Come acquistare casa in Italia

Come acquistare casa in Italia


Di Lucarelli (Opera propria) [CC BY-SA 3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0) o GFDL (http://www.gnu.org/copyleft/fdl.html)], attraverso Wikimedia Commons

La guida quasi definitiva per l’acquisto di una casa

Oh, l’Italia è abbastanza giusta. Il miglior Paese del mondo per vivere.
– Mark Twain, nel New York Times del 10 aprile 1904

Stai pensando di acquistare casa? Congratulazioni! Vuoi capire quali siano i passi da fare, sapere quali siano le trappole da evitare lungo la strada? Senza dubbio hai molte domande. In apparenza, il processo di acquisto è abbastanza semplice e, nella maggior parte dei casi, il processo di acquistare casa ha un esito positivo e senza problemi … dato che quasi l’80% degli italiani vivono in una casa di proprietà, le cose non possono essere troppo difficili! Eppure hai le tue ragioni di pensare che tutto possa non andare in porto da solo.

Alla fine di questa guida ci si dovrebbe sentire molto più preparati. L’acquisto di una casa è un momento importante, quindi questo testo è un po’ lungo, ma l’obiettivo è quello di informarti, non scoraggiarti!

Non è necessario leggere tutto ora: c’è un indice che consente una consultazione dei temi che ti servono quando e se ne avrai necessità.

Dove è il posto migliore in Italia per vivere?

Per molte persone la decisione su come e dove acquistare beni immobili in Italia è basata su rapporti famigliari o esigenze di lavoro. Altri prediligono senza incertezze laghi, montagne o mare. Coi suoi 301.338 km², l’Italia offre qualcosa per tutti. Se non si ha già in mente una zona specifica, l’articolo i posti migliori per vivere in Italia (in inglese) offre considerazioni dei pro e contra delle diverse zone.

Trovare casa in Italia

Online incontra la realtà di un settore molto frammentato

Nell’era di Internet sembra intuitivo che il primo passo per cercare casa sia online. Eppure presto ci si scontra con una realtà tutta italiana. Il mercato immobiliare italiano è terribilmente frammentato. Non c’è un sito web di riferimento come Rightmove nel Regno Unito, Realtor.com negli USA o Immobilienscout24 in Germania. Presto ti ritroverai ad eseguire la stessa ricerca in 5 modi diversi su 5 diversi siti. I risultati di ricerca in un determinato sito possono includere lo stesso immobile elencato 4 volte – con 2 o anche più prezzi! Altre case potrebbero essere pubblicate solo su un sito dei tanti, invisibile se non controlli il sito “giusto”. Alcuni immobili di alto livello non sono pubblicati a causa del desiderio di discrezione da parte del proprietario.

Non esiste un elenco definitivo MLS italiano, nonostante le affermazioni contrarie (se vedete “lo MLS italiano” su un sito web, occhio, è un inganno).

Piccoli annunci

In alcune località esistono tuttora i piccoli annunci cartacei da controllare.

Passeggiando

Un altro approccio è quello di passeggiare in un quartiere, guardando in alto e in basso alla ricerca di cartelli vendesi. Tuttavia non tutti gli immobili sono visibili dalla strada. Poi non tutte le case disponibili sono contrassegnate da cartelli in quanto il proprietario potrebbe desiderare un minimo di discrezione.

Metti un agente immobiliare valido a lavorare per te

Con molta perseveranza potresti trovare la tua casa ideale da solo. Eppure, un consulente immobiliare autorizzato potrebbe essere esattamente il partner di cui hai bisogno.

La sua conoscenza ed assistenza possono risparmiarti tempo e denaro. Può aiutarti a navigare le complessità del processo di acquisto, compresa una valutazione dei controlli del caso di un immobile ben prima del rogito per evitare che problemi emergano all’ultimo minuto.

La legge vigente richiede che i mediatori immobiliari siano addestrati nei temi fiscali, giuridici e tecnici; siano certificati (solo il 20% dei candidati superano l’esame in media), autorizzati e devono stipulare un’assicurazione professionale. Un agente immobiliare valido è quindi veramente preparato per guidarti attraverso ogni fase del processo di acquisto di una casa.

