的 Zillow.com或德国的 Immobilienscout24，而是有很多。很快，您就会发现自己在 5 个不同的网站上以 5 种不同的方式进行相同的搜索。任何一个网站的搜索结果都可能包括 4 次列出的同一房产--2 个或更多的价格！除了一个网站外，其他网站可能都没有列出其他房屋，如果您没有搜索到 "正确 …

意大利的吸引力毋庸置疑。因此，您正在考虑是否应该申请意大利国籍--但您可能对申请过程不太确定。受英国退欧公投的启发，苏格兰协会Casa Scozia在米兰地区为英国人和其他讲英语的人举办了一场关于意大利公民身份的研讨会。作为一名已入籍的意大利人，我应邀介绍了我所了解的入籍申请程序。入籍意大利的多种途径 Passaporto italiano 首先要知道的是，有多种途径可以获得意大利公民身份；详细情况请查阅适用法律，但总的来说有以下几种途径： 1. 与意大利公民结婚--在申请时和宣誓时！ 2. 居住（入籍）--欧盟国民需要 4 年，其他大多数人需要 10 年；必须连续居住并有文件证明；申请人必须有 "足够的 "收入 3. 意大利血统--父母（"自动"）或父系祖先；1948 年以后的母系祖先 4. 在意大利出生--有一些限制 5. 庇护 6. 曾为意大利国家工作某些途径可享受优惠待遇，即基于婚姻的申请比基于居留的申请处理得更快。如果您可以以婚姻或居留为基础提出申请，您应该以婚姻为基础提出申请，但有一个很大的注意事项。在批准入籍时，您必须仍然已婚（既未分居也未离婚）。收集必要文件如果您决定申请，您需要收集相应的文件。这些文件包括 * 出生证明，经法院认证的意大利语译文。 * 公证是根据 1961 年的一项国际公约进行的；详情请参见维基百科中的Apostille。 * 英国公民：有专门的政府办公室进行认证 * 美国公民：出生证明需要由签发地的州务卿加注。翻译必须由法院（tribunale）认可的翻译员认证。提示：如果您或您认识的人有能力提供高质量的翻译，您可以通过提供翻译而不是让翻译来降低翻译认证的费用。犯罪记录证明--在您居住过的地方出具，经正式公证并附有经认证的意大 …

法律并不要求房主购买保险，事实上很少有意大利人为自己的房屋购买保险；大约一半的人购买保险只是因为银行要求他们办理抵押贷款。与抵押贷款挂钩的保险很可能在承保范围上受到限制，而且很可能仅限于抵押贷款的期限；也有可能规定由不同的公司提供比银行建议的更广泛的保险--请向您的银行核实这一点。在购买新房的喜悦中，很容易忽视保护新房、您和您的亲人免受未来不幸事件影响的重要性。有管理人的正规公寓一般都会为整栋建筑和共用部分的损坏提供保险（详情请咨询管理人）。业主需要考虑购买的保险包括 * 物业本身 * 对他人造成的损害，如水管漏水淹没楼下邻居或屋顶瓦片掉落砸伤他人 * 个人财物和财产应考虑承保的风险包括火灾（砖石结构建筑比木结构建筑更不需要担心）、盗窃、爆炸（如煤气）和 "自然 "灾害，包括地震和洪水，视地区而定。避免 " 一分钱一分货"：可能会有选择低保额来节省保费的诱惑，但这可能会给你带来麻烦。保险单一般不具有追溯性--保险需要在事件发生之前就已到位。在选择保险公司时，必须考虑以下因素： * 承保范围 * 承保范围有哪些限制：免赔额、承保限额、其他 "细枝末节" * 保单费用 * 当出现索赔时，公司是否会实际支付？不想支付有效索赔的公司所提供的廉价保单实际上是非常昂贵的保单。意大利的一个大型消费者协会Altroconsumo 为其会员提供了一份附有评级的保单概览。我的感觉是 Altroconsumo 没有美国的Consumer Reports 或英国的Which? 那么 "严格"，但它是我们这里最好的。英国保险公司 Aviva 已将其意大利业务出售给德国安联，安联的表现如何，尤其是在理赔方面，还有待观察。在发生洪水或地震等自然灾害时，政府通常会提 …

