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Sviluppi nel mercato immobiliare

Vendere immobili in Italia: vademecum dei documenti richiesti

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Hai in programma la vendita della tua casa? Le tue prime preoccupazioni sono molto probabilmente legate al valore di mercato e al tempo necessario a vendere. Giusto. Troverai più di alcuni agenti immobiliari (e coloro che si definiscono tali) felici di farti una valutazione calcolata frettolosamente su un pezzetto di carta per ottenere l’incarico. Tuttavia, una stima professionale del valore di un immobile dovrebbe richiedere più di 2 minuti. In particolare dovrebbe comprendere l’elenco di tutta la documentazione pertinente, documentazione che dovrebbe essere disponibile per la consultazione da parte dei potenziali acquirenti. Inoltre, alcuni documenti vengono richiesti dalla legge per il contratto preliminare di vendita e/o l’atto di rogito.

Uffa, verrebbe da dire. È vero che il processo di raccolta documenti può essere un po’ noioso, specialmente se possiedi la tua casa da anni. Credimi, non intendo essere il portatore di cattive notizie! Troppo spesso un venditore ignora questi aspetti finché non arriva al momento del rogito. Eppure, ci sono diversi vantaggi nel preparare e raccogliere i documenti immobiliari in anticipo:

  1. Una valutazione più accurata ti offre la tranquillità che si otterrà il prezzo giusto per il tuo immobile in un tempo ragionevole.
  2. Affrontando il problema prima e non più tardi, non si mette a rischio la vendita una volta che si trovi un probabile acquirente: l’acquirente non vuole aspettare settimane per vedere i documenti. Uomo avvisato mezzo salvato!

Ecco cosa si dovrebbe raccogliere e perché:

  • La visura catastale e planimetria può essere scaricata gratuitamente dal catasto, che fa parte dell’Agenzia delle Entrate, dai proprietari dell’immobile. Per legge è necessario dichiarare, nell’accordo preliminare concluso per atto pubblico o scrittura privata autenticata e nel rogito, che i dati catastali nonché della corrispondente planimetria, rispondono allo stato di fatto (la conformità catastale)1. Se, per qualche motivo, vi è una discrepanza, sarà necessario affrontarla prima che la vendita possa essere conclusa. Il tuo agente immobiliare può procurare la tua planimetria per tuo conto, tuttavia questo è un po’ più complicato a causa dei requisiti in materia di privacy e ci sono poi dei costi aggiuntivi.
  • L’atto notarile che trasferisce la proprietà a te (e ai co-proprietari, se applicabile). Se possiedi la casa da meno di 20 anni, sarà utile e, nel caso in cui l’acquirente richieda un mutuo, anche obbligatorio, documentare la proprietà precedente a ritroso di 20 anni. Il requisito di 20 anni è dovuto a un diritto, detto usucapione, che consente a una persona che occupa una casa di diventarne proprietaria in determinate condizioni. Un problema frequente si verifica quando una casa è stata ereditata, ma la trascrizione del trasferimento del diritto non è stata fatta. Questa deve essere perfezionata.
  • Ispezione ipotecaria. Si può stampare una copia gratuita da Servizi di pubblicità immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate. Avrai bisogno di credenziali di accesso (nome utente, password e pin, digitale in Italia non significa necessariamente semplice!). L’acquirente desidera sapere se la casa sia gravata da un mutuo o un altro vincolo. Un controllo definitivo sarà eseguito dal notaio per il rogito. In alcuni casi può esistere un diritto di prelazione, ad esempio quello dei proprietari agricoli confinanti o dei locatori attuali.
  • Certificati di conformità degli impianti2 o una dichiarazione di non conformità se è il caso. Ciò vale per tutti gli impianti, ad esempio gas, elettricità, riscaldamento e raffreddamento, acqua e fognatura, ascensori, tv, allarmi antincendio, porte e cancelli automatici, se installati dopo il 27 marzo 2008 ed, in alcuni casi, per impianti installati dopo il 13 marzo 1990. Quando i sistemi sono installati o sostituiti, il tecnico deve fornire un certificato che il lavoro è stato eseguito in conformità con gli standard in vigore. Questa documentazione deve essere fornita in modo che il compratore conosca lo stato di quello che sta acquistando e per assicurare che successivamente egli non possa fare rivendicazioni, quindi c’è un vantaggio sia per l’acquirente che per il venditore. Non dimenticare il libretto d’impianto per il riscaldamento e il raffreddamento.
  • L’Attestato di prestazione energetica (APE) è richiesto per l’ispezione da parte di potenziali acquirenti e deve essere allegato al rogito, con una multa che va da €3000 a €18.000, da dividere fra l’acquirente e il venditore, se non viene allegato3. Il tecnico4 vorrà visionare la planimetria e il libretto d’impianto per il riscaldamento e il raffreddamento. Si noti che il certificato deve essere redatto nuovamente se ci sono modifiche che potrebbero influenzare la valutazione energetica (ristrutturazioni, cambiamenti di impianti) altrimenti è valido per 10 anni. Il costo varia in base all’edificio e alla sua ubicazione; si può pagare una cifra che va da 150 a 300 €. Tieni presente che stai pagando per la competenza del tecnico, il suo tempo (compresi i trasferimenti in posti remoti) e la responsabilità legale.
  • Certificato di conformità urbanistica5 o condono. È disponibile su richiesta dal comune, spesso online. Puoi chiederlo direttamente, o pagare un professionista per riceverlo per te. Una dichiarazione alternativa è possibile per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, in quanto si suppone che i documenti vecchi manchino o siano di scarsa qualità6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003)
  • Certificato di agibilità. Disponibile dal comune. Non richiesto per gli edifici completati prima del 19347. Non è un documento strettamente necessario ma, se presente, l’acquirente non può metterlo in discussione in seguito al rogito, con conseguenze giudiziarie poco piacevoli.

Nel caso di un’unità in condominio:

  • Il regolamento condominiale. L’acquirente desidera sapere quali limitazioni, se del caso, siano indicate nel regolamento.
  • I verbali delle riunioni condominiali, ordinarie e straordinarie, per l’ultimo anno, bilanci compresi. L’acquirente vuole sapere quali spese annuali deve aspettarsi. Desidera anche ricevere informazioni sulle spese straordinarie previste a breve.
  • Una dichiarazione dell’amministratore del condominio in merito allo stato attuale dei pagamenti condominiali. Se il venditore è indietro con i pagamenti, l’acquirente vuole saperlo.

Nel caso di un immobile attualmente locato:

  • Il contratto di locazione. Il compratore vuole sapere quando esso scade e quale rendita si può aspettare.

Per quanto riguarda i singoli venditori:

  • Documento d’identità. Questo deve essere valido (non scaduto). Ciò è richiesto per accertare l’identità di chi firma l’accordo di vendita (preliminare e/o rogito).
  • Codice fiscale
  • Certificato di stato civile e, se sposato, regime patrimoniale

Naturalmente se hai una casa da vendere in Italia, saremo lieti di aiutarti a trovare un acquirente. Facci sapere le tue esigenze oggi stesso!

Nota: abbiamo fatto del nostro meglio nel fornirti gratuitamente queste informazioni. Tuttavia esse non sono necessariamente esaustive, possono non rispondere alla situazione attuale e non sono intese come sostituzione di una consulenza su una situazione specifica da parte di un professionista qualificato. Sentiti libero di fornirci un tuo feedback!

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5Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
7RD 27/07/34 n. 1265 artt. 220+