Tra i vantaggi che ci si può aspettare come acquirente quando si utilizza un agente immobiliare professionale figurano:

  • Assistenza nella ricerca della casa ideale nel posto giusto in base alle tue esigenze
    • un agente valido è probabilmente un esperto nella ricerca dei vari servizi di annunci in rete e farà la ricerca per te.
    • esamineranno ogni casa prima che tu la vada a vedere, in modo da non farti perdere tempo visitando immobili che non prenderesti mai in considerazione
    • possono suggerire case non ufficialmente sul mercato.
  • Ampia conoscenza di questioni tecniche, legali e fiscali relative agli immobili
  • Ampia conoscenza delle attuali condizioni di mercato
  • Controllo della documentazione sull’immobile, dalle visura catastale e visura ipotecaria, al regolamento condominiale, se del caso, prima che si effettui una proposta.
  • Assistenza nella comprensione delle possibilità di finanziamento
    • dai mutui a Rent to buy / affitto con riscatto
    • Nota: per legge un agente immobiliare non può raccomandare una soluzione di mutuo o finanziaria specifica – solo i consulenti finanziari autorizzati possono farlo.
  • assistenza nelle trattative.
  • Supporto con le partitiche burocratiche, dalla stesura del contratto alle conformità legale.
  • Imparzialità, garantita dalla legge.

La provvigione dell’agente immobiliare

Un mediatore immobiliare ha il dovere di legge di imparzialità, lavora per conto sia dell’acquirente sia del venditore, e pertanto la sua provvigione è normalmente a carico sia dal compratore che del venditore. Ogni agente determina la propria tariffa. Un acquirente pagherà generalmente il 3% + IVA sul prezzo di vendita; Alcuni agenti richiederanno il 4% o di più per beni immobili in alcune zone rurali a causa dei costi aggiuntivi. Il 19% della provvigione sull’acquisto di prima casa può essere detratto dall’imposta sul reddito, per i primi 1000 € della provvigione.

Note importanti se si dovesse ricorrere a un agente immobiliare

  • Alcune agenzie possono impiegare personale non autorizzato per lavorare direttamente con i clienti. Tutto ciò che suddetto personale faccia oltre la gestione amministrativa non è consentito dalla legge. Hai il diritto di lavorare direttamente con un professionista qualificato. Per proteggerti, la legge prevede:
    • non è dovuta nessuna provvigione qualora il consulente immobiliare non sia autorizzato
    • Il nome dell’agente deve essere specificato nel atto di rogito, anche se non autorizzato come agente dalla Camera di commercio
      • la penale per omissione va da 500 a 10.000 €
  • Potresti venire a conoscenza di qualcuno, tipo un dentista, avvocato, commercialista, architetto o traduttore, che si presenta anche come agente immobiliare. Se una persona desidera assistere gli acquirenti e i venditori di beni immobili, deve necessariamente sottoporsi al processo di formazione e licenza e, per legge, deve rinunciare alla propria carriera attuale: non si può essere agente immobiliare ed avvocato ecc contemporaneamente, altrimenti si è soggetti ad un’ammenda fino a 15.000 €. Un tipo persuasivo ti potrà raccontare che non ha bisogno di una licenza, ma non è così! Non dire che non sei stato avvertito.
  • Come in ogni professione, esistono alcune mele marce che ricevono un’attenzione eccessiva. La natura umana tende ad evidenziare il negativo anziché lodare un lavoro ben fatto; Per ogni mela marcia, ci sono, per contro, moltissimi professionisti del settore immobiliare scrupolosi, propositivi e professionali.

Impiegare un property finder – agente per l’acquirente

Un property finder è un agente immobiliare che viene commissionato dall’acquirente al fine di cercare la casa ideale per lui piuttosto che lavorare per l’acquirente e il venditore (il caso tipico in Italia) o solo per il venditore. In qualità di intermediario che comunque metterà insieme acquirenti e venditori, un property finder deve essere un agente immobiliare certificato e autorizzato; chiunque non lo sia, è fuori legge.

Impiegare l’agente che ha un incarico da parte del venditore

Se si scopre un immobile specifico di interesse attraverso il lavoro di un agente che ha collaborato con un venditore per spargere la parola sulla disponibilità dell’immobile, generalmente lavorerai con quell’agente che, per legge, deve rimanere imparziale.

In teoria ci si potrebbe appoggiare al proprio agente di fiducia che dovrebbe, per tuo conto, avviare il primo contatto con l’agente che ha l’incarico dell’immobile. Nella realtà questa prassi non è troppo comune e non c’è garanzia che l’altro agente sia disposto a collaborare poiché potrebbe non voler condividere la provvigione. Mentre la collaborazione è la cosa migliore per gli acquirenti, i venditori e gli agenti, alcuni di loro almeno, hanno una visione più a breve termine.