卖方必须满足一系列要求；notaio 。根据法律规定，卖方有责任确保房产拥有建筑许可证和后续变更的规划许可（必要时通过获取并在转让协议中引用相关文件，或在某些情况下对此进行宣誓），并有责任确保用于税务目的的土地登记（casto）数据的正确性。这通常被称为 "conformità catastale, urbanistica edilizia"。 1942 年以来建造的建筑物在全国范围内都需要获得建筑许可证，但随着时间的推移，许可证的名称也发生了变化： * Licenza edilizia：1942 年 10 月 17 日至 1977 年 1 月 30 日期间建造的建筑物（"Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150) * Concessione edilizia：1977 年 1 月 30 日至 2003 年 6 月 30 日期间建造的建筑物 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10) * Permesso di costruire：2003 年 6 月 30 日以后建成的建筑物 (Testo Unico DPR 380/01) 在要求Licenza edilizia 之前建造的建筑物一般可免于建筑许可要求。也可以自行证明 1967 年 9 月之前建造的建筑物有许可证，但最好能找到许可证。需要规划许可的变更（建筑变更许可）也必须记录在案。有些工程可能是非法进行的，然后在 1985 年、1994 年和 2003 年作为大赦的一部分被规范化。这一点必须记录在案。因此，业主应持有与现状相符的许可证。这些许可证可以从当地的市镇 "技术 "办公室获得。宜居证书。建筑一旦完工，就应颁发宜居证书 (agi …

在意大利购买房产时，尤其是在乡村，买家可能会遇到一个叫做geometra 的专业人士。他们能够执行多种任务，这有时会让人搞不清楚他们能做什么，不能做什么。 geometra 介于土地测量师和初级建筑师之间。他们主要关注建筑物和建筑系统（公用设施）。通过培训，他们可以设计 "小型 "建筑，并规划和监督建筑工程。geometra 没有像建筑师那样接受过全面的正规大学培训。geometra 通常执行更多的 "操作性 "任务，如对房产进行技术审查，检查其是否符合建筑施工时适用的建筑规范，也许随后会进行修改。审查通常包括核实数据的正确性，包括在catasto （用于税务目的的土地登记处）存档的平面图（planimetria catastale ）。房屋买卖并不需要进行审查，尽管这是一个非常好的主意。卖方或买方均可委托geometra 出具宣誓过的技术检验报告。如果报告是由卖方委托出具的，且未经宣誓，买方最好请自己的专业人员进行审查：信任但要核实。在某些省份，尤其是托斯卡纳的大部分地区和艾米利亚-罗马涅的部分地区，notaio 可能意味着需要这份报告。但法律并不要求这样做，而且反垄断机构已就此做出裁决。技术和税务部门的符合性报告并不常见，因为它需要时间（从城镇获得建筑许可记录可能需要 30 天或更长的时间），而且费用不低。实际费用在很大程度上取决于具体案件的复杂程度。 geometra 可以帮助将房屋分割成独立单元 (frazionare) 或将现有公寓合并成一栋房屋 (fusione catastale)，尤其适用于主要房屋减税。他们还可以测量土地、核实边界、合并或分割地块。 geometra 可以在城镇的建筑许可官僚机构中游刃有余，确定什么是可能的，并提交必要的文件 …

在意大利民法典法律体系中（不同于普通法法律体系），notaio ，即法定公证人或法律公证人（不要与盎格鲁撒克逊普通法体系中见证签名的简单公证人混淆），是保证合同、契约和遗嘱等文件有效性的公职人员和法律专业人员。 notaio 赋予其监督的契约和其他文件以公共信任和法律证明的地位。根据法律规定，公证人必须独立公正：他们必须平等地保护所有当事人的利益，无论谁选择了他们。在办理房产证时，notaio 需要核实买方和卖方或其代表（如有限授权书）的身份。他们需要核实卖方确实拥有房产所有权，并注意任何限制条件，如抵押或其他留置权（法律尽职调查）。 notaio 还代表州政府收取应缴税款，并进行反洗钱检查。自 2017 年底以来，notaio ，为希望使用托管设施的人提供受法律保护的托管设施。在房地产交易中，通常由买方选择并支付notaio，因为买方被视为交易中的弱势方。契约将使用意大利语。notaio 可以将契约翻译成其他语言，并可以监督以英语或其他语言进行的房产过户，只要他们懂这些语言。如果他们不懂意大利语，则需要同声翻译，或者不懂意大利语的当事人可以提供一份有限授权书，让其他人代为行事。与所有专业人士一样，有些notai 比其他专业人士更全面、更严谨。许多人依靠办公室助理来完成许多幕后工作。有些人可能与交易中的利益相关者（如卖方和/或房地产中介）串通一气。一般来说，买方应避免使用房产中介推荐的notaio 。虽然我是一名房产中介，但我知道并不是所有的同事都能做正确的事。熟悉普通法法律体系的人会问，如果notaio 在民法体系中执行法律工作，那么律师/事务律师是做什么的？意大利人很少会在住宅物业交易中使用律师。外国人可能仍然希望聘请 …

欧元的引入是欧盟的众多优势之一，但这一优势可能未得到充分重视，因为欧元区的人们在将资金从一个国家转移到另一个国家时无需兑换货币。对于那些拥有英镑、美元或克朗资金的人来说，上次在意大利度假时放在家里抽屉里的欧元硬币和纸币不太可能满足在意大利购买房产的需要。幸运的是，我们有多种选择。这里将重点介绍几种。我们鼓励读者在做出决定之前，将此作为进一步研究的起点。作者不是货币兑换专家，没有资格就此问题提供建议。如果能找到一位精通货币兑换但实际上并不提供货币兑换服务的值得信赖的独立财务顾问，向其咨询将是一个极好的主意。经验表明，在选择如何转账时，安全、速度、成本和转账的便捷性是需要考虑的显而易见的因素。在意大利购买不动产的资金在哪里转账或不转账是一个重要话题，但不在本文讨论范围之内。对于任何服务，读者都希望在承诺之前了解转账的成本、时间、安全性等，并希望在转账之前将这些要点记录在案。 1.银行间电汇过去，解决方法很简单：要求银行进行转账。现在仍然可以这样做，对某些人来说，这可能是最简单的选择。它可能是最安全的。也可能是最昂贵的。银行需要一些显而易见的信息，如转账金额、目标货币和执行转账的时间。银行还需要目的地银行的BIC/Swift 代码和特定账号。全世界的银行都参与了一个名为 SWIFT的清算网络，该网络为每个成员银行分配一个Bank Identifier Code ( BIC) 分配给每个成员银行。目的地银行的BIC / Swift 代码（名称可互换）长度为 8 或 11 个字符。前 4 个字符通常取自银行名称。代码中的第 6 和第 7 个字符是国家代码。第 9-11 个字符为分行。这些字符经常被省略。意大利银行Intesa Sanpaolo 使用的代码是 BCIT …

根据民法第 1477 条的规定，房产......必须以出售时的状态移交给买方： ......必须以出售时的原状交给买方。除非双方（买方和卖方）另有约定，否则必须自出售之日起将物品（财产）连同附属物、相关物品和孳息一并交付。合同中通常会有一个死板的条款，规定卖方有义务在不带人和物品的情况下交付房产，这意味着房产不会有人居住，也不会有个人物品和家具。有些房主对 " 不含物品"的解释非常直白，忽略了 " 连同附属物"这一部分，将房屋中的所有物品，包括固定装置和内门都剥离出来。还有一些房主会留下没有任何商业价值的家具和其他物品，让买方承担将不需要的东西拖走的费用。一般建议是在谈判过程中明确哪些东西会包括在裸墙之外，哪些不会。这种共识需要以书面形式详细明确地记录下来。最好能说明，除特别注明的情况（墙上挂的个人照片等）外，看房时在场的所有装置都应保留。所有已安装的系统（如供暖、制冷系统）都应保留。如果有便携式风扇、空调机、加热器，除非双方另有约定，否则它们可能会消失。应拍摄照片并在双方之间共享，以加强所写内容。买方可以在最终付款前不久进行一次实地考察......或者至少表示他们将这样做，以向卖方发出买方有商业目的的先发制人的警告，从而进一步保护自己！从历史上看，卖家都会带走他们的橱柜单元，因为它们通常是由独立的模块单元和挂在钩子上的墙面模块组成。卖方可能希望留下厨房橱柜，这一点同样需要讨论并记录在案。在notaio 起草的最终契约转让协议中，可以记录已做出的决定。需要对家具进行估价（这并不容易），家具将被征收 3% 的税。实际上，这种做法并不常见。如果这些物品对必须将其运走的买方造成了实际成本，则应说明这些物品没有商业价值（买方应保留相关照 …