Fare una proposta una volta trovata la tua casa ideale

Hai trovato la casa dei tuoi sogni, complimenti! Generalmente l’acquirente aspirante fa una proposta al venditore. Può trattarsi di un’offerta verbale informale o potrebbe essere sotto forma di un contratto di acquisto scritto che diventa vincolante appena comunicata l’accettazione da parte del venditore. Se la proposta è orale, le parti possono scegliere di stipulare un contratto preliminare di vendita, scritto, che è utile nel caso che si desideri rimandare il trasferimento effettivo dell’immobile.

Il passo finale è la firma dell’atto notarile, il rogito, e l’aggiornamento dei registri pubblici, la trascrizione nella banca dati ipotecaria e la voltura nel catasto.

1. Trattative e proposta → 2. Contratto preliminare di vendita (compromesso) → 3. Rogito

Nota: solo il terzo passo, il rogito, è strettamente necessario.

1. La proposta

Nella proposta il potenziale acquirente indica ciò che egli è disposto a pagare e sotto quali termini. Un’offerta orale è spesso utile per verificare se un venditore accetterà i tuoi termini senza impegnarsi in maniera significativa ma ha poco valore pratico (per legge il contratto di vendita deve essere scritto). Un’alternativa comune è quella di presentare la proposta al venditore nella forma di un contratto preliminare di vendita con una scadenza per la sua accettazione, di solito 15 giorni o giù di lì. Tale proposta, se correttamente redatta, diventa vincolante per le parti una volta accettata dal venditore.

Attenzione: alcuni contratti di proposta sono semplicemente una promessa di stipulare un contratto futuro che a sua volta promette di stipulare l’atto notarile, il rogito. Questo tipo di contratto è stato dichiarato invalido dal Tribunale supremo italiano.

Suggerimento: prima di fare un’offerta, assicurati di capire completamente quello che stai acquistando; vedi la sezione sui controlli dovuti di seguito.

2. Il contratto preliminare, detto “compromesso

In molti casi le parti decideranno di stipulare un contratto preliminare di vendita, colloquialmente chiamato compromesso, il quale, correttamente redatto, è un contratto vincolante che impegna le parti all’atto che perfeziona il trasferimento di proprietà, il rogito, che verrà concluso in una data futura. Ciò è utile quando entrambe le parti richiedono alcuni mesi prima di completare il trasferimento formale, ad esempio quando all’acquirente serve ancora del tempo per ottenere un mutuo e / o quando il venditore non è ancora pronto a lasciare la proprietà.

L’accordo scritto può assumere una delle tre forme giuridiche: una scrittura privata, una scrittura privata autenticata oppure un atto pubblico.

Una scrittura privata autenticata oppure un atto pubblico è un accordo privato firmato davanti a un notaio. Un atto pubblico è redatto dal notaio che poi autentica le firme.

Il contratto preliminare di vendita può essere trascritto nel pubblico registro immobiliare (detto anche banca dati ipotecaria), un’opzione che fornisce una significativa tutela aggiuntiva all’acquirente nel caso in cui il venditore fallisca prima del rogito o se un venditore senza scrupoli venda in seguito la casa ad un altro acquirente. Se un notaio viene impiegato per autenticare (atto privato autenticato] o redigere il contratto (atto pubblico), l’atto deve essere trascritto per forza1.

A questo punto viene versato un anticipo; l’importo, generalmente nell’ordine del 10-30%, è a discrezione delle parti. L’anticipo può assumere più forme: la caparra confirmatoria (il tipo più comune), la caparra penitenziale o un semplice acconto. La caparra confirmatoria obbliga le parti a completare il rogito. Se l’acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, egli perderà la caparra. Nel caso che sia il venditore a cambiare idea, si deve restituire la caparra versata dall’acquirente e pagare la stessa somma, di tasca propria, all’acquirente. Comunemente questo è descritto come se fosse il venditore a dover pagare il doppio della caparra, ma è sbagliato: il venditore paga una caparra e restituisce una. La parte colpevole potrebbe essere chiamata a rispondere dei danni arrecati e / o costretta in giudizio a rispettare i patti2.

Una caparra penitenziale consente alle parti di rinunciare al contratto al costo della caparra senza alcuna ulteriore responsabilità per eventuali danni. Infine un acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo di acquisto.

Il contratto preliminare di vendita deve essere registrato entro 20 giorni3; se ci si appoggia ad un agente immobiliare, la registrazione sarà curata per conto vostro dal agente (nel caso di un atto pubblico, il notaio curerà la registrazione e trasmetterà l’atto entro 30 giorni).