通常可以，但这在很大程度上取决于具体房产、地点和卖方的情况。专业的房地产经纪人应能为您提供社区和房产类型的一般实现价格值，这样您就不必盲目谈判。一般来说，全国范围内的平均折扣约为原始要价的 10%-15%，这可能与当前要价不同，也就是说，如果一处房产已经从原始要价中打了 10 %的折扣，那么您的折扣可能不会超过 5%。全国平均价意味着在某些情况下不会有折扣，或者会有轻微的溢价（在意大利并不常见，但在罗马和米兰等热门市场却有可能）。在其他情况下，折扣可能为 30% 或更多。理论上，特定房产的销售历史数据是公开的，但典型的官僚作风使实际情况并非如此：要获取数据，需要付费订阅。搜索既困难又昂贵。查看具体记录也很昂贵。2006 年（引入 "prezzo-valore"的年份，根据房产的税收评估价值而不是销售价格征税）之前的价值是出了名的不可靠，而且目前的数字记录只能追溯到几年前。从 2019 年起，按地区划分的高级交易数据可以获得，但似乎很少有房地产经纪人知道有这样的数据，而且这些数据也很难解读。在房产经常出现多业主的情况下，谈判可能会更加困难。出现这种情况的主要原因是继承法的运作方式。一个人去世后，必须将一定份额的财产留给合法继承人，如子女、配偶、父母。他们不可能把所有财产都留给他们最新的前花花公子模特或玩具男孩或其他什么人。实际上，这往往是房产在市场上出现的原因：多位业主，其中没有一位有兴趣或有能力买断其他业主的房产。多位业主确实意味着多位负责人必须做出决定。我通常会设法让其中一位卖家获得一份有限授权书，代表我所代理房产的所有卖家行事，从源头上解决这个问题。但这并不容易，也不常见。 …

在法律上，可以通过一种称为授权书的法律工具将个人事务或部分事务委托给他人管理。在意大利的法律体系中，这种委托书被称为procura 。有限制的委托书限制了某人可以代表他人行事的范围，这种委托书被称为 procura speciale ，在有限的意义上是特殊的。procura speciale 为何有用在买卖房产时，买方或卖方可能会发现亲自办理某些手续是不切实际的，例如出席过户（完工、产权过户、转让）。还有一些时候，房产可能有多个所有者，例如家庭成员共同继承房产时，各所有者会决定正式指定一人代表所有者的利益，从而大大简化销售流程。这种情况对潜在买方更有吸引力，如果有 3 或 4 个人必须达成一致，买方很可能不会浪费时间出价购买房产。卖方可能知道他们都 "同意 "出售，但买方肯定不知道。在其他情况下，买方或卖方虽然心智健全，但可能不希望在执行如此重要的任务时遇到麻烦和压力，因此可能希望委托他人代为处理。当一个人需要用自己不懂的外语进行法律交易时，授权书也可以派上用场。与其翻译无数的文件，当事人会选择让懂外语的人代劳。在大多数情况下，意大利的法律文件必须是意大利文。一些边境地区的公共文件可能使用意大利语和/或当地语言，例如在Südtirol 使用德语。procura speciale 所包含的内容作为一份文件，特别委托书包括授权第三人 "代诉人 "代表其利益行事的人（ "dominus"）的详细身份信息，以及将完成一项或多项任务的人的详细身份信息。这些信息包括法定全名（包括中间名）、出生日期和地点、现居住地。请注意，在意大利，妇女在法律上保留其婚前姓氏。有限授权书将确定手头的一项或多项任务。民法典》第 1708 条规定，授权完成特定 …

什么是 "procura speciale"，我为什么要关心这个问题？ 2023-05-15T08:04:16+02:00 2023-05-15T08:04:16+02:00 Copyright © 2017-2026 Sean Michael Carlos. All rights reserved. https://www.seancarlos.org/zh/faq-009-italian-mortgage

外国人只要有足够的可证明的固定收入，就可以在意大利获得住房抵押贷款。意大利银行一般倾向于向意大利居民或即将成为意大利居民的人提供贷款。对非居民的贷款条件一般会比较宽松，例如，通常是 "loan to value, (ltv)" （银行评估价值和销售价格的差额）的 80%，而不是 40 - 60%。请注意，每家银行都有自己的贷款政策，而且这些政策可能会随时改变：一家银行的政策不一定适合另一家银行。意大利有最低抵押贷款额度吗？大多数意大利银行都不愿意贷出小额贷款，因为其发放和管理贷款的成本可能会高于超时利润。预计最低贷款额度约为 50,000 欧元。意大利房贷的税费是多少？除了银行贷款启动费用和保险费用外，意大利国家对抵押贷款征收 0.25% 的税，如果抵押贷款用于主要住房，则征收 2% 的高额税，如果抵押贷款用于第二套住房，则征收 2% 的高额税。此外，抵押合同和房产留置权还需要额外的法律费用（notaio 费用）。意大利有抵押贷款预先批准吗？现在，许多意大利银行都提供获得抵押贷款预先批准的可能性，称为predelibera ，它根据借款人的信用状况决定银行将借给借款人多少钱。信用档案可考虑资产、工资记录、就业历史和年龄等因素。由于银行的市场营销部门每天都在孜孜不倦地说服我们他们提供的是产品而不是服务（银行没有产品），值得注意的是，每家银行对预批准都有自己乏味可爱的名称。Intesa Sanpaolo 会说 "Mutuo in Tasca" （欢迎使用predelibera 来纠正他们！）。Unicredit 现在说valutazione preliminare （过去使用过）。 voucher mutuo 过去）。抵押贷款预批准的有效期有限，如 6 个月左右。预批 …

外国人可以在意大利获得住房抵押贷款吗？ 2025-08-02T12:18:24+02:00 2025-08-02T12:18:24+02:00 Copyright © 2017-2026 Sean Michael Carlos. All rights reserved. https://www.seancarlos.org/zh/faq-010-lawyer-buying-property-italy

在意大利使用的民法典法律体系中，房地产出售时负责法律工作的是Notaio （公证人），即一名公职人员，而不是律师。Notaio 负责法律尽职调查，如产权调查，并确保房产产权和转让的完整性。民法典Notaio 与英语国家使用的 common law 法律体系中的公证人（Notary Public）没有任何关系，这是英语使用者可以理解的混淆点。在common law 的法律体系中，通常会使用（如果不是必须）律师来履行法律尽职调查。意大利人在购买住宅时很少会聘请律师。因此，意大利很少有律师精通错综复杂的房地产法，因为法律是一个宽泛的领域，而房地产并不是他们的面包和黄油。Notai ，以及像我这样的更好的房地产中介，都可以直接在线访问房地产产权记录。大多数律师都没有。在意大利购买房产时，谁来选择Notaio ？买方选择Notaio ，并支付费用。Notaio 本应不偏不倚，平等地代表买方和卖方，但在默认买方在交易中处于弱势的情况下（买方放弃易懂的东西--现金，以换取复杂的东西--房产），惯例是由买方选择Notaio 。当然，买方应牢记卖方的情况：如果卖方住在托斯卡纳，卖方可能不太乐意买方选择米兰或巴勒莫的Notaio 。在意大利购房时如何选择Notaio ？大多数Notai 都很称职，但就像所有专业人士一样，有些人比其他人更好。理想情况下，应请可信赖的朋友推荐。大多数房地产经纪人都有经常合作的Notai ，这可能是好事，也可能是坏事。可以事先向一个或多个Notai 询问报价，其中通常包括应向国家缴纳的税款；他们必须对销售情况有一个明确的概述，以便提供准确的报价。买方应何时与Notaio 联系？理想情况下，买方应在承诺购买具体房产之前与Notaio 联系并交谈。Notai …

在意大利购买房产时，必须满足有关建筑许可的若干正式和实质性要求，以确保契约在法律上正确无误，履行纳税义务，并保护买卖双方免于在出售后可能出现的 "误解"。产权协议中必须提及建筑许可证首先，售房契约中必须提及所有重要的建筑许可证（"titoli abilitativi"）。建议列举所有主要和次要的建筑许可证。在全国范围内，建筑许可于 1942 年（L. 1150 / 1942）^1开始在城市地区实施，1967 年（L. 765 / 1967）^2 扩展到农村地区。如果未提及建筑许可证，或至少卖方未声明建筑工程于 1967 年 9 月 1 日之前开始，则产权无效，从未产生过^3.许可证必须存在，必须是针对所售建筑的，但不必向买方出示，也不必向卖方出示。 Notaio.根据《刑法典》第 483 条第^4 款，在公共契约合同中撒谎将被处以 2 年以下监禁。要求提及建筑许可的目的主要是为了阻止在没有规划许可的情况下竞相出售房产。可以在契约中附上一份宣誓声明，说明建筑物的 "合法状态"。仅有建筑许可证并不能保证实际建造的房屋与许可的房屋一致。2020 年批准的立法（D.L. 76 / 2020）^5更进了几步，建议通过建筑许可证来核实建筑物的合法状态，如果没有建筑许可证，则通过其他明确的文件来核实，例如税务局的记录。catasto）的记录。此外，现有建筑必须在特定的公差范围内反映出允许的情况。在房产销售的情况下，可以在销售契约中附上一份经宣誓的合法状态声明："dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali".按照典型的意大利 …