Le attuali spese di registrazione

ImpostaTipo di anticipoImporto
Imposta di bollo16 € ogni 4 pagine o 100 righe
1 € ogni pagina grafica, es. planimetria
– o –
155 € se impiegato un notaio
Imposta di registroNessun anticipo (raro!)200 €
Caparra confirmatoria0,5% della caparra
Caparra penitenziale3% della caparra
Accontoad un privato3% dell’acconto
ad un’impresa200 € + IVA
Penale (rara)3%; minimo 200 €

Consiglio: assicurarsi che lo scopo dell’anticipo venga specificato nel contratto. Altrimenti questo sarà considerato un semplice acconto sul pagamento definito.

La legge prevede che l’acquirente paghi le imposte sul rogito4 se le parti non decidono diversamente. Per consuetudine l’acquirente paga le tasse di registrazione sul contratto preliminare, a meno che le parti non convengano diversamente, in quanto le imposte sull’anticipo sono semplicemente un anticipo su quanto dovuto al rogito. Ci può essere confusione su questo punto poiché la legge afferma che ciascuna delle parti beneficianti della registrazione di un contratto generale (diversamente di un contratto mirato alla compravendita) è responsabile per le tasse di registrazione.

L’accordo preliminare dovrebbe comprendere quanto segue:

  • Certificato energetico + copia e una marca da bollo di 16 €
  • Visura catastale comprensiva di planimetria e visura ipotecaria (marca da bollo di 2 € ca.)
  • Copia del F23 che indica il pagamento dell’imposta di registro
  • Il modulo modulo 69

Nota: Le marche da bollo devono essere apposte all’atto al momento della firma (non possono essere rilasciate dopo la data del contratto).

I costi aggiuntivi per effettuare la trascrizione (ad es. quando si rivolge ad un notaio) sono i seguenti:

ImpostaImporto
Imposta di bollo155 € (invece di quello indicato in precedenza)
Imposta di registrazionecome indicato nella tabella precedente
tasse per la trascrizione200 €
tasse ipotecarie35 €
Parcella notaioDeterminata dal notaio in base alla propria politica dei prezzi che comunque prende in considerazione il valore della transazione.

Se si usufruisce di un agente immobiliare, la sua provvigione è dovuta ora5.

Nota: nel passato il contratto preliminare spesso era già un contratto definitivo per trasferire il titolo di proprietà dell’immobile, compreso l’obbligo di ripetere il contratto ai fini della trascrizione nel pubblico registro immobiliare. Generalmente la prima versione del contratto faceva riferimento al prezzo vero di vendita; la versione successiva riferiva ad un valore più basso in modo da ridurre le imposte a carico dell’acquirente. Sebbene questa pratica non fosse legale, essa era così diffusa che nel 2006 le autorità hanno formalmente introdotto, per le compravendite fra privati, il calcolo delle imposte sul valore fiscale (prezzo-valore) piuttosto che sul valore di transazione, eliminando così la motivazione che ha portato a questo escamotage. Sono previste penali per una dichiarazione di valore falsa.

3. Il rogito

Il passaggio finale, l’unico che è richiesto dalla legge, è il contratto definitivo di trasferimento di proprietà tra le parti, che deve essere redatto e testimoniato dal notaio. Il saldo del pagamento è dovuto al venditore, così come la parcella del notaio e le imposte, raccolte dal notaio che assicurerà anche l’aggiornamento del catasto e del pubblico registro immobiliare.

La legge prevede che il notaio abbia 30 giorni per effettuare gli aggiornamenti. Prima è, meglio è; verifica con il tuo notaio quando questo accadrà e soprattutto che sia accaduto. Se è stato stipulato un mutuo, anche questo atto verrà firmato ora, e il notaio effettuerà la trascrizione dell’ipoteca sull’immobile per conto della banca. Se le parti non avessero stipulato un accordo preliminare di vendita (compromesso) e i servizi di un agente immobiliare sono stati utilizzati, la provvigione di quest’ultimo è dovuta.