意大利全国每年征收的财产税称为IMU，Imposta municipale propria 。以前称为ICI，Imposta comunale sugli immobili 。在某些自治区，名称可能略有不同。注意：税收规则可能随时更改。请将以下信息作为指南，注意这些信息可能不是最新的，或者您的情况可能有所不同。是否有IMU免税？如果房屋是普通住宅的主要居所，其业主可免缴IMU。在许多山区和丘陵城镇，农业用地也可免税。奢侈税类别（如 A/1、A/8 和 A/9）房屋的所有者不享受免税。IMU的最后期限是什么？ IMU税分两次缴纳，通常为 6 月中旬和 12 月中旬。也可以在 6 月一次性缴纳。如何计算年度财产税IMU？遗憾的是，城镇通常不会通知纳税人应缴纳的税款，尽管理论上他们可以而且可能应该这样做。要了解应缴纳多少IMU，可选择以下方式 * 要求（亲自）城镇税务职员计算税款。我怀疑他们是否会回复电子邮件或电话，但你可以尝试 * 请会计师计算税款。当然，他们会收取时间费用 * 去CAF （财政援助中心）或 patronato。这些都是代表国家、工会和协会提供财政援助的专业人士。使用CAF 的费用不高。赞助人一般由政府支付费用（税收！）。 * 使用在线工具直接计算税款。由于所需的信息量很大，很多人都会觉得这很困难： * 纳税人 ID 号 ( codice fiscale)和全名，如每个人的税率系数（codice fiscale document * Rendita catastale(每处房产的纳税系数）。在最近的visura catastale 税卷记录中可以找到 * IMU税率。国家税率是存在的，但有必要阅读城镇会议记录，以了解城镇是否审议过偏离国家IMU税率的情况。 …

考虑移居意大利？想在做出承诺之前更好地了解这个国家？没有比经验丰富的导游更能让您发现意大利的魅力了。有些导游专注于特定的城市，有些则专注于特定的兴趣领域。我们列举了一些比较著名的导游服务在聘用导游之前，请务必确保他们具有法律规定的资格和执照。按城市佛罗伦萨 * 克里斯蒂娜-米夫萨德（Christina Mifsud）是艺术史学家和授权导游，她来自旧金山，在佛罗伦萨安家已近25年。克里斯蒂娜曾在多个美国留学项目中担任兼职教授，并与美国驻佛罗伦萨领事馆和驻罗马大使馆合作为政要提供导游服务。 * (在多个城市工作的其他导游见下文）米兰 * 游览莱昂纳多的《最后的晚餐》、Ambrosiana 博物馆、斯福尔扎城堡和米兰的许多其他文化景点。 * 米兰 Gay Tours迎合女同性恋、男同性恋、双性恋和变性者客户的需求。罗马 * Jan Corinne Stackhouse提供个性化的步行游和面包车游。来自新西兰的 Jan 是罗马的执业导游，在罗马生活了 20 多年。语言英语、意大利语 * 朱利安-爱泼斯坦（Julian Epstein）在意大利首都罗马提供历史步行游和美食探险。 * (在多个城市开展业务的其他导游见下文）威尼斯 * 我的威尼斯旅游指南--威尼斯和威尼托的城市旅游 * 另一个威尼斯"是一个由导游组成的合作组织，可帮助您领略潟湖城市的最佳风光。 * (在多个城市开展业务的其他导游见下文）佛罗伦萨 - 罗马 - 威尼斯 * 意大利漫步，用英语或西班牙语游览罗马、佛罗伦萨、威尼斯等地。 * 来自英国的艺术史学家、作家兼导游大卫-洛恩（David Lown）提供罗马、佛罗伦萨和威尼斯的私人导游服务。 * (佛罗伦萨、罗马和威尼斯的其他导游见上文）按主题美食 * …

关于意大利居住地的权威指南意大利的魅力毋庸置疑。历史、文化、美食传统、迷人的风景......自然还有那么多美丽的人们。你已经心动了，还有什么理由不喜欢呢？对于许多考虑移居意大利的人来说，找到 "意大利哪里最适合居住"的正确答案是一大难题。在 Quora或 Facebook上提出这个问题，五个人会给出五个相互矛盾且不完整的答案。说实话，意大利有很多适合居住的地方，每个地方都有很多优点......就像生活中的大多数事情一样，也有一两个缺点。在下文中，我将根据自己在意大利超过 25 年的生活经历，谈谈我在为希望在意大利买房的人 "传声筒 "时遇到的主要考虑因素。如果您觉得有遗漏，请与我联系，以便我在今后的修订中加以补充。关于在意大利住在哪里的许多考虑因素，与您在自己国家面临的情况相同。然而，当您开始关注一个国家时，您可能更多地是通过电影而非亲身经历来了解这个国家，因此很难找到与国内相同的信息，也很难在头脑中处理这些信息。最终的选择可能不是完全理性的--也不需要完全理性，只要是明智的选择就好。排名不分先后，请击鼓.....： Distribution of terrain in Italy: Mountainous, hilly and flat lands. 意大利的地形分布：山地、丘陵和平地。 ❏ 乡村与城市。生活在城市中心提供了便利。附近有学校和各种商店。公共交通一般都很便利（参见 "公共服务"部分）。您还能找到会讲您的语言的人。然而，在城市环境中，大多数住所都是多户公寓。如果您不习惯住在楼上楼下都有人的地方，您可能会遇到一些意外。早上 6 点，你的头顶上有高跟鞋。楼下邻居的香烟烟雾。如果您在成长过程中没有接受过 "妥协"，那么与他人近距离生活可能是 …

非意大利居民在意大利获得住房抵押贷款似乎是不可能完成的任务，而 " 以租代购"（又称 " 以租代购"、"以租代购"、"以租代购"）计划可能正是少数有志购房者的解决方案、 affitto con riscatto 租购同权）计划可能是少数有志购房者的解决方案，但经过冷静考虑后，大多数人都会觉得它就像一首诱惑之歌。以租代购的运作方式意大利法律于^ 2014 年年底将 " 以租代购 "编入法律1，它允许潜在购房者先出租/租赁房产，并在租期结束时选择以事先确定的价格购买房产。每次定期付款由两部分组成：租金和未来购房的分期付款。双方必须就付款频率以及租金和分期付款的指定金额进行协商。租期必须少于 10 年，以确保为买卖双方提供重要的法律保护。租赁期结束后，潜在买家可选择是否购买该房产（业主有义务按之前确定的价格减去分期付款后出售房产；潜在买家没有义务完成购买）。如果潜在买家选择购买房产，则需要支付未付余额。如果他们选择放弃，他们可能会也可能不会拿回全部或部分分期付款，具体取决于他们协商的合同条款。对买方的好处购房者的主要好处是，他们现在就能以给定的价格预订未来购买的房产，但却能将大部分付款推迟到几年后的某个日期。需要明确的是，" 以租代购"只是推迟了购房者仍需承担大部分购房资金的时间。如果买方有短期资金周转问题，而他们希望在 " 以租代购"/"自住"期结束前解决这个问题，那么 "以租代购 "就很有用。由于买方在此期间必须同时支付租金和首付款，如果买方预计自己的财务状况在以租代购协议有效期内不会改善，以租代购就不是一个好的解决方案，除非买方预计未来几年会出现大幅通货膨胀。潜在买家还需要考虑到，大多数卖家更愿意现在就拿到现金，而不是为几年后的出售收取分期付 …

在意大利，为了将您的房屋推向市场，专业房地产经纪人会向您索要一份在房产/土地登记处（ catasto）备案的官方平面图（planimetria）。由于隐私法的规定，中介必须获得书面许可才能代表您申请这份文件。更快捷的方法是直接从 Agenzia delle Entrate网站免费下载。提示：自本文撰写以来，意大利引入了联合登录系统。通过使用 Tessera Sanitaria或 Carta di Identità Elettronica (CIE) 和读卡器，网站用户名和密码已被SPID 凭证取代。登录后，文章的其余部分仍然适用。用 5 个简单步骤找回您的计划表 1.访问Agenzia delle Entrate 网站，点击右上角的 Area Riservata右上角。将展开一个框。 Access the Entratel - Fisconline service 访问 Entratel - Fisconline 服务 2.如果您已经注册了 Entratel - Fisconline 提供的在线服务，请点击 "注册"。 Agenzia delle Entrate服务，请单击 Accedi a Entratel/Fisconline按钮。在 Accedi al servizio在页面右侧的框中，输入您的用户名、密码和密码徽标以登录。 Insert your username, password &pin 输入用户名、密码和密码徽章需要注册吗？如果您需要注册，请点击 " Non sei ancora registrato "链接。点击 Registrazione a Fisconline链接。如果您的 Tessera Sanitaria 有读卡器，请选择 Perso …