Tra gli obblighi dell’acquirente ci sono:

  • saldare l’importo ancora dovuto
  • versare le imposte al notaio
  • pagare la parcella del notaio
  • pagare la provvigione dell’agente immobile (se del caso)

Tra gli obblighi del venditore ci sono:

  • rilasciare una dichiarazione che lo stato attuale dell’immobile corrisponda a quello documentato presso il catasto, planimetria compresa (conformità catastale)
  • rilasciare una dichiarazione di conformità o meno degli impianti
  • fornire un certificato energetico non scaduto
  • pagare la provvigione dell’agente immobiliare (se del caso)
  • consegnare le chiavi dell’immobile; assicurarsi che esso sia libero da persone e cose se non concordato diversamente

Tra i compiti di un notaio per assicurare un rogito di successo:

  • effettuare le visure
    • assicurare che l’acquirente sia a conoscenza di eventuali vincoli e limitazioni sui diritti di proprietà
      • ad esempio servitù, ipoteche, pignoramenti, diritto di prelazione
  • Verificare le identità delle parti nella compravendita; assicurarsi che siano soddisfatti i requisiti di legge per entrare nell’accordo (ad esempio età minima, capacità di intendere e di volere)
  • confermare il regime fiscale per applicare e riscuotere le imposte dovute
  • redigere l’atto di trasferimento di proprietà, assicurandosi che esso sia conforme a tutte le leggi applicabili
  • allegare la planimetria dell’immobile
  • leggere l’atto a voce alta alle parti, assicurandosi che esse l’avranno compreso e che l’atto rappresenti la loro volontà
  • riscuotere le tasse dovute per conto dello Stato
  • effettuare la trascrizione dell’atto nel pubblico registro degli immobili ed aggiornare il catasto

Le imposte dovute sulla vendita di un immobile

La determinazione dell’imposta esatta dovuta è un po’ complicata in quanto diverse variabili sono coinvolte. La tabella che segue illustra le imposte varie a seconda della situazione particolare. Non disperare, il tuo agente immobiliare o notaio può fornirti un prospetto delle imposte applicabili in base alla tua situazione specifica. Per le compravendite tra cittadini privati le imposte sono pagate sul valore catastale che di solito è ben al di sotto del valore di mercato. Ci sono anche sconti significativi se la casa diventerà la residenza primaria6, ad eccezione dei beni immobili di classe catastale A1, A8 e A9, considerati di lusso.

CasoSe si acquista daImponibileIVARegistroIpotecariaCatastaleMin

1a casa (escluso A1, A8, A9)

un privatoValore catastale rivalutato 5% + 10% (1,155)2%50 €50 €1000 €
2a casa + beni immobili in genere, terreni edificabiliValore catastale rivalutatao 5% + 20% (1,26)9%
1a casaun’impresaPrezzo di mercato4%200 €200 €200 €
2a casa10%
Immobile di lusso, categorie A1, A8, A922%
Terreno agricolol’acquirente è un imprenditore a titolo principale (60%+)Prezzo di mercato200 €200 €1%1000 €
l’acquirente è un imprenditore non a titolo principalePrezzo di mercato12%50 €50 €

Nota: eventuali imposte versate su un anticipo specificato in un accordo preliminare saranno accreditate all’importo dovuto al rogito

Prima di firmare un contratto effettuare i controlli dovuti

Assicurarsi che i controlli sull’immobile dovuti vengano eseguiti prima di fare una proposta per evitare sorprese spiacevoli in seguito. Se si usufruisce di un agente immobiliare professionale, questi ti aiuterà passo per passo. Altri professionisti possono assistere in alcune parti specifiche del processo.

  • svolgere un sopralluogo per verificare che l’immobile corrisponda a quanto descritto nelle visure
    • Potresti desiderare di ricorrere a un geometra o a un architetto per aiutarti, a seconda della complessità dell’immobile
      • le spese per una verifica in luogo variano a seconda dell’ubicazione e della complessità, ma generalmente ammonteranno a meno di 1000 €.
  • visure ipotecarie ventennali;
  • verifica chi è l’attuale proprietario davvero e la catena dei proprietari negli ultimi 20 anni: visure ipotecarie ventennali
    • Il tuo agente immobiliare dovrebbe fornire le visure così potrebbe fare un notaio.
    • consiglio: ci sono alcuni casi che meritano un’attenzione particolare, ad esempio quando i diritti di proprietà sono stati trasmessi attraverso una donazione o una successione.
  • verificare se esistono limitazioni nei diritti di proprietà, come le servitù, ipoteche, usufrutto, diritto di superficie…
    • un agente immobiliare autorizzato può ottenere le visure per te; in alternativa si potrebbe incaricare un avvocato specializzato in diritto di proprietà o un notaio
  • verificare se qualcuno abbia un diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile, ad esempio un inquilino o un proprietario di un terreno agricolo confinante.
    • verificare se la proprietà sia sottoposta a tutela7 dalla Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici.
    • chiedere al tuo agente immobiliare se ci potrebbe essere un diritto di prelazione e sui modi per mitigare il rischio.

Verifica il costo totale dell’acquisto, comprese le tasse e le spese.