虽然我通常专注于涉及意大利房产销售的所有话题，但有一个装修话题更值得关注：简陋的电源插座/插座。历史上，意大利有两种插头规格，一种是 4 毫米插针插头，另一种是 5 毫米插针插头，用于电流较大的电器。有些插座只有两个插针，有些插座的中间插针用作地线。有些插座只接受一种规格，而最近的插座则同时接受两种规格。意大利在贸易关税的保护下，依然与世隔绝，一切都很好。 [256px-Euro-Flachstecker_2.jpg] 欧洲插头。SomnusDe，公共领域，通过维基共享资源泛欧市场的建立导致了两种插头类型的实际应用。第一种是简单的双针脚 "欧洲插头"，这种插头设计于 20 世纪 60 年代，适用于欧洲现有的许多插座。欧洲插头适用于意大利的 4 毫米插针插座。目前，需要更大电流的电器产品通常使用源自德国Schuko (Schutzkontakt) 的插头，这种插头经过改良，与法国的标准有些类似。德国市场是欧洲最大的市场，而Schuko 插头的设计考虑到了安全问题。对于意大利人来说，主要有两种解决方案：要么使用适配器将Schuko 插头转换为两种意大利插头标准之一（取决于设备将使用的电流），要么安装与 Schuko 兼容的插座（从安全角度来看，使用 Schuko 插座的延长线不是最佳选择）。 [CEE_7-7.jpg] Schuko 插头，标准 CEE 7/7。Chamaeleon，公共领域，通过维基共享资源一个意大利多标准Schuko 型插座可以放在一个意大利插座旁边，该插座可接受欧洲插头以及 4 毫米和 5 毫米意大利插头，因为这些插头可以安装在现有的模块盒或插座中。如果从头开始，可以考虑将两个多标准Schuko 插座放在一起，但这需要更宽的插座盒（4 …

插头和插座：你需要知道的！ 2023-05-16T16:07:14+02:00 2023-05-16T16:07:14+02:00 Copyright © 2017-2026 Sean Michael Carlos. All rights reserved. https://www.seancarlos.org/zh/selling-real-estate-in-italy-document-checklist

打算在意大利出售房产？您首先关心的很可能是房屋的市场价值和出售时间。这是正确的。您会发现有很多房地产中介（以及他们的冒牌货）为了得到您的业务，很乐意给您做一个纸上谈兵式的价值评估。然而，专业的房产评估不应仅仅是 2 分钟的工作；特别是，它应包括对所有相关文件的审查。这些文件应可供潜在买家查阅。此外，法律还要求在初步和/或成交/完成销售协议中提供某些文件。我听到了呻吟声。的确，文件收集过程可能有点繁琐，尤其是如果您已经拥有房屋多年。相信我，我并不乐于成为坏消息的传播者！通常情况下，卖家直到过户/完工时间临近时才会发现这些要求。然而，及早收集房产文件有几个好处： 1. 更准确的估价让您放心，您的房产将在合理的时间内获得合理的价格。 2. 尽早面对问题，您就不会在可能的买家出现后冒着失去销售的风险；买家不会希望等待数周才能看到文件。有备无患！以下是您应该收集的资料及其原因： * 土地登记证(Visura catastale) 和平面图，任何房产所有者都可以从房产登记处 (catasto)免费下载，房产登记处隶属于税务局 (Agenzia delle Entrate)。根据法律规定，作为经公证的初步销售协议和最终房产转让协议的一部分，卖方必须声明土地登记数据（包括平面图）准确反映了当前的状况(conformità catastale)^ 1。如果由于某种原因存在差异，则需要在完成销售之前加以解决。您的房地产经纪人也可以为您提供平面图。 * 将房产过户给您（以及共同所有人，如果适用）的 * 公证行为。如果您拥有该房产的时间不足 20 年，则需要提供至少 20 年以前的所有权证明文件。20年是指在某些条件下，擅自占地者有合法权利成为业主，即所谓的 " 取得时效" …