  • il tuo agente immobiliare può fornire un prospetto dei costi che variano non solo a seconda del prezzo, ma anche in base alle caratteristiche dell’immobile, del profilo dell’attuale proprietario (imprenditore o cittadino privato), se la casa sia la residenza principale… ecc.
    • ulteriori dettagli sulle imposte e sui costi seguono

Nello stipulare una proposto di acquisto:

  • indicare esattamente quello che stai acquistando, cioè la descrizione dell’immobile e i dati catastali
  • vincola la tua proposta alla consegna di tutta la documentazione necessaria per l’immobile specifico (questa varia a seconda di quando è stato costruito l’edificio, ma generalmente comprende il certificato di agibilità (già certificato di abitabilità), la certificazione energetica, il permesso di costruzione, i libretti per gli impianti ecc.)
    • se devi stipulare un mutuo, puoi ottenere una delibera alla concessione del mutuo dalla tua banca prima di fare una proposta oppure inserire una clausola risolutiva dove si indica che l’accordo avrà validità solo se viene concesso il mutuo necessario
      • un venditore sarebbe meno disposto ad accettare un’offerta condizionale
  • nella proposta inserire una data di scadenza per l’accettazione
  • assicurarsi che tutte le promesse verbali fatte siano messe per iscritto. C’è l’autorizzazione per installare una piscina? Carta canta.

Che cosa è un notaio e quale funzione svolge?

Il notaio è un funzionario pubblico autonomo che agisce nell’interesse pubblico generale, quindi sia per l’acquirente che per il venditore, per assicurare l’integrità degli atti pubblici, compresi i trasferimenti di proprietà, sia che si tratti di una compravendita, una successione, una donazione o di una sentenza del tribunale.

Un notaio è richiesto dalla legge per la redazione e la registrazione del contratto di vendita finale (l’atto pubblico di compravendita, il rogito). Poiché è l’acquirente maggiormente a rischio nella compravendita immobiliare, prassi consolidata è che il notaio venga scelto dall’acquirente che pagherà la parcella notarile. In una apparente contraddizione, il notaio è tenuto a proteggere gli interessi sia dell’acquirente che del venditore. Un notaio non può agire quando la loro azione creerebbe un conflitto di interessi, ad esempio quando una delle parti è un parente.

Un’area di potenziale incomprensione è che il notaio non fa un sopralluogo dell’immobile quindi non verifica che lo stato di fatto di un immobile corrisponda alla documentazione catastale. Il notaio chiederà una dichiarazione del venditore, una dichiarazione che può essere vera o falsa.

Le spese notarili

Ogni notaio definisce le proprie tariffe. Di solito la tariffa è una percentuale variabile del prezzo di vendita; minore il prezzo di vendita, maggiore è la percentuale. Le tariffe fisse sono state abolite con le riforme di Bersani nel 2006; Le linee guida pubblicate nel 2012 suggeriscono una tassa media dell’1,1% per un prezzo di vendita medio di 500.000 € con una portata da 0,4 a 4,82% per i valori di vendita tra 25.000 e 1 milione di euro.

La tariffa effettiva addebitata dipenderà in parte dalla complessità della transazione: quanti proprietari, di quante particelle è costituita la proprietà, il livello di coinvolgimento del notaio (solo al rogito o anche durante un preliminare di vendita) e la portata delle pressioni concorrenziali in una particolare geografia.

Se viene stipulato un mutuo, si dovrebbe aggiungere un altro 60% circa alla tariffa, in quanto il notaio è anche responsabile per la trascrizione dell’ipoteca sul mutuo. Puoi richiedere al notaio un preventivo senza obblighi ulteriori. Come ogni altra professione, alcuni notai saranno più scrupolosi, propositivi e professionali di altri. Chiedi un consiglio a una persona davvero di fiducia.

Il notaio riscuote le imposte per conto dello Stato; le imposte compariranno sulla sua richiesta di pagamento e per questo molti confondono le imposte con il costo del notaio.

Se una delle parte non parla Italiano

L’atto notarile di compravendita sarà in italiano. Se un acquirente (o un venditore) non può leggere l’italiano, di solito si incarica un avvocato bilingue con una procura per agire per loro conto. Altri scenari sono possibili, ad es. se tutte le parti (acquirente, venditore e il notaio) parlano la stessa lingua straniera, i contratti possono essere fatti in quella lingua ma è più complicato di quanto si immagini dato che gli allegati devono essere tradotti dall’italiano e l’atto tradotto in italiano.

Pagare la tua nuova casa: banche, finanziamenti e altro ancora!

Il processo di pagamento

Se le parti scelgono di concludere un accordo preliminare prima del rogito, l’acquirente corrisponde un anticipo (caparra e/o acconto) generalmente sotto forma di un assegno effettuato direttamente al proprietario dopo aver verificato che egli sia il proprietario nei fatti.

Il saldo è di solito effettuato mediante un assegno circolare intestato al venditore.

Hai qualche mazzetta di banconote sotto il tuo materasso? In generale, le transazioni in contanti devono essere inferiori a 3000 € per rispettare le leggi antiriciclaggio

Deposito prezzo

Se le parti usufruiscono di un agente immobiliare, le parti possono chiedere all’agente di tenere l’assegno fino alla data effettiva del rogito, un sistema informale di conto deposito. Tre anni dopo l’approvazione della legislazione iniziale, un sistema facoltativo di deposito formale, il deposito prezzo8, dovrebbe essere operativo a breve. Le parti possono chiedere al notaio di essere il depositario del pagamento anticipato e del saldo, rilasciandoli dopo il buon esito della trascrizione (che dovrebbe essere fatta dal notaio il più presto possibile dopo il rogito e comunque entro 30 giorni).

Ottenere un mutuo

Gli acquirenti residenti in Italia dovrebbero essere in grado di ottenere un mutuo per la loro casa a patto che essi possano dimostrare un reddito sufficiente per soddisfare le rate. Il valore del mutuo non può superare l’80% del valore dell’immobile, come determinato dal perito della banca (questo valore potrebbe essere più o meno del prezzo di vendita). Il valore dell’ipoteca costituita sul bene può superare l’importo del mutuo reale in quanto la banca vuole proteggere non solo l’importo in prestito, ma anche i costi nel caso in cui essa debba recuperare il debito.

Se l’acquirente non è residente in Italia con un reddito verificabile, allora richiedere un mutuo in Italia sembrerebbe davvero una missione impossibile. Ci sono tuttavia opzioni. Alcuni stipuleranno un mutuo su un bene immobile che possiedono già altrove, un bene che non sia già gravato da un mutuo o con un mutuo vecchio quasi saldato. Questo approccio effettivamente ha il vantaggio che l’acquirente non sia esposto alle oscillazioni dei tassi di cambio che possono raggiungere il 25% o di più in un arco temporale di 10-20 anni.

Rent to buy / affitto con riscatto

Un venditore può essere disposto a finanziare l’acquisto dell’acquirente seguendo lo schema Rent to Buy (detto anche affitto con riscatto) introdotto alla fine del 2014. A causa delle limitazioni inerenti al programma, è molto probabile che, per gli acquirenti così come per i venditori, l’affitto con riscatto rimanga una soluzione di finanziamento di ultima istanza.

Le spese di un mutuo in Italia

Per stipulare un mutuo in Italia, si dovrebbero affrontare la maggior parte o tutte le spese seguenti:

  • spese istruttorie
    • non tutte le banche insistono su questa voce, ma coloro che lo fanno chiederanno dai 500 ai 1000 €.
  • perizia sul valore del bene immobiliare
    • la banca valuterà la casa per determinare per conto suo il valore indipendentemente dal prezzo richiesto o dal prezzo di vendita
  • una polizza assicurativa sul
    • bene immobile
    • proprietario
  • spese notarili
    • obbligatorie per trascrivere l’ipoteca per il mutuo
  • imposte sul contratto di mutuo e relativa registrazione
  • un conto di “appoggio” presso la banca erogante
    • questo sono un’ulteriore spesa e pretesa utili solo alla banca. Non c’è nessuna ragione logica dietro. Dovresti evitarlo a meno che tu non ne abbia davvero necessità.

Gli stranieri possono acquistare beni immobili in Italia?

L’Italia generalmente consente agli stranieri di acquistare beni immobiliari in Italia, a patto che gli Italiani siano autorizzati a fare lo stesso nel paese d’origine dell’acquirente o se lo straniero soggiorna regolarmente in Italia. Non esistono limiti ai cittadini UE e EFTA.

Possono abitare in Italia i cittadini extracomunitari se essi acquistano una casa?

Essere proprietario di beni immobiliari in Italia non fornisce diritti di soggiorno in Italia, lo straniero è tuttora soggetto alle normative sull’immigrazione che, per molti, consente un soggiorno senza visto in Italia per un massimo di 90 giorni. E’ possibile richiedere un visto di residenza elettiva per un soggiorno a lungo termine se si può documentare che non ci sia la necessità di lavorare in Italia, ossia la persona ha un reddito significativo (più di 31.160 € / anno) derivante da fonti provenienti dall’estero come i diritti d’autore, una pensione oppure gli investimenti. In generale, è molto difficile ottenere un visto di lavoro in Italia.

Dopo l’acquisto di casa

Notifiche

Una volta acquistata la tua nuova casa, dovrai notificare agli altri la buona notizia! Esattamente chi deve essere notificato dipenderà dal caso, il tuo agente immobiliare può aiutarti. Alcuni esempi:

  • Nel caso in cui la casa sia la tua residenza principale
    • chiedere o aggiornare la residenza presso il Comune, molto importante se si chiedono le agevolazioni fiscali sulla prima casa. Attualmente si hanno fino a 18 mesi per richiedere la residenza ma non è il caso di procrastinare!
    • aggiornare la tua carta d’identità e la patente di guida
    • avvisare la tua banca, l’assicurazione auto etc
    • scegliere un nuovo medico se si cambia la giurisdizione ASL
    • INPS ed Agenzia delle Entrate: avvisare il tuo datore di lavoro o direttamente l’ente nel caso di lavoro autonomo
    • chiedere alla posta di inoltrare la corrispondenza tramite il servizio (Seguimi) che è a pagamento, circa 30 € / anno
  • Le utenze, es. luci, gas, telefono fisso
    • nella maggior parte dei casi è più semplice chiedere un voltura anziché avviare un nuovo servizio
      • per una voltura occorrono: il nome del proprietario precedente, il numero di conto, il numero del contatore
  • L’amministratore del condominio
  • Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio – se del caso, generalmente a carico del venditore

Spese continuative

Una volta che sei diventato proprietario di una casa, avrai alcuni costi ricorrenti:

  • le utenze
  • le spese condominiali
    • se del caso
  • la tassa per i rifiuti ed i servizi locali
  • l’imposta municipale
    • attualmente la prima casa ne è esente (categoria non di lusso)
  • assicurazione
    • si dovrebbe almeno prendere in considerazione una polizza assicurativa che copra danni a terzi, ad esempio se un tubo d’acqua si rompe e inonda la proprietà dei vicini. Puoi anche prendere in considerazione furto, fuoco e altri danni.
    • evitare di duplicare la copertura già in essere
      • per un condominio spesso c’è una polizza per l’edificio
      • Se si stipula un mutuo c’è già qualche copertura per la durata del mutuo

Il tuo agente immobiliare può fornirti un prospetto delle spese annuali previste.

Detrazioni fiscali

I proprietari di beni immobili possono beneficiare di una serie di detrazioni fiscali se presentano una dichiarazione dei redditi in Italia. I dettagli possono cambiare di anno in anno.

  • La provvigione per l’agente immobiliare
  • Interessi sul mutuo
  • Spese di ristrutturazione
  • Miglioramenti per il risparmio energetico

Siamo qui per aiutarti

Se stai cercando di acquistare un immobile di lusso in Italia saremo ben lieti di aiutarti nel processo. Facci sapere come possiamo aiutarti.

Nota: le informazioni contenute in questa guida ci risultano corrette, al momento della pubblicazione, e vengono fornite senza alcuna garanzia. Per favore facci sapere se trovi che ci sia altro che dovremmo trattare in questa guida. Grazie.

Ulteriori letture:

Circa l’autore: Sean Carlos

Sean nutre la passione per gli immobili di pregio in Italia e desidera mettere la sua motivazione al tuo servizio, se stai vendendo la tua casa o sei alla ricerca di una nuova soluzione ideale che faccia al caso tuo. Sean possiede anche un portafoglio di immobili adatto agli investimenti, uffici, alberghi e resort compresi.

Sean Carlos è agente immobiliare autorizzato (iscrizione MI 2119594). La sua carriera nel settore immobiliare inizia nel lontano 2000 quando egli faceva parte del management team del portale immobiliare promosso dal gruppo Pirelli Real Estate. Negli anni Sean ha collaborato, come docente esterno, con l’Università Bocconi.

Nato a Providence, RI, USA, Sean si è laureato con lode in Fisica. Parla inglese, italiano e tedesco. Alterna i suoi soggiorni fra la moderna Milano e la costa toscana, ricca di quelle tradizioni che rendono l’Italia unica nel mondo.


Contenuti


Note a piè

1 L. 28-2-1997, n. 30
2 art 2932 cc
3 art. 13 D.P.R. 131/86 e art. 10 della Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/86
4 art. 1475 cc
5 art. 1755 cc
6 40 T.U. 286/98
7 D.Lgs 42/2004
8 Legge 27 dicembre 2013, n. 147